Le mie ricette per la real estate communityL’utilizzo di Metodi di Valutazione Statistica per determinare il valore degli immobili residenziali in Europa si è sviluppato rapidamente, sollecitato anche dalla regolamentazione normativa.
Si avverte comunque una carenza in termini di standardizzazione in relazione alle modalità con cui il mercato fa ricorso alle differenti metodologie valutative.
La pubblicazione di un nuovo set di standard da parte della European AVM Alliance (EAA) rappresenta oggi un importante passo avanti verso una maggiore trasparenza per istituti di credito, investitori e autorità di regolamentazione nel calcolo del valore di mercato di immobili residenziali a garanzia delle esposizioni creditizie a livello europeo.
Perché le valutazioni statistiche sono importanti nel mercato europeo
A oggi nell’Europa a 28 si contano 7 mila miliardi di Euro di consistenze di finanziamenti garantiti da abitazioni e quasi 2 mila miliardi di Euro di consistenze di covered bond garantiti da mutui. Si tratta di un debito di grandi dimensioni, in progressiva crescita e che costituisce oltre il 50% del PIL europeo.
Tutti gli immobili a destinazione residenziale vengono valutati nel momento in cui si istruisce la pratica di finanziamento, tipicamente a fronte di un sopralluogo da parte di un valutatore. Tuttavia si riscontrano differenze significative a livello europeo nelle modalità con cui tali valutazioni, ed il valore dei finanziamenti, vengono aggiornati e monitorati durante il ciclo di vita del credito.
Tale aspetto è di cruciale importanza dal momento che il Loan To Value (LTV – rapporto tra il mutuo e il valore dell’immobile a garanzia) costituisce un indicatore fondamentale nei modelli di credito e di previsione delle perdite sulle attività di finanziamento immobiliare.
L’accuratezza nella tracciabilità dei LTV in caso di portafogli di mutui è quindi di fondamentale importanza per gli istituti di credito, gli investitori ed enti emittenti di titoli di credito garantiti da mutui, per le agenzie di rating e per le autorità di regolamentazione.
Tempi e costi di aggiornamento delle valutazioni in caso di portafogli hanno sempre costituito un ostacolo significativo verso una maggiore trasparenza nella determinazione dei LTV all’interno di portafogli di mutui, sia per i bilanci dei finanziatori che per titoli garantiti da immobili.
I Metodi di Valutazione Statistica forniscono un valore di mercato riferito a una specifica proprietà immobiliare o, in termini più generali, tracciano l’evoluzione del mercato residenziale di riferimento, eliminando così tempi e costi elevati di valutazione. Non tutti i metodi statistici sono però in grado di rispondere efficacemente e in maniera adeguata a queste due primarie esigenze di gestione del rischio.
Il lancio di nuovi standard
Gli standard pubblicati da EAA individuano e descrivono per la prima volta le principali tipologie di metodi di valutazione statistica applicati al settore immobiliare, fornendo un’attenta disamina dell’adeguatezza di tali metodi per i diversi scopi con cui vengono utilizzati. Inoltre, forniscono indicazioni sulle modalità con cui gli istituti di credito, gli investitori e le autorità di regolamentazione dovrebbero considerare le performance risultanti da ciascun metodo utilizzato.
Commentando il lancio degli Standard di Valutazione Statistica, Andreas Bücker, Direttore Generale di EAA, afferma:
“Il lancio di questi nuovi standard rappresenta un’importante tappa verso una maggiore accuratezza e trasparenza per banche, investitori e regolatori nel processo di calcolo del valore di mercato degli immobili residenziali a garanzia di esposizioni creditizie a livello europeo. EAA ha riconosciuto la necessità di pubblicare tali standard per migliorare la comprensione dei metodi di valutazione statistica, la loro rispondenza a requisiti specifici e le modalità con cui gli utilizzatori potranno misurare performance e accuratezza delle valutazioni ottenute.
Gli standard rappresentano pertanto un punto di partenza e saranno oggetto di revisione, modifica e aggiornamento con cadenza regolare, in un percorso continuo di miglioramento, tenendo in considerazione i riscontri provenienti dalle consultazioni con gli stakeholder, gli enti di regolamentazione oltre che dalle emergenti esigenze di mercato.
EAA
European AVM Alliance (EAA) è l’Associazione Europea dei principali provider di Modelli di Valutazione Automatica (AVM) per il mercato immobiliare residenziale. Fondata nel 2013, ha come obiettivi principali la creazione di standard di elevata qualità per gli AVM sul mercato europeo, la promozione e diffusione delle caratteristiche e dei benefici apportati dagli AVM e la rappresentanza nelle sedi deputate degli interessi dell’industria dell’AVM. Nel 2017 EAA ha pubblicato i primi “Standard per i Metodi di Valutazione Statistica per gli Immobili Residenziali in Europa”.
I Membri di EAA sono Calcasa (Paesi Bassi), Eiendomsverdi (Norvegia), Hometrack (Regno Unito), On-geo (Germania), On-geo Austria (Austria), Tinsa (Spagna), Värderingsdata (Svezia), oltre a CRIF per l’Italia,
Fonte : EAA