GOLF IMMOBILIARE e FISIOTERAPIA URBANISTICA

(E’ così che preparai il Rapporto sul Workshop “NUOVE OPPORTUNITA’ PER GLI ENTI LOCALI: LE SOCIETA’ DI TRASFORMAZIONE URBANA” svoltosi il 26 novembre 2002 a Roma, organizzato da Laboratorio Finanza Territorio, all’epoca formato dallo Studio Legale Delli Santi Albertazzi & Partners, e da Coudert Brothers).
Abito a quadretti bianco e nero leggero, scarpe Saxone, giacca a vento nera.
Era questo l’abbigliamento tipo di James Bond, alias Sean Connery, per giocare al Royal St Marks di Sandwich, il suo campo da golf prediletto.
Martedì 26 novembre, a Roma, sul nuovo percorso denominato STU (Società di Trasformazione Urbana), Riccardo Delli Santi indossava invece un rigoroso completo blu scuro.
Il celebre giocatore, che ha al suo attivo molte vittorie in Open italiani ed internazionali (e che – almeno da lontano – a Sean Connery molto assomiglia), aveva accettato di provare in match play amichevole (sfidando il famoso Federico Sutti, del Circolo Coudert Brothers, vincitore a sua volta di svariati campionati americani e inglesi), il nove buche costruito tra il 15 maggio 1997 e l’1 agosto 2002, e firmato da varie Gazzette Ufficiali.
Il campo, a detta dei pochi che lo avevano sino allora girato, era interessante, ma piuttosto difficile. Non solo per il terreno (impalcatura urbanistica vigente) spesso accidentato: era noto infatti che espropri, concessioni, gare ad evidenza pubblica e bandi erano solo alcuni degli ostacoli, messi ad arte, che lo punteggiavano.
Accompagnato da Roberto Albertazzi, amico e maestro nel suo stesso Circolo, Delli Santi attraversò lentamente (la mattina romana era ancora tiepida) i cinquecento metri di prato rasato che conducevano al tee di partenza, tra due ali di folla attentissima e festante. Ad applaudire i due campioni c’erano, tra gli altri, Guido Romiti, di Meliorbanca, Leo Civelli, di REAG, Giuseppe Bonomi, di E&YReal Estate, Terenzio Cugia di S.Orsola, di Lehman, Aldo Mazzocco, di Beni Stabili, Marco Plazzotta, di Borsa Immobiliare di Milano, Alberto Fecchio, già in IFMA ed ora in EFM, e Giuseppe Mannino, avvocato e presidente del Consiglio Comunale di Roma.
Sutti si stava esercitando sul green d’allenamento. Batteva secondo il nuovo stile, l’ente locale nella strategia economica e finanziaria .
Delli Santi si sentì incoraggiato. Aveva deciso di puntare sull’integrazione publico-privato, ma capì che aveva bisogno di alcuni tiri di prova.
Diede uno sguardo alla figura ascetica del collega di Circolo Francesco Versaci, che gentilmente si era prestato a fargli da caddie (somministrava già dei colpetti ad una palla immaginaria), prese l’art.17, comma 59, della Legge 15 maggio 1997, n°127 (“che per la prima volta ha riconosciuto ai comuni ed alle città metropolitane la possibilità di costituire società per azioni con cui dar vita ad interventi di trasformazione urbana in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti”) e lo soppesò, misurando la distanza. Si mise in posizione preparatoria, colpì la palla quasi ad angolo retto ma diede una zappata e una zolla di terra volò in aria. Sostituì allora subito il 17 con l’art 120 del d.lgs 18 agosto 2000, n° 267 (“Testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali”: il 17 vi era infatti stato infatti integralmente trasposto), e la palla si alzò per una trentina di metri, perse velocità, e ricadde in terra rotolando.
Delli Santi riprovò ancora, questa volta con la Circolare esplicativa Ministero Lavori Pubblici prot. 622 dell’11 dicembre 2000 (“la presente Circolare intende chiarire e approfondire alcuni aspetti dell’art.120 del decreto legislativo 18 agosto 2000 n° 267 al fine di rendere più agevole la formazione delle società di trasformazione urbana, le quali costituiscono strumenti dalle potenzialità vaste quanto non ancora sufficientemente esplorate,che il legislatore ha posto a disposizione degli enti locali per intervenire nelle aree urbane consolidate. La norma, che introduce le STU va collocata in un contesto”…). Ma la palla, che pure era rimbalzata alta, sparì nel rough.
Versaci lo guardava con espressione interrogativa e divertita. Il campione non disse nulla e tirò fuori dalla sacca l’art. 7 della Legge 8 febbraio 2001 n° 21 (“il ministero dei lavori Pubblici… provvede al finanziamento degli studi di fattibilità, delle indagini conoscitive… Per il finanziamento delle attività di cui al comma 1 è autorizzata la spesa di lire…” ). Persa.
In quel momento Sutti si unì a loro, calmo e impassibile. Aveva già in mano l’art. 44 della Legge 1 agosto 2002 n°166 (“le società di trasformazione urbana provvedono alla preventiva acquisizione degli immobili interessati dall’intervento, alla trasformazione e alla commercializzazione degli stessi”). Un drive un pò pretenzioso, ma indubbiamente il migliore.
-Tiriamo a sorte per l’onore?
Il diritto di giocare per primo andò a Sutti che, come biglietto da visita, aveva handicap 2. (Delli Santi era scratch).
– Ci atteniamo strettamente alle regole?
– Naturalmente.
Sutti si concentrò un attimo e fece anche lui due o tre colpi di prova. Era uno swing che Delli Santi conosceva bene, lo swing meccanico di chi ha studiato con grande attenzione e con i migliori maestri. Era un ottimo swing (“le STU vengono pensate con l’obiettivo di fornire uno strumento ordinario di intervento in grado di sopperire alle carenze gestionali della strumentazione urbanistica di carattere generale”). Delli Santi glielo invidiò, ma anche la sua palla filò dritta a 180 metri buoni ( …”e attuativa – funzionale, il tutto in una ottica di contestuale sviluppo ed incentivazione dell’economia immobiliare e di mercato”).
La Buca 1 terminò in parità.
Anche la 2 e la 3 finirono allo stesso modo (“tali società, aperte ai privati da scegliere tramite procedure di evidenza pubblica, provvedono alla progettazione degli interventi, all’acquisizione delle aree nonché alla trasformazione e commercializzazione delle stesse”; “le aree di proprietà degli enti interessati dall’intervento possono essere attribuite alla società a titolo di concessione”).
Buca 4: bunker (“circa i parametri a cui riferirsi nell’operazione di interpretazione analogica – specificità dell’istituto e disposizioni relative all’azionariato locale – non è dato sapere”).
Ancora pari.
Buca 5, dog leg a sinistra. Il colpo di Delli Santi era stato eccellente (“in che termini la trasformazione urbana potrebbe costituire un servizio pubblico in senso stretto?”), ma c’era stato un pò di effetto e la palla era finita nel rough. Albertazzi, stanco per la monotonia dello score, si precipitò a cercarla, ma l’erba era alta (“il punto maggiormente critico della disciplina attiene al ruolo della gara per la scelta del socio privato ed alla necessità o meno della procedura concorsuale oltre che a monte – normalmente sancita – anche a valle”).
Si affacciò a questo punto il Comitato.
L’autorità incaricata di dirigere la gara era composta da Vittorio Angiolini, famoso ordinario in molte Università, e da Eugenio Picozza (dell’omonimo Studio Legale).
L’interpretazione non fu cosa semplice (“man mano che ci si avvicina ad un’attività solamente esecutiva della progettata trasformazione urbana la situazione della STU può anche cambiare, e divenire più simile a quella di una qualunque società mista locale deputata all’esecuzione di un’opera o di un servizio publico”; e “obiettivo primario da perseguire è quello del coinvolgimento di soci finanziatori… in Italia i Comuni hanno sempre meno risorse per far fronte agli oneri finanziari connessi alle attività preliminari alla realzzazione degli interventi di riqualificazione e trasformazione urbana”).
Delli Santi ritrovò la palla (“il socio privato della STU, sia esso finanziatore o costruttore, è destinato a rivestire un ruolo attivo e diretto nella realizzazione e gestione del processo di riqualificazione di volta in volta in oggetto”). Avanti.
Buca 6, buca 7. Ostacolo d’acqua.
Sutti aveva un grip perfetto, ed eseguì il suo tiro meccanicamente e correttamente (“la scelta del socio privato deve avvenire mediante procedure di gara di evidenza pubblica, nel rispetto del principio comunitario di tutela di libera concorrenza nel mercato”).
Delli Santi si avvicinò alla sua palla.
Ci voleva un colpo che la portasse a pochi centimetri dalla buca. Ecco: “l’incapacità gestionale del pubblico è riconosciuta dalla giurisprudenza”.
Pari ancora.
Buca 8.
Birdie per Sutti (“non c’è emergenza urbanistica cui le STU non possano porre rimedio) .
Par per Delli Santi (“le potenzialità dello strumento sono infinite e le opportunità direttamente proporzionali al numero dei contenitori dismessi, con la consapevolezza che i progetti trovano solamente percorsi impervi nell’ambito dell’urbanistica per piani”).
I tifosi del Circolo Couders Brothers inneggiavano già alla vittoria .
Ma si era alla Buca 9, la più difficile: par 5.
Ancora birdie per Sutti, con i fan in delirio.
Delli Santi, davanti al green in due colpi, approcciava con “le STU saranno uno tra i più potenti stimoli di sviluppo del marketing urbano”.
Eagle!!!!!
Inimmaginabile il tripudio dei Soci del Circolo Delli Santi Albertazzi & Partners.
Pareggio.
Sutti era già sul green, capace di andare in buca da nove metri, e Delli Santi doveva riuscire a salvarsi a tutti i costi. Sapeva che il suo principale difetto era lo swing radente, nel desiderio di scagliare la palla sempre fuori dalla visuale. Guardò il fairway, il prato era perfettamente rasato. Sorrise a un ricordo (riabilitazione? Siamo nella fisioterapia urbanistica!!! L’opera pubblica è oggetto di gara perché è pubblica, a meno che non vi sia liberalità. Ah ah, non potete fare a meno di noi”). Colpì la palla, un drive spettacoloso (“la partecipazione del privato realizza una sinergia fondamentale e consente di costruire un sistema di relazioni tese al raggiungimento di reciproci vantaggi e convivenze, e da la possibilità di incentivare lo sviluppo di una urbanistica premiale capace di stimolare l’investimento immobiliare e considerare il territorio come un’azienda virtuale che è finalmente in grado di rendere funzionando. I privati capaci di cogliere questa sfida saranno i protagonisti del mercato immobiliare del futuro”).
Ancora buca in tre colpi sotto il par per Delli Santi, che si aggiudicava il match!
Sportivamente, Sutti gli si avvicinò e “Bella partita, dobbiamo farne un‘altra presto”, gli disse.
Si avviarono insieme alla Club House, accompagnati dalle giovanissime ma già fortissime promesse Sabrina Morelli, Maria Romana Ciliutti e Colinda Koster (tutte e tre del Circolo Laboratorio Finanza Territorio), che non finivan più di applaudire i due campioni.
Valentina Delli Santi, gli stessi occhioni del suo babbo, custodiva felice la “staff titanium” della vittoria.
Il pranzo per gli amici più stretti (mentre al pianoforte, nella bella sala affrescata, Eugenio Picozza suonava Chopin) lo offrì ovviamente il vincitore.
Nota: se ogni riferimento al Seminario di cui al titolo è puramente casuale, ogni riferimento a “Agente 007 Missione Goldfinger” è decisamente voluto, e costituisce un omaggio dell’autrice al grandissimo Ian Flaming. (Paola G. Lunghini)