Le mie ricette per la real estate communityLa ricerca realizzata da PoliMi (guidata dal prof. Gianpaolo Rosati, ordinario di Tecnica delle costruzioni di PoliMI) e PoliTo su richiesta del Gruppo Gabetti – in particolare per Abaco Team, Patrigest, Gabetti Home Value e Gabetti Lab – analizza l’impatto delle caratteristiche energetico-ambientali di edifici multifamiliarisul loro valore di mercato. La ricerca fa riferimento all’analisi del fenomeno su cinque grandi città italiane: Roma, Milano, Torino, Firenze e Padova.
I due atenei hanno applicato due metodologie differenti, un’indagine econometrica su dati forniti da Gabetti per il Polito e una ricerca tramite survey a un campione di famiglie per il Polimi.
“Sono diverse le ragioni che ci hanno spinto a voler realizzare questa analisi: innanzitutto perché siamo stati i primi a investire nell’ambito della riqualificazione, inoltre le nuove normative europee in campo di efficientamento energetico, hanno reso ancora più evidente quanto sia vetusto il patrimonio residenziale italiano (il 74% è stato costruito prima degli anni ‘80, ovvero circa 9 milioni di edifici) e quanto, quindi, sia fondamentale intervenire immediatamente con opere di riqualificazione. Vi è poi una maggiore consapevolezza degli italiani verso le tematiche energetiche, anche in tema ‘casa’, e questa nuova tendenza richiede di essere analizzata. Lato business, invece, la necessità di riqualificare energeticamente gli edifici ha aperto enormi spazi di mercato per il settore immobiliare e vi è la necessità di individuare gli strumenti necessari per soddisfare ancora di più le esigenze di questo mercato” commenta Roberto Busso, Amministratore Delegato Gruppo Gabetti.
I modelli sviluppati hanno fornito due principali evidenze scientifiche:
1) Esiste una relazione tra la prestazione degli edifici efficienti e i prezzi di vendita immobiliari, ma la stessa cambia rispetto alle caratteristiche della città;
2) Tale relazione muta al variare della posizione dell’immobile (se in centro, semicentro o periferia) anche in maniera rilevante (caratteristica posizionale).
MILANO
Indagine econometrica POLITO. A Milano, la prestazione energetica è apprezzata dalle famiglie esclusivamente per gli immobili con classe energetica A, che si concretizza con la disponibilità a pagare un contributo medio stimato di 377,68€/mq in più rispetto al valore dell’immobile. Considerando un tipico appartamento di 100mq del valore di 450.000 euro (4.500 €/mq), la disponibilità a pagare per la classe A è di ulteriori 38.000 euro circa, quindi un premio medio dell’8,4%.
Se si va ad analizzare la caratteristica posizionale, la prestazione energetica degli edifici nella zona centrale di Milano non è molto rilevante, se non per gli immobili più efficienti. Probabilmente le scelte delle famiglie in questa zona sono dettate da altre caratteristiche, come l’ubicazione, o il valore storico degli edifici e le loro qualità architettoniche. Tuttavia, via via che ci si allontana dal centro, il contributo della classe energetica alla formulazione del valore dell’immobile è percepito anche per le classi intermedie e, in particolare, dalla A alla E: nella zona semicentrale gli immobili in classe A e B sono quelli che danno un premio maggiore, superando di molto la media e arrivando anche a un premio del 17%.
Indagine POLIMI (questionario qualitativo). A Milano, capitale del benessere economico del Paese e città con le quotazioni più alte in tema di abitazioni, per una classe A si è disposti a sborsare anche 32.977 euro in più, 24.108 euro per una classe B.
Indagine econometrica POLITO. A Roma, emerge una relazione significativa tra prezzo e classe energetica solo nelle classi energetiche più performanti, dalla C alla A. Per la classe energetica C si è disposti a pagare un contributo di 366,08€/mq, con un premio dell’11,58%, mentre per la classe energetica A il contributo è di 169,04€/mq, con un premio del 4,34%.
Rispetto alla caratteristica posizionale, Come nel caso di Milano, nella zona centrale di Roma le scelte dei consumatori sono guidate maggiormente da caratteristiche estrinseche degli immobili o preferenze localizzative intra urbane. Nei quartieri semicentrali, la relazione positiva tra prezzo e classe energetica è percepita solo per gli immobili con almeno la classe C-D.
Indagine POLIMI (questionario qualitativo). Anche i romani si mostrano sensibili all’efficientamento energetico, ma con disponibilità economiche più basse rispetto ai milanesi.
Indagine econometrica POLITO. A Torino, lo scenario cambia ulteriormente. Qui, il contributo della classe energetica è percepito in tutte le classi energetiche, dal livello F in su. Tuttavia, le famiglie sono disposte a pagare un contributo maggiore per la classe energetica A, che è stimato intorno ai 498€/mq. Considerando un tipico appartamento di 100mq, il premio monetario è del 17%, pari a 49.851 euro.
Tuttavia, i risultati hanno anche evidenziato la diversità dei quartieri di Torino nel contributo della classe energetica. Nel centro città, come nei casi di Roma e Milano, non esiste un vero apprezzamento per le caratteristiche energetiche da parte del consumatore. Nei quartieri semicentrali a ridosso del centro, l’apprezzamento delle famiglie è maggiormente evidente per le classi A e B. Nei quartieri semicentrali più periferici, tutte le classi energetiche concorrono alla determinazione del valore immobiliare.
Indagine POLIMI (questionario qualitativo). I torinesi, rispetto ad esempio ai romani, sono disposti a spendere di più per assicurarsi un immobile di buona classe energetica. A fronte, infatti, di prezzi medi inferiori per le abitazioni, le disponibilità a pagare sono più alte.
Indagine econometrica POLITO. A Firenze, la scelta delle famiglie ricade su immobili con almeno una classe D. Tuttavia, l’analisi evidenzia che non esiste una vera e propria differenza tra le prime 4 classi energetiche. La disponibilità a pagare stimata per la classe energetica A o B è di 118,94€/mq. Considerando un tipico appartamento di 100mq, l’importo monetario è di circa 11.894€.
A livello di quartieri, nella zona centrale l’impatto della prestazione energetica non è percepito dal mercato, mentre è percepito maggiormente nei quartieri semicentrali. Nei quartieri periferici, il contributo della classe energetica esiste esclusivamente per gli immobili con prestazioni alte.
Indagine POLIMI (questionario qualitativo). Anche i fiorentini sono sensibili all’argomento ma meno, per esempio, dei torinesi e dei padovani.
Indagine econometrica POLITO. A Padova, la classe energetica risulta una variabile importante, dalla F (106,38€/mq) alla A (233,29€/mq). Tuttavia, il premio non è legato sempre alle prestazioni energetiche, in quanto le classi B, C e D, ottengono da parte delle famiglie una disponibilità a pagare maggiore rispetto alla classe energetica A. La disponibilità a pagare delle famiglie è maggiore per la classe energetica D a cui assegna un premio del 20% (406,25€/mq), seguono la classe B con un premio del 16,43% (389,96€/mq) e la classe C con un premio del 16,37% (350,55€/mq).
Tuttavia, analizzando le diverse zone della città, si può dimostrare come il contributo della classe energetica alla determinazione del valore cambia a seconda della zona in cui si trova l’immobile. Padova è l’unica delle cinque città analizzate dalla ricerca in cui le famiglie percepiscono il contributo della classe energetica anche nel centro città, dove ad avere il premio maggiore sono le classi B e D. Nella zona semicentrale, il contributo della classe energetica è percepito maggiormente per le classi dalla A alla D. Anche in periferia, i premi maggiori vanno dalla A alla D.
Indagine POLIMI (questionario qualitativo). I padovani sono disposti a pagare circa 17.000 euro in più per una classe A.
COME CAMBIERÀ IL MERCATO?
“L’indagine evidenzia un aumento del divario tra il patrimonio riqualificato, che vedrà una domanda in costante crescita e un relativo aumento del valore, e il patrimonio non riqualificato che invece subirà un calo costante della domanda con conseguente diminuzione del valore. Nelle aree suburbane, la domanda di abitazione si concentrerà sempre di più su immobili con classe energetica elevata e si prospettano, inoltre, ulteriori massivi interventi di riqualificazione energetica degli immobili con classe energetica più bassa rispetto a quelli già realizzati grazie all’Ecobonus. Vista la notevole dimensione di mercato, vi sarà una tendenza degli istituti di credito ad ampliare l’offerta di mutui green per acquisto e ristrutturazione a tassi maggiormente sostenibili. Gli immobili riqualificati aumenteranno la qualità dell’offerta e stimoleranno il mercato delle compravendite” dichiara Diego Vitello, Senior Research Analyst Ufficio Studi del Gruppo Gabetti.
QUALE RISVOLTO COMMERCIALE?
Roberto Busso, AD del Gruppo Gabetti, nel commentare il risvolto commerciale della ricerca sostiene che: “I risultati emersi da questa ricerca sono un preziosissimo supporto per l’orientamento delle scelte strategiche di investimento sugli asset. L’interpretazione dei dati emersi e la loro applicazione nell’ambito della valutazione immobiliare, fatta da Valutatori Esperti, permettono in modo molto più oggettivo di ricostruire il valore aggiunto che un asset residenziale può acquisire man mano che diventa più efficiente dal punto di vista energetico. Una valutazione immobiliare basata su un data set, come quello analizzato dai due politecnici, è una fonte unica di comparables sul territorio. L’analisi condotta offre anche un quadro più puntuale dello stato attuale delle nostre abitazioni e indica la strada da seguire per gestirne la valorizzazione. Inoltre possiamo supportare al meglio i grandi portafogli immobiliari residenziali strutturando efficienti politiche di gestione per ottimizzare l’asset management. Infine, oltre al valore aggiunto per la gestione dell’immobile, i dati emersi dall’analisi qualitativa sono preziosi per profilare con più precisione le preferenze dei possibili acquirenti e orientare la progettazione dello sviluppo immobiliare”.
Fonte : Gabetti