Le mie ricette per la real estate communityIl mercato delle seconde case sta conoscendo un momento particolarmente felice. Complice anche la maggiore incidenza di lavoro da remoto, in molti hanno deciso di investire in una seconda casa, sia appunto come evasione dalla città, sia a solo scopo di investimento.
La montagna, in particolare, sta registrando buone performance, confermandosi una delle scelte preferite dai vacanzieri provenienti soprattutto dal nord Italia.
L’Ufficio Studi Gabetti ha, a tal proposito, analizzato l’andamento del mercato immobiliare delle principali località montane turistiche di Lombardia, Piemonte, Veneto, Trentino e Val D’Aosta.
LOMBARDIA
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2020, la località di Morbegno ha registrato 116 transazioni residenziali, +24,4% rispetto all’anno precedente. Bene anche Aprica, con 98 transazioni, +20,5% e Teglio, 56 compravendite, +11,3%.
In Lombardia si osservano segnali positivi per il mercato delle seconde case, soprattutto nelle location più esclusive della Valtellina, come Bormio, dove l’interesse verso l’acquisto è cresciuto anche da parte di chi compra a titolo di investimento verso prodotti sia in ottimo/buono stato, sia da ristrutturare.
I tempi medi di vendita risultano molto variabili a seconda dell’appeal dell’offerta: le soluzioni con migliore rapporto qualità/prezzo hanno tempi più brevi, ma comunque intorno ai 4-5 mesi, mentre nei casi in cui è più difficile l’incontro tra domanda e offerta l’immobile può restare sul mercato anche 10 – 12 mesi prima di essere compravenduto. Lo stesso discorso vale per gli sconti in sede di chiusura delle trattative: per immobili “a prezzo” si applica una scontistica di circa il 10% dalla proposta.
Nelle località di Teglio si compra a prezzi contenuti, da un minimo di 800 a un massimo di 1.500 euro al mq per soluzioni signorili, da 600 a 900 euro al mq per immobili di tipologia media. Prezzi più alti per Chiesa in Valmalenco: 1.100-2.500 euro al mq per immobili signorili e 900-1.600 euro al mq per le soluzioni medie. Nelle location top di Bormio e Livigno i prezzi sono rimasti stabili per le soluzioni signorili con valori minimi intorno ai 4.500 – 5.500 euro al mq, fino a un massimo di 6.500 – 7.500 euro al mq. Per immobili medi i prezzi si abbassano a minimo 2.500 – 4.500 euro al mq, fino a un massimo di 3.300 – 5.700 euro al mq.
La maggior parte degli acquirenti proviene delle province limitrofe, in particolare da Monza-Brianza, Milano, Como e Lecco.
Accanto alle località più top della Valtellina come Bormio e Livigno, l’interesse è rivolto anche a località minori come Chiesa in Valmalenco, Teglio e Aprica. Il cliente tipo è prevalentemente regionale e in particolare proviene dalla provincia di Milano, Monza Brianza, Como e Lecco. Molto apprezzate soluzioni in appartamento di circa 70-100 mq con giardino o terrazzo, per cui il cliente è disposto a spendere circa 200 mila euro a Bormio e mediamente sui 100 mila euro negli altri comuni della zona.
Anche nella bassa Valtellina, nella località di Morbegno, si registra un andamento delle quotazioni differenziato a seconda delle tipologie. Per soluzioni signorili in città le quotazioni variano dai 1.900 ai 2.300 euro al mq, a seconda della posizione e dello stato conservativo della soluzione proposta, mentre per immobili medi i prezzi sono tra i 1.000 e i 1.600 euro al mq.
Come commenta Francesca Fantuzzi, responsabile Ufficio Studi Gabetti: “Le zone più richieste sono quelle sul versante delle alpi eretiche perché più soleggiato, soprattutto le località dai 700 metri in su facilmente raggiungibili con l’auto. Il cliente tipo è più orientato verso soluzioni indipendenti in baita già ristrutturate o in buono stato, di circa 80 mq e preferibilmente dotate di giardino sui quattro lati”.
Per queste soluzioni il budget di spesa medio si aggira sugli 80-100 mila euro, con una clientela per la maggior parte proveniente dalle province lombarde limitrofe a quella di Sondrio. I tempi medi di vendita si aggirano sui 4-6 mesi, mentre gli sconti in fase di chiusura della trattativa non superano di norma il 10%.
PIEMONTE
Analizzando il numero delle transazioni nel corso del 2020, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, l’area sciistica torinese ha complessivamente registrato un aumento del +6% delle compravendite rispetto all’anno precedente. Il 2020 ha visto transazioni in crescita soprattutto nelle località di Oulx, Salbertrand e Bardonecchia con, rispettivamente, 141, 18 e 218 transazioni.
Secondo i dati dell’Ufficio Studi Gabetti, nel 2021 il mercato turistico montano della Provincia di Torino e della Provincia di Verbano-Cusio-Ossola ha continuato a mostrare un buon andamento, anche se differenziato sia per transazioni, sia per quotazioni, a seconda delle varie zone e tipologie.
A Sauze d’Oulx e Bardonecchia la richiesta si orienta sulle zone centrali e di recente costruzione. Mantengono la loro attrattività anche i piccoli borghi, dove si opta spesso per soluzioni indipendenti. Molto richieste anche le zone di Oulx, con le frazioni di Savoulx, Cotolivier e la zona di recente edificazione di Gad. Le tipologie più ricercate sono i bilocali (50-60 mq) e i trilocali (70-80mq), mentre si confermano caratteristiche ambite i piccoli giardini o terrazzi e l’esposizione dell’abitazione da sud-est a sud-ovest. I tempi medi di vendita si aggirano sui tre mesi per immobili a prezzo, mentre gli sconti in fase di chiusura della trattativa sono in media del 7%.
“Come riportato dalle nostre agenzie, per un bi-trilocale a Sauze d’Oulxsi spende mediamente dai 130 ai 160 mila euro, mentre a Bardonecchia la forbice è più ampia tra 80 e 180 mila euro. La provenienza degli acquirenti è soprattutto torinese (80%), mentre il restante 20% è costituito da piemontesi, genovesi e francesi” spiega Fantuzzi.
Nel Comune di Oulx i prezzi si attestano su una media di 2.000 – 2.700 euro al mq per le soluzioni signorili e intorno ai 800 – 1.500 euro al mq per le soluzioni di tipologia media. Qui le zone più richieste sono il centro e Cotolivier e la ricerca per l’acquisto si orienta verso soluzioni in contesti condominiali o indipendenti in buono stato o da ristrutturare, dotate di balcone o giardino. Per la locazione, invece, preferiti immobili già ristrutturati.
A Bardonecchia si registrano quotazioni differenziate a seconda della zona per immobili di tipologia media: a Bardonecchia-Medail e Centro siamo su una media di 1.500-2.900 euro al mq, a San Giorgio valori sui 1.900-3.800 euro al mq, mentre a Bardonecchia- Le Gleise sui 2.500-4.000 euro al mq.
Passando alle località turistiche montane della Val D’Ossola, nella provincia del Verbano-Cusio-Ossola, il numero di compravendite rilevato nel 2020 nella macroarea denominata Ossola Montana, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, risulta in aumento: +7,8% transazioni rispetto al 2019, con 193 compravendite. Macugnaga ha registrato un totale di 23 transazioni, in linea con quanto evidenziato nel 2019. Il Comune di Varzo ha registrato 32 transazioni in crescita rispetto al 2019.
Secondo le agenzie Gabetti, il mercato delle seconde case ha mostrato una ripresa nel 2021 rispetto al 2020, in un contesto dove le quotazioni sono rimaste tendenzialmente stabili, con sconti medi in fase di chiusura delle trattative intorno al 5%.
Andando al dettaglio le quotazioni, a Macugnaga i prezzi sono lievemente inferiori rispetto al 2020 con valori tra i 2.400 – 3.000 euro al mq per gli immobili signorili e a 1.500 – 2.800 euro al mq per le soluzioni medie.
All’Alpe Devero siamo su una media di 2.000 – 2.800 euro al mq per soluzioni medie. La località di San Domenico di Varzo presenta valori fino a un massimo di 2.500 euro al mq per il signorile e 1.300 – 2.100 euro al mq per le soluzioni medie.
Per la località Formazza le quotazioni si attestano sui 1.700 – 2.500 euro al mq per le soluzioni signorili e 1.400 – 2.200 euro al mq per soluzioni medie.
TRENTINO
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2020 nelle Valli di Fiemme e Fassa si sono registrate 589 transazioni.
Secondo i dati Gabetti, nel 2021 le quotazioni si aggirano da un minimo di 3.000 a un massimo di 6.000 euro al mq per soluzioni signorili, 2.700 – 5.400 euro al mq per immobili medi. Nello specifico, nella località di Canazei le quotazioni sono intorno ai 5.500 – 6.000 euro al mq per le soluzioni signorili e 5.100 – 5.400 euro al mq per immobili medi.
A Campitello i valori sono intorno ai 4.500 – 5.000 euro al mq per immobili signorili e 4.000 – 4.500 euro al mq euro al mq per immobili medi. A Pozza di Fassa e Vigo di Fassa siamo intorno ai 4.000 – 4.500 euro al mq per il signorile, mentre per il medio dai 3.600 ai 4.050 euro al mq. Cavalese è invece intorno ai 3.000-3.300 euro al mq per il signorile e a 2.700 – 2.900 euro al mq per il medio.
I tempi medi di vendita si sono contratti rispetto al passato: dagli otto mesi del 2017 ai tre-cinque mesi attuali, con una scontistica in fase di chiusura della trattativa nell’ordine del 7-10%.
“Secondo l’esperienza delle nostre agenzie di zona, nella zona di Cavalese il mercato sta conoscendo una stabilità delle compravendite, con un incremento della domanda e una diminuzione dell’offerta in costante assorbimento. Le aree più richieste sono, oltre a Cavalese, la parte alta della Val di Fassa con Canazei e Campitello e, a seguire, Pozza di Fassa e Moena” precisa Francesca Fantuzzi.
La clientela si conferma per lo più di provenienza extraregionale del Nord Est Italia, con una prevalenza di veronesi, mantovani ed emiliani. A causa della pandemia, si riscontra una maggiore richiesta anche da parte di milanesi, sempre più orientati all’acquisto di una seconda casa al fine di sfruttarne al massimo i benefici grazie al lavoro da remoto. La tipologia di immobili più ricercata è il trilocale, già ristrutturato, dotato di giardino esterno, requisito che prima della pandemia non era invece molto richiesto. I tempi medi di vendita si aggirano sui tre-cinque mesi, con uno sconto medio in fase di chiusura della trattativa intorno al 7%.
VAL D’AOSTA
A Courmayeur, nel 2020, si è registrato un numero di compravendite residenziali pari a 99 transazioni. Il Comune rappresenta da solo quasi un terzo delle compravendite registrate nel 2020 nella macroarea a cui appartiene (Valdigne, 306 transazioni, -6,3% rispetto al 2019).
Se nel 2020 Courmayeur ha risentito quindi dell’impatto del lockdown in termini di compravendite, nel 2021, secondo l’esperienza delle agenzie Gabetti, si è registrata una ripresa. Nell’ambito del mercato turistico, la domanda di seconde abitazioni si concentra soprattutto in prossimità del centro pedonale, quindi nelle frazioni di Pussey e Villair, comode sia al centro sia agli impianti, e Dolonne, ricercata anch’essa per la vicinanza alle piste. La domanda, soprattutto per acquisto, si conferma guidata principalmente da residenti di Milano e provincia.
Le zone più richieste sono la zona centrale di Courmayeur e Dolonne per la loro vicinanza agli impianti sciistici. Preferiti i trilocali con doppio servizio di circa 80 mq, già ristrutturati o in buono stato per chi non ha la possibilità di seguire eventuali lavori di ristrutturazione e soluzioni da ristrutturare per gli acquirenti interessati maggiormente alla personalizzazione. Il budget medio si mantiene dai 400-600 mila euro. In quanto a caratteristiche, il contesto assume un’importanza fondamentale, unito alla presenza dello spazio esterno. La provenienza degli acquirenti è principalmente italiana, soprattutto da Milano, con una quota minore di stranieri (francesi e svizzeri).
Le quotazioni a Courmayeur nell’ultimo anno sono risultate in sostanziale stabilità, in aumento i valori massimi delle soluzioni medie e signorili. Per il signorile i prezzi vanno mediamente dai 7.000 ai 12.000 euro al mq, mentre per il medio si va dai 4.000 ai 6.000 euro al mq. I tempi medi di vendita risultano stabili e si attestano intorno ai due-tre mesi, mentre la scontistica ottenuta in sede di chiusura delle trattative non supera il 10%.
VENETO
Nel 2021, secondo l’esperienza degli agenti Gabetti, si rileva un andamento positivo per il mercato delle seconde case nella zona di Asiago e limitrofi, con un mercato delle compravendite piuttosto dinamico e una propensione verso l’affitto turistico stagionale o annuale.
Questo dopo un 2020 che ha risentito inevitabilmente delle conseguenze del lockdown, anche se con situazioni differenziate: ad Asiago si sono registrate 120 compravendite residenziali, rispetto alle 150 del 2019, a Gallio 114, non molto distante dalle 126 dell’anno precedente, mentre Roana è risultata complessivamente stabile, chiudendo con 202 transazioni (201 nel 2019).
Nel 2021 i prezzi risultano sostanzialmente stabili. La zona con maggiore attrattività turistica si conferma quella di Asiago, seguita da Gallio e Roana, area scelta da chi desidera la vicinanza ai numerosi servizi e alla loro accessibilità. Di interesse anche soluzioni più in quota o, comunque, defilate dal centro, ideali per chi cerca tranquillità e panoramicità. Il mercato delle seconde case nella zona attiva principalmente acquirenti a livello regionale, soprattutto dalle zone di Padova, Vicenza, Verona, Rovigo e Venezia, mentre gli stranieri provengono soprattutto dal nord Europa.
Il mercato delle seconde case nell’Altopiano di Asiago si sta mostrando in evoluzione, passando da una richiesta di soluzioni per l’acquisto o per la locazione a uso meramente turistico, a chi invece sente la necessità di una seconda casa anche per praticarvi lo smart working. Le località più ambite si confermano quelle nei pressi del centro di Asiago e dunque a poca distanza dai servizi, immerse nella quiete e da dove è possibile godere di una bella vista panoramica. Apprezzate anche soluzioni indipendenti un po’ più isolate, soprattutto da un target più giovane. Le soluzioni più richieste sono per appartamenti di tre locali sia in buono stato sia da ristrutturare, ma non mancano richieste per soluzioni in villa singola sui 150-200 mq.
“Con la situazione che stiamo vivendo, è diventato ancora più fondamentale lo spazio esterno, come terrazzo o giardino, anche condominiale. Dal 2020 le nostre agenzie notano un incremento della clientela di provenienza regionale accanto a nord europei. Per quanto riguarda la locazione turistica, molto richiesti i trilocali o ville singole, generalmente da famiglie che preferiscono la formula stagionale o annuale” dichiara Fantuzzi.
Nel 2021, i prezzi per le soluzioni signorili ad Asiago variano dai 2.500 ai 3.500 euro al mq, gli immobili medi a 1.700 e i 2.500 euro al mq. A Gallio, per quanto riguarda il signorile i prezzi si attestano attorno ai 1.800 – 2.500 euro al mq, mentre per la tipologia media intorno ai 1.300 – 1.800 euro al mq. A Roana per il signorile si va dai 1.800 ai 2.000 euro al mq, a Treschè Conca e Cesuna le quotazioni si attestano sui 1.500 – 2.000 euro al mq con punte di 2.200 euro al mq per il signorile nella frazione di Camporovere.
Per immobili medi le quotazioni si attestano intorno ai 1.000 – 1.500 euro al mq a Roana e a Canove, 1.000 – 1.300 euro al mq a Cesuna e a Treschè Conca.
Quotazioni più contenute a Rotzo, intorno ai 1.300 – 1.500 euro al mq per il signorile e a 600 – 900 euro al mq per soluzioni medie da ristrutturare, e a Lusiana Conco, dove siamo a 1.000 – 1.300 euro al mq per il signorile e a 600 – 900 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare.
Fonte : Company