Le mie ricette per la real estate community
Your Care Consult, società di consulenza specializzata in immobiliare e advisory finanziaria nel settore della sanità in Europa annuncia i risultati dello studio annuale.
Stéphane Pichon, Direttore Generale di Your Care Consult, commenta:
“La scarsità di prodotti di qualità nei settori tradizionali ha generato un’aumento del volume degli investimenti del 33% nel 2016 (4,5 miliardi di Euro) con un inversione di trend nei tre mercati principali (diminuzione in Francia e Germania, aumento in Gran Bretagna). Nonostante cio’ l’attesa per il 2018 in Europa Occidentale è positiva; si prevede un volume di € 5,5 miliardi di Euro e una compressione dei rendimenti ».
Diminuzione del 33% delle transazioni in Europa Occidentale nel 2017.
Nel 2017, gli investitori europei hanno privilegiato il mercato inglese (+55%), l’Italia (+60%) e l’Olanda (+15%). Germania, Francia, e Belgio sono invece state caratterizzate da una flessione (-60% in media). Spagna e Portogallo hanno registrato per la prima volta dei volumi di transazioni interessanti (€200M e €160M rispettivamente).[1]
Il mercato è stato caratterizzato non soltanto da una globalizzazione guidata dai gestori di Case di Riposo (per lo piu’ con transazioni sul mercato primario) ma anche da una diversificazione degli investitori immobiliari specializzati in sanità che hanno iniziato ad investire in piu’ mercati Europei. Le compagnie di assicurazione hanno inziato a considerare questo mercato manifestando una chiara ambizione su questa tipologia di investimento.
Asset Managers specializzati, specialmente Belga e Francesi, hanno realizzato acquisizioni importanti fuori dai loro confini nazionali. Un numero crescente di fondi, precedentemente focalizzati solo sul loro “home market” dichiarano oggi una strategia d’investimento pan-europea.
Inversione di trends paese nel 2017
I mercati che hanno effettuato un volume di transazioni record nel 2016 (Germania, Francia e Belgio) non hanno confermato questo trend nel 2017. Il volume degli investimenti tedeschi è calato di 2 miliardi di Euro mentre il mercato francese ha perso 1,2 miliardi di Euro.
Si è verificata un’inversione di trend nei 3 mercati piu’ importanti : nonostante la Brexit, il volume degli investimenti inglesi è aumentato del 55% raggiungendo un volume di 1,3 miliardi di Euro.
L’incremento generale del tasso di occupazione nelle Case di Riposo generato dall’invecchiamento della popolazione ha controbilanciato i piu’ scarsi risultati delle strutture pubbliche che hanno sofferto di una restrizione dei finanziamenti in generale e di una diminuzione dei rimborsi statali.
Il rinforzo della domanda di prodotti di investimento di qualità ha attratto per la prima volta nuovi investitori istituzionali Cinesi e del Medio Oriente; questo fenomeno sarà alla base di un volume record di investimenti in Gran Bretagna nel 2018.
E’ importante evidenziare la forte crescita del mercato degli investimenti spagnolo. In Spagna, una sola transazione ha rappresentato piu’ della metà del totale degli investimenti. Abbiamo inoltre assistito al primo lancio di un investitore domestico specializzato nel mercato immobiliare della sanità. La previsione per il volume degli investimenti nel 2018 è in aumento. Il mercato portoghese è stato caratterizzato da transazioni tra operatori locali, principalmente nell’ambito delle cliniche.
Il volume degli investimenti per il 2018 è atteso a 5.5 miliardi di Euro con rendimenti ancora in diminuzione ma che tenderanno a stabilizzarsi intorno alla fine dell’anno.
L’investimento alternativo (in cliniche e Case di Riposo per autosufficenti e non) dovrebbe continuare ad attrarre investitori nel 2018.
La scarsità di prodotti di qualità provocherà un aumento dello sviluppo di nuove costruzioni. Nel 2018, i volumi di investimenti in sanità in Europa Occidentale dovrebbero salire a 5,5 miliardi di Euro, con ulteriore diminuzione dei rendimenti, ma dovrebbero stabilizzarsi entro la fine dell’anno. Nel 2018, anche i mercati dell’Europa Orientale e Centrale beneficieranno degli afflussi di capitali, senza raggiungere i volumi di investimento raggiunti dai tradizionali mercati dell’Europa Occidentale.
Prospettive del mercato immobiliare in sanità per il 2018 :
Francia: ritorno all’ammontare medio storico di volume di investimenti
Il volume degli investimenti francesi nel 2018 dovrebbe raggiungere la media dei ultimi 10 anni: oltre 700 milioni di Euro, con transazioni sia in cliniche che in Case di Riposo. I rendimenti dovrebbero ulteriormente comprimersi nel 2018.
Germania: un mercato che rimarrà stabile.
La Germania rappresenta un’importante potenziale per gli investimenti immobiliari in Case di Riposo, strutture di riabilitazione e salute mentale ed immobili per uffici medici, ma sono previsti poche grandi transazioni sul mercato secondario. Il volume degli investimenti del 2018 dovrebbe quindi essere simile a quello del 2017, intorno a 1 miliardo di euro, con un’ulteriore compressione dei rendimenti.
Gran Bretagna: attesa di un’ulteriore aumento
Nonostante le critiche al National Health Service (NHS), l’invecchiamento demografico è molto allettante per gli investitori in questo settore. L’appetito degli investitori dovrebbe ulteriormente aumentare nel 2018, attirando nuovi investitori internazionali, in particolare interessati all’andamento del tasso di cambio della sterlina, con rendimenti previsti inferiori al 4%. Il volume degli investimenti potrebbe raggiungere i 2 miliardi di sterline nel 2018.
Belgio: un mercato solido
Il mercato immobiliare delle Case di Riposo in Belgio è destinato a crescere con opportunità anche nel settore delle cliniche, in particolare nella ricostruzione e ristrutturazione di strutture ospedaliere risalenti agli anni ’70. Nel 2018, il volume degli investimenti dovrebbe raggiungere € 250 milioni con una leggera diminuzione dei rendimenti, che potrebbero rompere la soglia del 5%.
Olanda: le transazioni di sale & lease back sono attese in aumento
Maggiore presenza di operatori privati con margini operativi elevati a causa di un significativo rimborso pubblico e di un elevato potere d’acquisto delle famiglie, il cui contributo alla sanità rimane modesto. Nel 2018, la necessità per gli operatori di investire nelle loro proprietà e la mancanza di risorse finanziarie proprie dovrebbe favorire le operazioni di sale & lease back. Si prevede un volume record di investimenti di 650 milioni di Euro, con una compressione dei tassi di rendimento.
Italia: aumento potenziale del volume di transazioni
Nonostante l’incertezza politica creata dalla mancanza di maggioranza risultante dalle elezioni generali del Marzo 2018, la crescita economica prevista nel 2018 dovrebbe incoraggiare gli investimenti. Il potenziale crescente dei mercati delle Case di Riposo e cliniche, collegato all’aumento del numero di venditori, in particolare dei portafogli sul mercato primario e secondario, e degli investitori europei dovrebbe portare il volume degli investimenti nel 2018 a 400 milioni di Euro, con una compressione del tasso massimo di rendimento.
Spagna: attesa di un volume di investimenti in aumento.
Nonostante la situazione politica della Catalogna, la crescita economica attesa dovrebbe essere superiore alla media della zona Euro. Con l’aumentare del numero di investitori, i venditori metteranno più prodotti sul mercato, con conseguente aumento del volume degli investimenti nelle case di riposo.
Portogallo: lenta aperture del mercato ad investitori internazionli
Il consolidamento dei mercati europei tradizionali dovrebbe guidare gli investitori verso mercati in via di sviluppo. I tassi di rendimento in Portogallo sono ancora elevati e le tendenze demografiche dovrebbero far aumentare l’offerta. L’attuale bisogno di letti di Case di Riposo dovrebbe essere colmato con l’aumento dei progetti di nuova costruzione che creerà un fabbisogno di finanziamento.
Fonte : Company