Le mie ricette per la real estate community“Questo primo anno, trascorso con la nostra nuova denominazione di Covivio, porta a termine la trasformazione dell’azienda in operatore immobiliare europeo a 360°”. Gli importanti progressi strategici e l’andamento favorevole dei nostri mercati hanno permesso il miglioramento della performance operativa e finanziaria, che dovrebbe proseguire nel 2019.” Christophe Kullmann, CEO di Covivio
Finalizzazione dell’evoluzione in operatore immobiliare europeo a 360°
- Espansione nelle principali metropoli europee: 1,90 mld di € di investimenti (Quota del Gruppo: 1,40 mld di €)
- Miglioramento qualitativo del patrimonio e abbandono di attività non strategiche, cedute per 1,90 mld di € (Quota del Gruppo: 1,20 mld di €)
- Preminenza ai programmi di sviluppo: aumento del volume dei progetti in corso a 1,60 mld di € (+80%)
- Innovare per soddisfare le necessità dei nostri clienti: primi successi dell’offerta dei Flex-offices
- Fusione con Beni Stabili, fase cruciale dello snellimento organizzativo
Risultati del 2018: il frutto di una strategia efficace e del positivo andamento dei mercati delle locazioni
- Proventi delle locazioni: +3,40% a perimetro costante
- Valorizzazione del patrimonio: +4,40% a perimetro costante
- Aumento del 4,50% dell’EPRA Earnings per azione e del 5,50% dell’ANR (attivo netto rivalutato) EPRA per azione
Un’efficace politica della Responsabilità Sociale e Ambientale
- Accelerazione del rinnovamento del patrimonio: +8 punti, al 72%
- Potenziamento della governance: rinnovo del mandato del Presidente del Consiglio d’amministrazione Jean Laurent e nomina di Christian Delaire e Olivier Piani ad amministratori indipendenti
Prospettive nel 2019: prosecuzione dell’andamento favorevole
- Proposta di distribuzione di un dividendo di 4,60 € (+2,20%), con opzione di pagamento del dividendo in azioni1
- Nuovo obiettivo del LTV: inferiore al 40% invece di “fra il 40% e il 45%”
- Obiettivo per l’EPRA Earnings per azione nel 2019: incremento superiore al 3%.
Con oltre 23 mld di € di patrimonio (Quota del Gruppo: 15 mld di €), situato principalmente in grandi metropoli europee come Parigi, Berlino e Milano, Covivio è l’operatore europeo di riferimento e collabora con le aziende, gli operatori alberghieri e i territori aiutandoli realizzare i loro obiettivi di attrattività, di trasformazione e di performance responsabile.
Da autentico protagonista del mercato immobiliare in una dimensione europea, Covivio asseconda gli utenti finali esaudendone le aspirazioni, coniugando lavoro, spostamenti e abitabilità e partecipando alla creazione degli spazi vitali. Il Gruppo è un operatore globale attivo nell’intero perimetro delle professioni immobiliari, che per proseguire la crescita conta in particolare su un portafoglio di progetti di sviluppo a livello europeo del valore di 6 mld di €.
Espansione nelle metropoli europee
Nel 2018 Covivio ha investito nelle grandi metropoli europee 1,90 mld di € (Quota del Gruppo: 1,40 mld di €), di cui 1,60 mld di € in acquisizioni, con un rendimento medio del 5,10%:
– Il Gruppo ha investito 410 mln di € in uffici ubicati principalmente a Parigi e Milano. I piani di espansione sono rafforzati dall’acquisto dell’immobile IRO (ancora in costruzione) di 25.600 m² nel polo di Malakoff-Montrouge-Châtillon e della futura sede di Covivio (8.500 m² in rue Jean Goujon, nel Quartiere centrale degli affari di Parigi). Nel primo semestre a Milano sono stati investiti 106 mln di € nell’acquisto di tre immobili di 25.800 m², che portano al 73% la quota del patrimonio italiano ubicata nel capoluogo lombardo. Questi investimenti rendono in media il 6,20%[2];
– Nel settore alberghiero Covivio ha acquisito un importante portafoglio del valore di 895 mln di €, composto da dodici hotel di fascia alta a 4 e 5 stelle ubicati nelle principali città del Regno Unito. A regime si prevede un rendimento del 6% (5,10% sul canone minimo garantito) dei contratti di locazione venticinquennali (i cosiddetti “triple net”) stipulati con InterContinental Hotels Group (IHG).
– 549 mln di € sono stati investiti nel settore Residenziale in Germania, principalmente a Berlino e Amburgo, dei quali 468 mln di € riguardano acquisizioni a un prezzo medio di 2.135 €/m², che dopo avere riaffittato gli appartamenti vacanti avranno un rendimento medio del 4,50% a due anni. Il potenziale di rivalutazione dei canoni supera il 40%.
– Prima ancora della fusione con Beni Stabili, Covivio ne aveva acquistato il 7,50% del capitale per 263 mln di € di attivi equivalenti.
Contestualmente nel 2018 è stato messo in sicurezza il 100% di 1,90 mld di € (Quota del Gruppo: 1,20 mld di €) provenienti da cessioni di investimenti, di cui 1,40 mld di € realizzati in base a un rendimento del 4,90% e con un margine medio di cessione del 4,30%. Covivio ha proseguito l’abbandono delle attività non strategiche, che ormai rappresentano solo l’1,80% del patrimonio. In particolare, è stato ceduto l’intero patrimonio residenziale residuo, pari a 283 mln di € (compreso un impegno di vendita per 182 mln di €, firmato a febbraio 2019). Il miglioramento qualitativo del patrimonio è stato accompagnato dalla vendita di 973 mln di € di investimenti non core, principalmente uffici in Italia e alloggi non core in Renania Settentrionale-Vestfalia. Infine sono aumentate le vendite di investimenti maturi, che hanno totalizzato 237 mln di € e proseguiranno nel 2019.
Progetti di sviluppo in aumento dell’80%
La necessità di perseguire la trasformazione e l’attrattività induce le aziende a privilegiare sempre di più gli immobili nuovi e flessibili. Una serie di risultati molto positivi e un portafoglio di progetti da 6 mld di € in Europa hanno permesso a Covivio di accelerare i piani di espansione.
Alla fine del 2018 i progetti già avviati valevano 1,60 mld di € (Quota del Gruppo: 1,30 mld di €), con un incremento dell’80% annuo (x2,50 della Quota del Gruppo). Si tratta di 31 progetti così articolati: 280.000 m² di uffici, 790 camere d’albergo e 454 appartamenti, ubicati per l’80% a Parigi, Berlino e Milano, che produrranno un rendimento del 6,10%. Dopo la stipula dei contratti d’affitto di 152.000 m² di spazi per uffici, la percentuale di prelocazione di questi progetti ha già raggiunto il 62%.
In particolare, i 23.600 m² di uffici e servizi dell’immobile Flow a Montrouge sono stati già locati anticipatamente a un importante cliente, da tempo partner di Covivio. La firma di questo contratto sottolinea la qualità dell’operazione e la nostra capacità di creare valore in tutta la filiera immobiliare:
– nel 2015 abbiamo acquisito un immobile in disuso di 18.000 m², ubicato in posizione ideale in uno dei poli terziari più interessanti del sud della capitale e della Grande Parigi;
– l’autorizzazione edilizia ottenuta nel 2017 ci ha permesso di ampliarne del 25% la superficie;
– l’immobile è stato prelocato 18 mesi prima della consegna, prevista a settembre 2020.
Il rendimento di questo immobile è pari al 6,60%. Sull’onda di questo successo, Covivio completerà la sua presenza nell’area con l’operazione IRO, per la locazione del quale sono già in corso le trattative.
A Lione, Covivio ha già prelocato con due anni di anticipo sulla consegna il 44% del progetto Silex2 da 30.900 m² ubicato nel quartiere degli affari di Part-Dieu, nella fattispecie stipulando un contratto per la locazione di 9.000 m² con Solvay, uno dei leader mondiali dell’industria chimica . Il rendimento di quest’operazione da 166 mln di €[3] è del 6%.
Nel settore Residenziale in Germania, infine, il Gruppo ha ampliato (principalmente a Berlino) il portafoglio di progetti di sviluppo, il cui valore raggiunge ormai i 700 mln di € in 2.800 appartamenti. A fine 2018 erano già impegnati 111 mln di €, a cui nel 2019 si aggiungeranno altri 100 mln di €. I progetti avviati renderanno mediamente il 4,80% e il margine medio dovrebbe superare il 40%.
A queste realizzazioni già in corso, del valore di 1,60 mld di €, si aggiungeranno 1,10 mld di € (Quota del Gruppo: 800 mln di €) per nuovi progetti da avviare nel 2019, di cui 60.000 m² in Alexanderplatz a Berlino e 30.000 m² nel 17° Distretto di Parigi.
Porre la clientela al centro della strategia
Il Gruppo incentra la sua strategia sulle migliori ubicazioni e sulla realizzazione di immobili nuovi, privilegiando le esigenze dei clienti e le offerte di servizi ai locatari. In Germania Covivio ha ricevuto dalla Focus Money Survey 2019 il secondo miglior punteggio su 21 società immobiliari del segmento residenziale (link all’indagine). Quest’indagine indipendente premia la qualità del servizio ai locatari riscontrata nel nostro patrimonio residenziale in Germania. La rilevazione classifica Covivio al 1° posto tra le aziende private del settore abitativo per il servizio alla clientela.
L’attenzione verso gli utenti e la volontà di anticiparne le esigenze in costante evoluzione si manifestano in nuove iniziative. Nel segmento degli uffici promette bene il lancio, a inizio anno da parte di Covivio, del marchio di spazi flessibili Wellio. L’anno scorso sono state lanciate tre ubicazioni a Parigi:
– a marzo 2018 3.300 m² nel Quartiere centrale degli affari, già occupate al 90%;
– a settembre 5.100 m² di fronte alla Gare de Lyon, già occupate al 60%;
– a dicembre 1.400 m² a Montmartre, già occupate al 40% da Orange.
Nel segmento residenziale Covivio ha ampliato l’offerta agli appartamenti ammobiliati, agli alloggi con servizi o appositamente progettati per la colocazione (coliving). La fase iniziale, con il marchio Covivio to Share, ha preso il via poco tempo fa a Berlino con 100 camere.
Nel settore alberghiero è proseguita la collaborazione tra Covivio e gli operatori suoi partner che intendono espandersi in Europa. Nel 2018 è stato consegnato il primo hotel Motel One (255 camere) di Parigi. Inoltre è stata concordata una nuova collaborazione con Room Mate per la realizzazione di un hotel a 4 stelle da 169 camere nel cuore del centro storico di Malaga (consegna nel 2020). Nel 2019 Covivio consegnerà a Monaco di Baviera, Parigi e Lione tre nuovi hotel Meininger, che propongono un’innovativa sintesi concettuale tra l’ostello della gioventù e l’albergo.
Il Gruppo sostiene anche le innovazioni degli operatori: ad esempio, in 9 dei 12 hotel di Covivio nel Regno Unito IHG utilizza i suoi nuovi marchi lifestyle di fascia alta, Voco e Kimpton, e a Madrid un hotel da 205 camere è stato riaffittato a Radisson, che vi introdurrà il suo nuovo marchio Radisson Red.
Risultati del 2018: il frutto di una strategia efficace e del positivo andamento dei mercati delle locazioni
Il posizionamento in mercati delle locazioni in espansione ha permesso a Covivio di raccogliere i frutti delle scelte strategiche degli ultimi anni e di incrementare a +3,40% (da +2,1% nel 2017) i ricavi di a perimetro costante.
Nel segmento degli Uffici, i proventi delle locazioni a perimetro costante sono aumentati del 2,80% in Francia e dell’1,30% in Italia (ma dell’1,80% a Milano). Il 2018 è stato un anno particolarmente dinamico, in cui sono stati stipulati contratti di locazione per 120.000 m² con una durata media fissa di 9,60 anni. Sono stati rinnovati o rinegoziati i contratti di altri 120.000 m², con un incremento del 5,60% rispetto al canone attuale. Questi successi si sono concretizzati in tassi di occupazione del 97,10% in Francia e del 97,90% in Italia.
Nel 2018 in Germania è proseguito il vivace rialzo dei canoni nel settore Residenziale, pari a +4,40% a perimetro costante ma con una punta del +4,90% a Berlino. In Renania Settentrionale-Vestfalia la liquidazione del segmento non core ha permesso l’intensificazione della crescita organica al 4,60% dal 3,10% nel 2017.
Infine i ricavi degli Hotel, sostenuti dal buon andamento del turismo e dell’economia in Europa (RevPAR 2018 a +4,60%[4]) e dalla preminenza conferita alle grandi metropoli europee, sono aumentati del 4,20% a perimetro costante, con punte del 6,50% dei canoni indicizzati e del 5,60% dei proventi degli hotel di cui possediamo sia le mura che le licenze commerciali.
Aumento del 4,40% dei valori degli investimenti: il successo del posizionamento strategico di Covivio
Alla fine del 2018 il patrimonio era pari a 22,80 mld di € (Quota del Gruppo: 15,30 mld di €), in aumento del 4,40% a perimetro costante sul perimetro strategico (+4% compresi gli investimenti non strategici):
– la crescita è trainata dal segmento residenziale in Germania, in netto aumento con un +11,60% annuo. Prosegue il vivace rialzo a Berlino (+12,40%), mentre l’aumento del 9,20% a perimetro costante in Renania Settentrionale-Vestfalia è la conseguenza del miglioramento qualitativo del patrimonio;
– il valore del portafoglio alberghiero (+3% a perimetro costante) beneficia del potenziamento nelle metropoli europee (Madrid +9,40% e Berlino +3,40%);
– nel segmento degli Uffici i valori degli investimenti si adeguano all’andamento positivo dei canoni: +2,80% a Parigi, +2,60% nelle Grandi Metropoli francesi e +1,80% a Milano;
– ancora una volta le consegne di immobili hanno contribuito attivamente alla crescita organica del patrimonio con una creazione media di valore del 25%. Ad esempio, la creazione di valore dell’immobile Symbiosis a Milano (20.475 m²) equivale al 27% del prezzo di costo.
Aumento dei risultati finanziari superiore al previsto
In riconoscimento del solido profilo finanziario di Covivio (LTV 42%, ICR 5,10x) e del costante miglioramento qualitativo del patrimonio, a giugno S&P ha innalzato il rating di Covivio a BBB con outlook positivo. Nel 2018 il Gruppo ha proseguito la gestione dinamica del debito, riducendone ulteriormente il costo all’1,53% dall’1,87% alla fine del 2017 e mantenendone la scadenza a 6 anni. La durata media dell’indebitamento di Covivio, già coperto per circa l’80%, è di 6,90 anni.
Nell’intento di consolidare ulteriormente la posizione finanziaria, la società si pone come prossimo obiettivo un LTV inferiore al 40%, rispetto al precedente “dal 40% al 45%”.
L’aumento del 4,50% dell’EPRA Earnings per azione ha superato l’obiettivo
L’incremento del 5,40% del risultato operativo e l’ulteriore riduzione degli oneri finanziari hanno permesso l’aumento della Quota del Gruppo dell’EPRA Earnings a 381 mln di € (+6,40% annuo). L’EPRA Earnings per azione è pari a 5,08 €, con un incremento del 4,50% superiore all’obiettivo annuo del +3%. L’utile netto della Quota del Gruppo è stato di 750 mln di €.
ANR EPRA: +5,50% annuo a 8,30 mld di € e 99,70 € per azione
Grazie principalmente all’incremento del valore degli investimenti (+403 mln di €) e all’aumento di capitale attuato dopo la fusione con Beni Stabili (+726 mln di €), l’ANR EPRA compie un balzo di 1,20 mld di € (+17%) salendo a 8,30 mld di € (7,60 mld di € del Triple Net EPRA). L’ANR EPRA per azione si attesta a 99,70 €, pari a +5,50% annuo (91,70 € in Triple Net EPRA, pari a +6,20%).
Un Gruppo più snello e una governance più efficiente
Una tappa fondamentale dello snellimento organizzativo del Gruppo e della trasformazione del patrimonio in Italia è stata la fusione per incorporazione di Beni Stabili nella società controllante Covivio, di cui era la filiale italiana, con decorrenza dal 31 dicembre 2018. Dopo questa fusione tutte le divisioni del Gruppo sono riunite sotto la stessa insegna e svolgono le loro attività in Europa con un’unica identità:quella di Covivio.
Dopo l’emissione di nuove azioni la capitalizzazione di Borsa di Covivio e il flottante sono aumentati rispettivamente del 10% a 7,30 mld di €[5] e del 16% a 3,70 mld di €. Il flottante di Covivio, che rappresenta il 50% del capitale sociale, è aumentato del 40% in un biennio.
Rinnovo del mandato del Presidente e nomina di due nuovi amministratori indipendenti
Covivio proporrà all’assemblea generale del 17 aprile 2019 il rinnovo del mandato di Presidente non esecutivo conferito a Jean Laurent. Jean Laurent, presidente del Consiglio d’amministrazione dal 2011, ha attivamente contribuito al successo degli orientamenti strategici di Covivio e all’evoluzione del Gruppo a operatore immobiliare di riferimento in Europa.
Avendo superato i 12 anni d’anzianità, dopo i quali secondo il codice AFEP-MEDEF un amministratore perde la qualifica di indipendente, Bertrand de Feydeau e Pierre Vaquier saranno sostituiti in tale ruolo da Christian Delaire e Olivier Piani. Nel corso dei rispettivi mandati, Bertrand de Feydeau e Pierre Vaquier hanno messo a disposizione del Consiglio d’amministrazione la loro esperienza di dirigenti di importanti società immobiliari, e più particolarmente la loro ineguagliata conoscenza del settore.
Christian Delaire (ex CEO di Generali Real Estate e di AEW Europe) e Olivier Piani (ex CEO di Allianz Real Estate e di GE Capital Real Estate Europe) offriranno al Consiglio d’amministrazione il prezioso contributo della loro professionalità in campo immobiliare e internazionale.
Pertanto, in ottemperanza ai migliori standard del mercato, il Consiglio d’amministrazione resta composto per il 60% da amministratori indipendenti e per il 40% da donne.
La strategia della Responsabilità Ambientale e Sociale dell’Azienda si rivela vincente
La strategia di Covivio nel campo della Responsabilità Ambientale e Sociale dell’Azienda, basata in particolare non solo su una gestione degli immobili responsabile e aperta sulla città, ma anche su una governance esemplare, è costantemente riconosciuta e apprezzata. Negli ultimi mesi Covivio ha ottenuto numerosi riconoscimenti, tra cui in particolare il “Grand Prix AGEFI 2018 du Gouvernement d’Entreprise”, il “Grand Prix Spécial du Jury” in occasione dei Grands Prix de l’Assemblée Générale 2018 e il Grand Prix della “Migliore dichiarazione della performance extra-finanziaria, settore ambientale” del Ministero francese della Transizione ecologica e solidale.
Covivio, riconosciuta a livello mondiale come una delle aziende di riferimento in campo ambientale per la sua strategia e per gli interventi di contrasto al cambiamento climatico, conferma la presenza nella “Climate A List” del CDP, un’organizzazione internazionale senza fini di lucro che si propone di indurre i mercati ad adottare modelli economici sostenibili. Pertanto Covivio si classifica tra le 22 aziende francesi incluse in quest’elenco, comprendente tutti i settori di tutti i Paesi, e tra le prime 5 aziende del settore immobiliare. Questi riconoscimenti premiano le iniziative intraprese da Covivio nell’ultimo anno di riferimento per ridurre le emissioni e attenuarne l’impatto sul cambiamento climatico.
Covivio partecipa al programma “-2° C” istituito dall’Accordo internazionale di Parigi del 2015 e ha pianificato con il CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) un percorso per ridurre le emissioni di carbonio in tutto il proprio patrimonio. Il Gruppo si pone un obiettivo ambizioso: ridurre di 1/3 le emissioni di carbonio dal 2010 al 2030. In particolare, questo percorso sarà realizzato rinnovando il patrimonio con il sostegno decisivo della politica di sviluppo. Alla fine del 2018 la classificazione qualitativa annua del 72% degli immobili per uffici (l’84% di quelli situati in Francia) e degli hotel di Covivio ha guadagnato 8 punti.
Prospettive nel 2019: prosecuzione dell’andamento favorevole
Dividendo di 4,60 €, in aumento del 2,20%, e opzione di pagamento in azioni
Per effetto dei risultati conseguiti nel 2018 e a conferma del progressivo aumento del dividendo, Covivio proporrà all’Assemblea generale del 17 aprile 2019 la distribuzione di un dividendo di 4,60 €, ossia con un incremento annuo del 2,20% (tasso di distribuzione del 90,60%). Nell’ultimo triennio il dividendo è aumentato del 7%. Inoltre, verrà proposta l’opzione di pagamento del dividendo in azioni[6], che assieme alle cessioni contribuirà al raggiungimento del nuovo obiettivo di LTV e permetterà alla società di proseguire l’espansione, particolarmente realizzando il portafoglio di progetti. Tutti gli azionisti investitori istituzionali, partecipanti al Consiglio d’amministrazione di Covivio in rappresentanza del 49% del capitale, si sono già impegnati a optare per il pagamento del dividendo in azioni.
In una prima fase la rapidità di realizzazione di questi progetti assorbirà i canoni delle locazioni, ma successivamente gli utili saliranno proprio grazie ai canoni, che a partire del 2020 aumenteranno del 15%. Intanto nel 2019 Covivio dovrebbe beneficiare dell’andamento costantemente favorevole degli affitti e delle indovinate scelte strategiche. Nel 2019 Covivio si pone come obiettivo un incremento dell’EPRA Earnings per azione superiore al +3%.
Fonte : Company
