Le mie ricette per la real estate communityIn questo nuovo studio Think/Global, Henderson Global Investors esamina le ragioni alla base dell’investimento immobiliare e di un approccio globale. Illustra altresì nel dettaglio le prospettive per i mercati immobiliari europei, della regione Asia Pacifico e degli Stati Uniti, mentre ci accingiamo ad iniziare il nuovo anno.
Le ragioni per investite nell’immobiliare:
Henderson ritiene che, con gli investitori desiderosi di ottenere ritorni e le preoccupazioni legate al rischio del credito, le caratteristiche proprie di asset tangibili – come sono quelli immobiliari – offrono agli investitori un’ulteriore protezione sotto forma di garanzia accessoria. Detto questo, dato che sia i robusti ritorni sia un’opportunità di valore aggiunto sono diventati fattori altamente desiderabili, le virtù dell’immobiliare hanno attirato sempre più l’interesse degli investitori. Le modifiche normative che hanno interessato i fondi pensione assieme ai nuovi requisiti di adeguatezza patrimoniale hanno ulteriormente contribuito a rafforzare questo trend.
Siamo convinti della logica che sottende al real estate come categoria di investimento e dei pregi di un portfolio immobiliare diversificato tra settori e mercati. In ultima analisi, qualsiasi azione d’investimento sarà determinata dalle dimensioni del portfolio dell’investitore, dal livello di liquidità, dai requisiti di entrata e ritorni, nonché dalla disponibilità al rischio.
Le ragioni per investire a livello globale:
La globalizzazione ha avuto grande impatto sulla strategia di allocazione di capitali internazionali e sugli obiettivi di ritorno attesi dalle società di gestione dell’investimento multi-asset. Rispecchiando l’approccio globale che i fondi applicano alla loro esposizione azionaria e obbligazionaria, allo stesso modo anche gli investitori immobiliari stanno adattando la loro iniziativa a un approccio più globale, al fine di incrementare i loro ritorni risk-adjusted potenziali nonché il livello di diversificazione del loro portfolio. Posizionare strategicamente i propri investimenti nelle tre principali aree del settore real estate (Stati Uniti, Europa e Asia) attraverso scelte tattiche ben valutate, può portare a mutamenti dell’economia a livello locale, variare le dinamiche e la maturità stessa del mercato, permettendo agli investitori di indirizzare la loro esposizione verso mercati con forte potenziale di crescita oppure con forte continuità rispetto allo scenario d’investimento presente. Tuttavia, sostiene Henderson, per beneficiare davvero della diversificazione nel settore immobiliare, i gestori devono avere piena consapevolezza di una serie di fattori che riguardano l’economia, la finanza e il settore immobiliare di qualsiasi paese, come ad esempio trasparenza, maturità del mercato, livello di liquidità, sicurezza dei ritorni, pressione fiscale, base degli investitori e contesto normativo sia a livello regionale che locale.
Europa:
E’ difficile immaginarsi un 2013 molto diverso dal 2012, con performance basate su una certa sicurezza di ritorni e su un asset management proattivo. Entro la fine del 2013, il futuro economico dell’Europa potrebbe iniziare a prendere forma e gli investitori dovranno essere pronti ad adattarsi velocemente a uno scenario in rapido cambiamento. La situazione sarà fortemente influenzata da fattori politici e potrebbe risultare in una svendita di posizioni nei paesi periferici dovuta all’assottigliarsi delle speranze di ripresa, ma anche in un ritorno degli investitori in questa regione da tempo evitata, a seguito di dati economici più incoraggianti. L’Europa dimostrerà che gli investitori con approccio stock picking, nelle loro decisioni d’investimento finalizzate a mettere a segno maggiori performance, dovranno essere consapevoli del rischio, senza necessariamente rifuggirlo.
Alice Breheny, Responsabile Henderson Property Research, ha commentato: «Contrariamente alle ansie di cui sono stati vittima i mercati e alle prospettive economiche peggiori, la buona resilienza dimostrata dagli asset immobiliari di buona qualità è stata incoraggiante. Rimangono quote sufficienti per gli asset prime, soprattutto da parte di investitori istituzionali e fondi di capitale sovrani che rimangono in modalità buy. In ogni caso, i timori di qualche vendita ad alto rischio è stato sono stati fugati da politiche monetarie molto accomodanti. E’ probabile che nei paesi periferici l’investimento estero rimarrà pressoché inesistente, anche se le opportunità interessanti si riveleranno difficili da cogliere a causa del persistere della competizione interna su investimenti long di primo livello. Inoltre i tassi di finanziamento poco convenienti penalizzeranno l’assunzione di rischio da parte di investitori internazionali. Una crescita economica continuativa nei paesi europei core dovrebbe supportare, in questa regione, l’interesse degli investitori in asset immobiliari di secondo livello, mentre i rendimenti prime dovrebbero raggiungere nuovi livelli».
Stati Uniti:
Dall’altra parte dell’Atlantico, lo studio evidenzia come negli Stati Uniti i prezzi si siano allineati al ribasso, guidati da previsioni di crescita più favorevoli, ma, rispecchiando quando successo in Europa e Asia, il mercato continua a mostrare disparità di prezzo tra le varie categorie immobiliari e tra i diversi mercati. Lo studio sostiene che la rapidità della ripresa nei mercati degli affitti varia significativamente a seconda della location, del settore e della qualità del prodotto, un trend che probabilmente continuerà anche nel prossimo futuro; anche se la ripresa dell’occupazione ha sostenuto un certo miglioramento delle performance degli operatori retail, i livelli degli affitti e le valutazioni rimangono incerte. Guardando ai prossimi mesi, Henderson prevede che i principali mercati USA potrebbero ricominciare a crescere all’aumentare progressivo della fiducia degli operatori finanziari, ma per quanto riguarda i temi d’investimento Henderson ritiene che la qualità rimanga sempre al primo posto e che, di conseguenza, gli investitori dovrebbero concentrarsi sui mercati di primo livello. Potrebbe verificarsi un’ulteriore riduzione dei tassi di capitalizzazione, ma le preoccupazioni degli investitori a proposito delle prospettive dei mercati finanziari potrebbero limitare gli aumenti dei prezzi del settore immobiliare nel breve termine. Per ritorni più ottimistici, l’investitore dovrebbe espandere la propria prospettiva al di fuori dei mercati top-tier.
Breheny aggiunge: «Dopo la rielezione del Presidente Obama, tutta l’attenzione si è rapidamente spostata sull’imminente “fiscal-cliff” e sul possibile rallentamento della crescita economica nel caso in cui venissero portati avanti tutti i tagli alla spesa, l’intervento sugli aiuti alla disoccupazione e l’aumento di tasse proposti dall’attuale amministrazione, equivalenti al 3% del PIL. Ormai abituato a una politica che spesso corre rischi calcolati, il grande pubblico sembra fiducioso che queste note dolenti verranno rimandate o risolte in tempo, anche se è possibile che il 2013 vedrà la fine della sospensione della tassa sui salari, con un conseguente aumento delle tasse di oltre $130 miliardi. Il sistema economico, tuttavia, sostenuto da un mercato del lavoro più in salute, da un settore residenziale in ripresa, dalla maggiore fiducia dei consumatori e da un sistema bancario più stabile, dovrebbe essere sufficientemente forte da supportare alcuni aggiustamenti a livello fiscale. Per questo, la nostra opinione sul settore residenziale USA guarda in direzione di un cauto ottimismo».
Asia-Pacifico:
Nel frattempo, Henderson segnala una serie di eventi settoriali che avranno tutti un impatto significativo sui mercati finanziari e immobiliari della regione cosiddetta APAC: la nuova posizione di leadership assunta dalla Cina darà nuovo slancio alle prospettive di crescita economica, mentre gli importanti sviluppi politici in Giappone e Corea del Sud influenzeranno le rispettive posizioni in termini fiscali e monetari. Ci preme sottolineare che questi eventi socio-politici e le variazione delle previsioni di crescita dovranno essere correlate al timing di entrata e di uscita degli investitori, in parallelo con i cicli attesi per il settore immobiliare.
Breheny continua: «Gli investitori core in cerca di rendimenti, considerando lo scarso potenziale di crescita, dovranno valutare la scelta di un compromesso tra pagare di più in cambio di entrate stabili. Per quanto concerne le strategie di aumento del valore e opportunistiche, è cruciale identificare una possibile ripartizione tra la crescita del mercato finanziario e immobiliare, ma comunque il valore esiste nonostante l’incertezza di mercato. Detto questo, supportata da uno scenario economico più stabile e dalla reale possibilità di un’espansione degli affitti, la liquidità proveniente dai mercati occidentali contribuirà probabilmente a una contrazione degli yield nei settori immobiliari core e prime nel corso del 2013».
Fonte : Company