Le mie ricette per la real estate communityEngel & Völkers ha pubblicato il Market Report Milano/Roma relativo al secondo semestre 2020, realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma. Secondo l’indagine effettuata, il perdurare della pandemia, che si è manifestata con particolare veemenza nel Nord Italia e in Lombardia, ha influenzato la performance del mercato immobiliare milanese ma il mercato di pregio ha ben performato nel terzo trimestre dell’anno, facendo registrare livelli di attività nettamente superiori ai corrispondenti mesi del 2019 e recuperando così parte del terreno perduto durante il lockdown primaverile. Anche il mercato romano ha retto il contraccolpo della crisi, con lievi cali dei prezzi e termini di negoziazione leggermente più favorevoli per gli acquirenti determinati a perfezionare l’acquisto. Nella Capitale, un dato positivo che ha contraddistinto la seconda parte dell’anno è stato un ritorno dell’interesse verso immobili di pregio in zone centrali e storiche.
Milano: Cresce la domanda nei confronti delle zone semicentrali, in sofferenza il mercato delle piccole locazioni
A Milano, nel settore dell’immobiliare di pregio, la domanda di acquisto delle famiglie è stata influenzata soprattutto dalle nuove esigenze di vita dovute alle restrizioni imposte. Gli acquirenti prediligono infatti zone meno centrali a fronte di un più vantaggioso rapporto tra dimensione dell’immobile, e prezzo, e della presenza di zone verdi. Il trend già in corso, di una preferenza per la qualità dell’immobile a discapito della location, ha subìto un’accelerazione: ne beneficiano i nuovi sviluppi residenziali in contesti più periferici e comunque ben collegati alla città. Nonostante i benefici fiscali connessi alle ristrutturazioni, la domanda si concentra ancora largamente su immobili già ristrutturati di qualità rispetto agli immobili da ristrutturare.
Tra le zone più richieste del centro storico si segnalano Brera e il Quadrilatero, dove le quotazioni top arrivano a circa 18 mila euro/mq. Per quanto riguarda la zona Ovest, le aree preferite sono Pagano, Buonarroti, Fiera e Sempione dove i prezzi medi vanno da 5.500 a 7.000 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.900 a 5.100 euro/mq per quelli da ristrutturare. Fuori range le quotazioni di City Life, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro/mq e quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 euro circa. Nella zona est, si distinguono Porta Venezia/Indipendenza; qui i prezzi medi registrano una lieve flessione, con valori compresi nel range 5.500-7.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Fa eccezione Città Studi dove le quotazioni medie diminuiscono sia per le abitazioni nuove/ristrutturate sia per le abitazioni da ristrutturare. Isola e Porta Nuova sono invece le aree in cui è più forte la domanda nella zona Nord di Milano, dove i prezzi medi variano da 5.900 a 10.200 euro/mq. Le quotazioni più alte si registrano in Porta Nuova (18.000 euro/mq) e nell’area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi (10.200 euro/mq). Infine, nella zona sud, di grande interesse sono Porta Romana e Medaglie d’Oro/Muratori; qui i prezzi oscillano tra i 5.300 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e i 9.500 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
Per quanto riguarda Milano,il mercato delle locazioni ha profondamente sofferto gli effetti della pandemia: i driver della domanda sono venuti del tutto meno (business, didattica, eventi e turismo), generando tassi di vacancy e domanda rarefatta. In questa situazione, tuttavia, è emersa una piccola ma rilevante nicchia di mercato di sostituzione, con buona richiesta per tagli medio-grandi destinati a famiglie con esigenze o necessità di sostituzione per upgrade, spesso a fronte di canoni di locazione favorevoli al cambio. Più in sofferenza il mercato dei tagli piccoli (mono e bilocali) con effetto anche sul mercato delle compravendite di tale tipologia.
Roma: Torna l’interesse nei confronti del centro storico.
Nonostante la pandemia, a Roma, il mercato in generale e in particolare del centro storico si è confermato particolarmente dinamico, con una domanda che si è fatta più esigente e determinata e un’offerta che per contro si è mostrata più disponibile alla negoziazione. Le quotazioni medie del secondo semestre 2020 sono rimaste tuttavia sostanzialmente invariate rispetto ai primi mesi del 2020, senza una flessione generalizzata dei prezzi.
L’emergenza sanitaria ha determinato però una battuta di arresto della domanda per investimento, che in questa area della città era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B e di piccole/medie strutture ricettive. La domanda da parte degli acquirenti esteri è rimasta sui buoni livelli dello scorso semestre, con la conferma di maggior interesse verso immobili di pregio, nelle zone centrali di prestigio e di maggiore interesse storico.
Nel centro storico, il range dei prezzi medi è molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai maggiori punti di interesse. Per le abitazioni ristrutturate, il range è compreso tra 4.000 (nei rioni Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino) e 11.000 euro/mq (Tridente, Navona, Pantheon), in relazione alla posizione. In zona Prati-Vaticano i prezzi variano sensibilmente e oscillano tra 4.200 e 7.000 euro al mq.
Nella zona Nord, le quotazioni medie variano da 3.000 a 5.000 euro al mq. Quotazioni più elevate sono presenti nelle zone Parioli e Trieste/Salario, con prezzi prime medi pari, rispettivamente, a 7.000 e 6.000 euro/mq. Nella zona est, invece, i prezzi medi sono stazionari, con un calo per il quartiere Aurelio e, in generale, sono compresi nel range 3.500-4.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo e nel range 2.900-3.500 per quelli da ristrutturare.
A sud della Capitale, infine, Le quotazioni medie vanno da 2.200 a 4.800 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 2.000 a 4.300 euro/mq per quelli da ristrutturare. Tra le zone più richieste si segnalano Torrino, Mostacciano, Mezzocammino ed Eur Centro.
Sul fronte della locazione, infine, la domanda si è mostrata altalenante e direttamente correlata alle prospettive legate alle riaperture e alle restrizioni delle attività e si è spostata anche verso le aree semicentrali che offrono metrature più ampie e spazi aperti, tra cui Balduina, Vigna Clara, Fleming, Gianicolense. Per quanto riguarda i proprietari, nel Report si evidenzia la tendenza alla re-immissione degli immobili prima destinati ad affitti short-term sul mercato residenziale tradizionale.
Fonte : Nota congiunta