Le mie ricette per la real estate communitySecondo i risultati del Global Commercial Property Monitor (GCPM) Q3 2019 di RICS, nel terzo trimestre dell’anno il sentiment di gran parte del mondo immobiliare sembra essere leggermente meno positivo. In alcuni casi, le preoccupazioni circa l’indebolimento dell’attività economica sono aumentate. Tuttavia, l’impatto di un macro ambiente più difficile è stato parzialmente compensato dalla risposta dei leader politici, con tagli ai tassi di interesse in un certo numero di economie e il ritorno ad alcune forme di Quantitative Easing.
Il tono leggermente più cauto si riflette tanto per l’Occupier Sentiment Index (OSI) quanto per l’Investment Sentiment Index (ISI). Una media non ponderata dei principali mercati investibili (e dei maggiori mercati emergenti) mostra che il primo indice è passato da 0 nel Q2 a -11 e il secondo da +4 a -4. Dal momento che gli elementi sottostanti a queste due misure composite rilevano cambiamenti rispetto al periodo precedente, si evidenzia soltanto una modesta flessione nella fiducia in generale, nonostante lo iato economico.
Per quanto gli indici chiave monitorati dal GCPM mostrino soltanto un leggero calo, tra gli intervistati si avverte comunque la sensazione che il ciclo immobiliare stia gradualmente entrando in una fase discendente. Per quanto riguarda il gruppo chiave dei mercati sui quali ci concentriamo, più della metà dei partecipanti (rispetto ai due quinti nell’indagine precedente) suggeriscono che il settore si trovi in una fase discendente o si stia avvicinando al fondo del ciclo. Per contro, la percentuale degli intervistati che ritiene che il mercato sia in una fase espansiva è scesa a circa il 15 per cento, mentre circa il 30% vede il mercato nella fase di picco del ciclo.
È significativo che, nonostante una visione più pessimistica sulla posizione del mercato immobiliare all’interno del ciclo, ci sia comunque una forte sensazione che lo stesso sia diretto verso un atterraggio morbido piuttosto che uno sviluppo più doloroso; una sensazione sostanzialmente coerente con gli indicatori OSI e ISI sopra menzionati. Questo sentiment è visibile anche nelle risposte alla domanda sulle aspettative per i capital value
nei prossimi dodici mesi, sostanzialmente invariate rispetto al secondo trimestre e coerenti con un quadro fondamentalmente piatto.
Inevitabilmente ci sono alcune eccezioni a questo pattern prudente, ma riguardano tipicamente alcuni mercati emergenti. Il Brasile è un esempio che si distacca dal coro, con più dell’ottanta per cento degli intervistati che considera il mercato in ripresa. Il feedback di alcuni mercati africani, tra i quali la Nigeria, dipinge un quadro analogo, anche se meno enfatico in qualche misura, come accade anche nel caso dell’Arabia Saudita.
Per quanto, come osservato in precedenza, le letture del sentiment per il terzo trimestre siano un po’ meno positive rispetto al passato, nella storia dell’intera regione c’è una caratteristica comune. I mercati europei in generale continuano a segnare punteggi relativamente alti, con Germania e Paesi Bassi, tra gli altri, che mostrano ancora una certa capacità di recupero rispetto al settore retail. Il feedback del Regno Unito riflette ancora l’incertezza associata alla Brexit, che incide sul comportamento degli investitori. A loro volta, i principali centri del Medio Oriente rimangono bloccati, in misura più o meno estesa, in un territorio negativo, con gli Emirati Arabi Uniti che danno scarsi motivi per ipotizzare un miglioramento a breve termine. I risultati dell’area APAC sono ancora decisamente eterogenei, riflettendo le differenti dinamiche in gioco nella regione. I numeri di Nuova Zelanda e India sono coerenti con un trend moderatamente positivo del sentiment, mentre Singapore resta in un territorio neutrale. Per contro, l’OSI e l’ISI cinesi hanno registrato leggeri cali in ciascuno degli ultimi quattro trimestri, con indicatori previsionali che danno qualche ragione per ritenere che questa tendenza sia destinata presto a invertirsi. Prevedibilmente, alla luce dei recenti sviluppi a Hong Kong, i risultati per la RAS hanno segnato un calo tanto per gli occupier quanto per gli investitori. Da ultimo, il feedback degli Stati Uniti mostra un piccolo cambiamento a breve termine nel mercato, come pure nelle aspettative a dodici mesi.
Suggerire che si tratti di un fenomeno globale sarebbe fuorviante, dal momento che sono evidenti trend positivi in particolare in alcuni mercati emergenti, ma la direzione è sempre più chiara via via che il cambiamento strutturale nelle abitudini di acquisto accelera. La maggior parte dei mercati più maturi presenta risultati negativi per l’OSI e l’ISI del settore retail, per quanto, prevedibilmente, le aspettative differiscano sensibilmente tra fascia prime e secondary, con prospettive significativamente più difficili per quest’ultima. Il settore industriale beneficia direttamente dell’andamento più morbido dei numeri retail, ma l’indagine continua anche a mostrare una valutazione generalmente positiva delle prospettive per gli uffici, con la domanda da parte degli occupier ancora sostenuta dall’attività economica, per quanto meno solida che in passato.
I risultati del Commercial Property Monitor Q3 2019 per l’Italia suggeriscono che l’andamento generale resta sostanzialmente piatto, con l’Occupier Sentiment Index a +7 (rispetto al precedente +16). Detto ciò, il comparto uffici mostra una solida crescita, evidenziata da un incremento pari al 42% degli intervistati che riportano un aumento della domanda da parte degli occupier nel corso del terzo trimestre. Inoltre, i comparti industriale e retail hanno registrato un Net Balance* marginalmente positivo pari a +6% e +12%, rispettivamente.
Nel frattempo, la disponibilità continua a registrare un aumento modesto in tutti i settori di mercato, con i proprietari dei comparti retail e uffici che optano per aumentare i pacchetti di incentivi offerti ai conduttori.
Per il prossimo anno, le proiezioni di crescita dei canoni sono state aggiornate al rialzo per il settore prime office, per il quale gli intervistati ora prevedono un aumento del 5% (4,5% in precedenza). In ogni caso, le prospettive per i canoni secondary office sono ora piatte, mentre per quelli secondary industrial e retail si prevede una riduzione nei prossimi dodici mesi.
L’Investment Sentiment Index si attesta a +9 (sostanzialmente invariato rispetto al +8 precedente), suggerendo un andamento generale quasi stagnante. In ogni caso, le richieste di investimenti nel comparto uffici sono aumentate al ritmo trimestrale maggiore (in termini di Net Balance) dal 2017. Anche la domanda da parte di acquirenti stranieri ha registrato una crescita solida nel medesimo comparto, mentre per le proprietà industriali e retail c’è stata una crescita modesta.
Le aspettative sui capital value a dodici mesi indicano plusvalenze continuate su tutti i sub-comparti prime, guidati dalle prospettive più solide per gli immobili di prima fascia a uso ufficio. All’estremo opposto, si prevede ancora che i valori secondary retail segnino un calo.
La maggioranza degli intervistati ritiene che il mercato sia nella fase iniziale o intermedia di una ripresa (54%).
*Net Balance = proporzione di intervistati che segnalano un aumento di una variabile (ad es. domanda di Occupier ) meno quelle che segnalano una caduta (ad esempio se Il 30% ha riportato un aumento e il 5% ha riportato un calo, il saldo netto sarà essere il 25%). I dati del Net Balance possono variare da -100 a +100.
Fonte : RICS