Le mie ricette per la real estate communitySecondo l’ultimo report “ Emerging Trends in Real Estate® Europe” di PwC e dell’Urban Land Institute (ULI), il 75% dei leader del settore immobiliare crede che le valutazioni attuali “non riflettano accuratamente” tutte le sfide e le opportunità del real estate, in assenza di un punto di incontro tra le aspettative sui prezzi di mercato e le valutazioni contabili. I timori di “catching a falling knife” sono espressi da molti degli oltre 1.000 leader del settore intervistati per il report, poiché un’enorme incertezza continua a pervadere il mercato in Europa e contribuisce a far registrare volumi di investimenti bassi. L’indice MSCI ha registrato un calo del 42% rispetto alla media pre-Covid (2015 – 2019). Con un terzo degli intervistati “ottimista sull’aspettativa di una maggiore redditività nel 2024”, il report indica effettivamente un miglioramento della fiducia rispetto all’anno precedente (pari a un aumento dell’8% degli intervistati), pur partendo da un livello basso e ben al di sotto delle medie di lungo termine. Le prospettive sono mitigate dal contesto di una lenta crescita economica in Europa e dalla “preoccupazione realistica” di una recessione incombente.
Lisette van Doorn, CEO di ULI Europe, commenta: “Il nostro report di quest’anno evidenzia le complesse sfide che il settore immobiliare europeo deve affrontare. C’è la sensazione che il settore sia sull’orlo di una grave flessione della domanda nei principali mercati della locazione. Le opinioni sono contrastanti su quanto tempo sia necessario per la ripresa dell’attività del mercato. La stabilizzazione dei tassi di interesse, un atterraggio morbido dell’economia e una diminuzione dei tassi di interesse per ripristinare l’equilibrio con i rendimenti avrebbero tutti un impatto, così come l’aumento dei livelli di rifinanziamento, che porterebbe a maggiori difficoltà a causa di costi di finanziamento più elevati, nonché gli investimenti in conto capitale necessari per rendere gli asset adatti allo scopo in circostanze difficili e incerte”.
Gareth Lewis, direttore di PwC, aggiunge: “Se da un lato ciò che emerge dalla ricerca indica un settore ‘in modalità way and see’, dall’altro suggerisce una situazione di mercato in cui i premi potrebbero essere significativi per coloro che sono abbastanza coraggiosi da fare grandi acquisizioni. C’è qualche speranza che le stelle si stiano allineando – che vi sia cioè maggiore chiarezza sui tassi di inflazione, sui tassi di interesse e sulle valutazioni – per facilitare una maggiore attività di transazione nel 2024. Tuttavia, è improbabile che esista un’unica tempistica per questo allineamento sui diversi mercati europei”.
Jean-Baptiste Deschryver, Real Estate Leader di PwC EMEA, afferma: “La nostra comprensione è che le aspettative in termini di disponibilità di debito e di capitale sono contrastanti per i prossimi anni, proprio quando saranno necessari capitali per i rifinanziamenti e, in generale, per rendere il settore immobiliare fit for purpose. L’effetto denominatore per l’allocazione del capitale dagli investitori istituzionali al settore del real estate – uno dei principali ostacoli nel 2023 – rimane problematico a un anno di distanza”.
Con così tanta incertezza in gioco, gli investitori immobiliari sono naturalmente più attenti che mai su come e dove impiegare i capitali in Europa. Per molti, ciò significa puntare sulle città che offrono liquidità nei periodi più rischiosi: non sorprende quindi che Londra (1) e Parigi (2) occupino ancora una volta i primi due posti nella classifica delle città. Le due città hanno rappresentato circa il 15% del volume totale delle transazioni immobiliari in Europa nei primi nove mesi del 2023. E il premio alla liquidità, associato alla performance economica, è evidente anche in altre città in ascesa nell’indagine di quest’anno: Madrid (3), Milano (6) e Lisbona (8). Le città tedesche di Berlino (4), Monaco di Baviera (7), Francoforte (9) e Amburgo (11), pur mantenendosi in una posizione relativamente alta, sono scivolate nella classifica in termini di prospettive di investimento e di sviluppo. Le prospettive economiche complessivamente cupe per la Germania nel 2024 stanno influenzando il giudizio per città che, non molto tempo fa, erano considerate come porti sicuri per i capitali.
Secondo Oxford Economics, le città tedesche si trovano ad affrontare prospettive di crescita economica stagnanti, con un incremento medio del PIL reale di appena lo 0,1% su base annua per il 2023. I dati MSCI mostrano che i volumi di investimento in tutta la Germania sono diminuiti del 55% su base annua nei primi nove mesi dell’anno. Alcuni degli intervistati suggeriscono inoltre che i prezzi immobiliari in Germania sono stati più lenti ad adeguarsi rispetto a quelli della maggior parte dell’Europa.
Mentre il settore è alle prese con un mercato gravato da pressioni inflazionistiche e alti tassi di interesse, quattro quinti degli intervistati concordano sul fatto che le credenziali ESG avranno un effetto sostanziale sulle valutazioni degli asset nei prossimi 12-18 mesi e, in una visione a più lungo termine, ritengono che le questioni ESG avranno l’impatto più significativo sul settore immobiliare entro il 2050. In linea con questa maggiore attenzione ai requisiti di sostenibilità, si ritiene che i megatrend globali quali i cambiamenti climatici, la digitalizzazione e la demografia stiano stimolando l’interesse degli investitori per i settori di nicchia che il report individua nelle nuove infrastrutture energetiche (1), data center (2) e sanità (3), verso i quali è più probabile che gli investitori “aumentino la propria esposizione”. Queste tendenze, unite alla spinta verso la conformità ESG, apriranno la strada a nuove opportunità di sviluppo e investimento in settori quali lo stoccaggio di batterie per le energie rinnovabili, i parchi solari e le infrastrutture per veicoli elettrici.
Lisette van Doorn conclude: “Le prospettive di medio termine per il settore immobiliare diventeranno notevolmente più positive presupponendo una futura stabilizzazione dei tassi e una quasi totale dissoluzione dell’incertezza economica. Considerando l’urbanizzazione in corso, i megatrend tecnologici e demografici, oltre alla crescente attenzione alla salute, al benessere e alla sostenibilità da parte di utenti e investitori, si prospetta un’enorme opportunità per il settore immobiliare.
Fonte : Nota congiunta