Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
Situata in posizione baricentrica ai piedi dei due “giganti di cristallo” che ospitano gli uffici di Regione Lombardia da una parte e gli uffici di UniCredit dall’altra, la splendida e accogliente sede della Fondazione Riccardo Catella non poteva essere location migliore per ospitare lo scorso giovedì 26 ottobre la nuova edizione del “COIMA REAL ESTATE FORUM”, appunatamento che riunisce molti investitori istituzionali e stranieri a Milano per discutere e fare il punto sull’andamento del mercato immobiliare italiano e del capoluogo lombardo in particolare.
Presenti in sala sia “public” che “private” investors per un ammontare complessivo di circa 1.600 miliardi di euro di capitalizzazione, a detta dell’organizzatore del Forum, il Gruppo COIMA. Fortissima la presenza di investitori internazionali, tanto che i lavori si sono svolti completamente in inglese. La giornata di cielo limpido, terso, blu, ha forse voluto rimarcare la scomparsa di ogni nuvola sul futuro che il settore mercato immobiliare si appresta a vivere nei prossimi anni, elezioni permettendo.
Segnali di luce, oltre che da un mese di ottobre 2017 stranamente “estivo”, arrivano infatti anche dalle analisi presentate dal gruppo COIMA, secondo cui i “prime yields” sia nella logistica che negli uffici si stanno abbassando velocemente, almeno a Milano, in concomitanza di un inaspettato e interessante aumento dei canoni di locazione a riprova della situazione di stabilità.
Gabriele Bonfiglioli, Managing Director Investment Management di COIMA, ha spiegato che «Milano è nelle prime cinque città europee che stanno sperimentando un aumento dei canoni di locazione per gli uffici, settore dove gli investimenti da parte di investitori stranieri rimangono forti e dove il tasso di vacancy continua a ridursi, a conferma della scarsità sul mercato di prodotto di qualità che interessa agli investitori. Per questo settore esiste quindi un enorme potenziale ancora inespresso» ha confermato Bonfiglioli, mostrando alcuni dati a supporto della visione di COIMA. Per gli uffici “Grade A” a Milano negli ultimi 12 mesi si sarebbe verificata una compressione dei rendimenti dell’1,5%. Attualmente i “prime yields” sarebbero infatti attorno al quattro punti percentuali rispetto al 5,5% di un anno fa. Cosa interessante, secondo i dati presentati da COIMA nello stesso periodo i canoni di locazione avrebbero assistito ad una crescita -addiritura- a doppia cifra, con conseguente aumento anche dei prezzi di vendita.
«Ottime opportunità di crescita per il futuro» ha osservato Bonfigioli «riguardano non solo gli uffici, ma anche il settore della logistica e del turismo, altri comparti dove manca prodotto di qualità e dove i “prime rents” sono in crescita».
«Siamo di fronte a una “amazing opportunity in front of us” per l’Italia» ha rimarcato Manfredi Catella, Fondatore e CEO di COIMA, prendendo la parola a inizio dei lavori del Forum «in particolare Milano ci dimostra che si può avere stabilità politica anche cambiando Amministrazione ogni cinque anni, e quando c’è stabilità i risultati, poi, si vedono. Milano tuttavia rimane un’eccezione nel panorama nazionale italiano e dobbiamo lavorare per far diventare tutta l’Italia un mercato più importante a livello europeo: il quadro legislativo ci permette oggi di operare in questo senso. Se le altre città sono ancora “indietro” rispetto a Milano, allora vuol dire che abbiamo tanto lavoro da fare e che ci sono moltissimi asset da trasformare e ripensare».
È insomma giunto il momento, per Catella, di “turn the page and work in Italy with a new view”. In questo senso il CEO di COIMA ha auspicato che il settore possa diventare più “industria” e meno “trading”. In particolare sono necessari maggiori investimenti nelle Real Estate company nazionali che non hanno ancora la capitalizzazione necessaria per realizzare investimenti di larga scala sul territorio, come invece sarebbe necessario. Anche per questo Catella guarda con positività a un intervento del Governo che, come è già stato chiesto da Assoimmobiliare, permetta ai Piani Individuali di Risparmio (nuovo strumento che si stima possa raggiungere i 10 miliardi di euro a fine 2017) di destinare risorse anche alle società immobiliari quotate, come COIMA appunto, per favorirne la capitalizzazione.
Interessante, a questo punto, la relazione di Fabrizio Pagani, Capo della Segreteria tecnica del Ministero dell’Economia e Finanza, che ha riassunto agli occhi degli investitori stranieri le prossime linee dell’azione del Governo in materia economica.
«L’economia italiana sta migliorando in tutti gli indicatori e per il prossimo anno ci aspettiamo una crescita del PIL dell’1,5%» ha esordito Pagani ricordando che «l’Italia rimane tra i primi Paesi al mondo nell’export, il tasso di disoccupazione è in diminuzione anche se non così velocemente come ci saremmo aspettati, e aumentano di contro gli investimenti nelle industrie e anche la produzione industriale del Paese». Tutto ciò è il risultato delle politiche economiche del Governo che continuerà a «lavorare molto sul lato della spending review per taglaire spese improduttive e destinare risorse alla riduzione delle tasse alle aziende».
La volontà del Governo sarebbe quella di modificare ulteriormente il regime IRAP per permettere alle aziende che hanno più dipendenti di pagare proporzionalmente meno tasse, e supportare in questo modo una maggiore occupazione. Sicuramente un bel proposito, ma sarà forse meglio aspettare di vedere come la proposta verrà articolata in concreto.
«Dopo il “Jobs Act” le vertenze per licenziamenti o perdita del posto di lavoro sono crollate del 70% e questo è positivo per le nostre aziende» ha continuato Pagani. «È vero che il sistema delle Banche italiane ha sofferto molto e che ha vissuto un periodo complicato, ma tutti i casi critici sono stati affrontati e adesso il sistema è più stabile e consolidato». Insomma, a detta del MEF -e non potrebbe essere diversamente- il sentiment per il futuro è di positività e fiducia a patto che «il processo di generale e profonda riforma che è stato avviato non venga interrotto proprio con le prossime elezioni e possa continuare il suo corso». Chi ha orecchie per intendere, insomma, intenda.
Prima del luminoso “light lunch” offerto da COIMA (occasione in cui si è potuto osservare da vicino lo stato di avanzamento dei lavori di ultimazione dei nuovi giardini di Garibaldi/Porta Nuova, ndr) alcuni investitori internazionali hanno avuto la possibilità di confrontarsi in una “tavola rotonda” che ha concluso i lavori del Forum. Hanno potuto esprimere la propria prospettiva sul mercato immobiliare italiano Stephane Jalbert, Managing Director Real Estate Investments di PSP Investments, Arnaud Malbos, Senior Vice President di Ivanhoé Cambridge, Marco Plazzotta, Managing Director di Poste Vita SpA, Rogier Quirijns, Senior Vice President di Cohen & Steers Capital Management, e Fabio Scacciavillani, Chief Strategy Officer di Oman Investment Fund.
In generale tutti hanno espresso grande interesse per Milano, che è l’unica «driving city in Italy» per gli uffici a detta di Stephane Jalbert: «anche se il Nord America è il nostro mercato di riferimento, abbiamo uffici a Londra e guardiamo all’Italia con interesse. Abbiamo in portafoglio già cinque edifici per la logistica nel nord Italia e siamo interessati tutti quei settori che garantiscono un cash flow interessante».
Per Arnaud Malbos, Milano potrà rappresentare una nuova opportunità di investimento. «Più che ai singoli Paesi oggi occorre guardare alle singole città. Abbiamo una grande esperienza nella realizzazione di “tower buildings” e siamo contenti dei rapporti di partnership avviati con COIMA».
Anche Marco Plazzotta ha sottolineato l’importanza che un partner locale ha per l’investitore, specie se straniero: «diversificare è l’unico modo per ridurre il rischio dei propri investimenti, ma nel Real Estate gli investitori istituzionali hanno bisogno di forti partners locali per potersi muovere con sicurezza. A Milano esiste oggi un grosso potenziale per gli investitori perchè non c’è il prodotto richiesto dal mercato. È quindi il momento di trovare nuove opportunità e oggi il futuro della città è proprio nelle nostre mani» ha dichiarato Plazzotta, probabilmente volendo comprendere tra queste “mani” non solo quelle degli investitori istituzionali, ma anche quelle dell’Amministrazione comunale. Tra i presenti all’incontro, infatti, anche l’Assessore all’Urbanistica, Agricoltura e Verde della Città di Milano, Pierfrancesco Maran.
«Milano conferma la sua vocazione a essere una città dinamica e che si reinventa in continuazione» ha osservato l’Assessore. «In passato si è fatto molto e molte aree sono state rimesse a nuovo. Ora l’attenzione della nostra Amministrazione vuole concentrarsi nel migliorare la condizione delle periferie della Città e siamo pronti a lavorare al fianco degli investitori per il continuo miglioramento di Milano in un’ottica di cooperazione pubblico-privato. Perchè in ogni cambiamento della città sussiste anche un interesse pubblico».
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista