Le mie ricette per la real estate communityCome noto, in data 28 novembre 2018, il Governo ha approvato il decreto legislativo che recepisce la Direttiva n. 2016/1164/UE (cd. “Direttiva ATAD”), recante “Norme contro le pratiche di elusione fiscale che incidono direttamente sul funzionamento del mercato interno”, apportando alcune variazioni allo schema di decreto in precedenza approvato dal Consiglio dei Ministri dell’8 agosto 2018.
Scopo della Direttiva ATAD è quello di introdurre disposizioni comuni per neutralizzare il fenomeno dell’elusione fiscale transfrontaliera, prevedendo tra l’altro regole sostanziali in materia di deducibilità degli interessi passivi.
La Direttiva, facendo proprio lo schema della cosiddetta “armonizzazione minima”, fissa una soglia di regolamentazione base, attribuendo poi agli Stati Membri la facoltà di adottare o mantenere provvedimenti più rigorosi. L’art. 4 della Direttiva ATAD è volto a evitare che, attraverso la deduzione di interessi passivi, soggetti multinazionali possano erodere i profitti netti assoggettabili a imposizione. Ciò detto, l’art. 4 cit. individua una soglia di deducibilità per gli interessi passivi (eccedenti gli interessi attivi) pari al 30 per cento dell’EBITDA, ammettendo tuttavia svariate deroghe.
Peraltro, un obbligo di recepimento della Direttiva ATAD.
Del resto, la Direttiva non impone inderogabilmente il limite di deducibilità a tutti i contribuenti, essendo molteplici le possibili esclusioni contenute nell’art. 4, alcune di natura oggettiva (i.e., la franchigia di 3 milioni di euro e i prestiti ante-17 giugno 2016) e molte inerenti proprio a qualità soggettive dei destinatari (e.g., quella relativa alle entità stand alone o appartenenti a gruppi consolidati). Con tali deroghe, indirettamente, il legislatore comunitario fa salva la possibilità di mantenere in vita eventuali regimi derogatori di favore o di esclusione in essere negli ordinamenti interni, quale quello previsto dall’art. 1, comma 36, della Finanziaria 2008, per le immobiliari di gestione.
Disciplina, quest’ultima, in alcun modo contrastante con i principi ispiratori e gli obiettivi perseguiti dall’ATAD interessata – come detto – a contrastare fenomeni elusivi transnazionali tipicamente realizzati mediante finanziamenti inter-company.
Ne consegue, pertanto, che la sua abrogazione tout court non rappresenta una necessaria attuazione della norma comunitaria, in quanto le medesime ragioni sistematiche che, sin dal 2008, hanno ispirato l’istituzione di un regime speciale per talune tipologie di finanziamenti delle immobiliari di gestione avrebbero consentito, ancora oggi, l’impiego delle deroghe ammesse dalla Direttiva.
Il regime speciale riconosciuto alle società immobiliari si giustificava (e si giustifica) sulla base della considerazione del rilevante ruolo del nostro settore e della particolare struttura del conto economico delle società che investono in immobili destinati alla locazione, dove il peso degli oneri finanziari rispetto al fatturato è molto più elevato rispetto a un’impresa che svolge attività di produzione di beni o servizi. Limitare la deducibilità significa ridurre significativamente gli utili, o addirittura potrebbe portare generare perdite. L’abrogazione, peraltro, oltre che asistematica e non necessaria per l’attuazione della Direttiva ATAD, non sembra neanche giustificata da ragioni di gettito, se è vero che la relazione tecnica al decreto stima entrate di impatto assai ridotto, nell’ordine di pochi milioni di Euro (il che potrebbe far pensare a una clamorosa svista o a un errore di valutazione da parte della commissione parlamentare che proposto l’abrogazione).
Poiché invece, il danno, in termini di aggravamento del peso fiscale attuale e futuro e di immediato crollo dei valori delle società immobiliari, sarebbe enorme, chiediamo un immediato ravvedimento normativo.
Ci rivolgiamo in particolare al Ministro Tria, che nella sua lettera alla Commissione Europea volta ad evitare la procedura di infrazione, ha indicato per il 2019 un ambizioso obiettivo di privatizzazione del patrimonio pubblico, pari all’1 per cento del PIL, ossia a circa 18 miliardi di Euro e complessivamente 30 miliardi di Euro nel triennio. Ci permettiamo di osservare che tali obiettivi, già molto sfidanti in considerazione delle caratteristiche del patrimonio immobiliare pubblico, che richiede importanti interventi di valorizzazione almeno urbanistica per poter essere appetibile per il mercato, diventano oggettivamente non perseguibili nel contesto di un regime fiscale penalizzante che deprime il valore degli immobili, anche pubblici, e scoraggia gli investitori.
Chiediamo dunque che sia dato un segnale tangibile di attenzione all’industria immobiliare, che sia riconosciuto il suo peso sull’economia nazionale e il suo contributo essenziale che offre agli investimenti privati, alla crescita del PIL, ai programmi di finanza pubblica e allo sviluppo sostenibile, diffuso e coeso del nostro Paese.
Fonte : Assoimmobiliare