Le mie ricette per la real estate communityPresso lo stand di Madrid al MIPIM 2023 ho avuto l’occasione di una lunga appassionata conversazione con Miguel Hernandez Lopez , Strategy and Corporate Development Director della società obiettivo CREAM, incaricata di gestire lo sviluppo di quella che è la più grande operazione di rigenerazione urbana in Europa .
La rigenerazione di Madrid nord, presentata in modo molto efficace su di un grande schermo interattivo al centro dello stand, ha avuto il suo inizio sette anni fa, quando venne assegnata l’area tramite evidenza pubblica a tre società: BBVA (75%); Merlin Properties (real estate developer, 15%) e Grupo S. Josè (società di costruzioni, 10%). Per dare un’idea del volume di questa operazione basti pensare che sono previsti investimenti complessivi per 27 miliardi di euro di cui 12 per le infrastrutture e 15 costruzione degli edifici.
Lo sviluppo delle aree, precedentemente a uso ferroviario, andrà di fatto a spostare verso nord il baricentro dell’intera città: verrà infatti quasi raddoppiato il celebre Paseo della Castellana a nord della piazza Neptuno ( il Paseo della Castellana , dalla piazza di Castiglia a Plaza Neptuno fu realizzato in 400 anni. Il suo allungamento a cura della società CREAM ci impiegherà 40 anni, nda )
L’intero processo guidato operativamente da Miguel Hernandez è stato a suo dire una Jam Session fra diversi attori e società pubbliche e private. Lui stesso si definisce non un urbanista né un economista, ma un “traduttore di concetti finanziari per la pianificazione territoriale”. La sua esperienza nello sviluppo di progetti simili in Cina, Messico, Regno Unito, e, non ultima, la realizzazione del quartiere innovativo “22@” (Poblenou) a Barcellona, gli ha permesso di saper orchestrare un delicato e laborioso combinato tra interessi a volte contrastanti. Basti pensare che per il consenso dei rappresentanti della collettività dei due principali quartieri urbani coinvolti a Madrid ci sono voluti tre anni. Altri quattro anni sono stati necessari per poter negoziare e ottenere la approvazioni di 19 enti pubblici locali e regionali ; e tutto ciò mentre sia l’amministrazione municipale che quella nazionale cambiavano più volte colore politico.
Il costo dell’area -indicatomi in 1,2 miliardi di euro, e che sarà corrisposto all’ente ferroviario – verrà pagato entro il dicembre 2023 a seguito dell’approvazione urbanistica avvenuta a febbraio di quest’anno. Questo capitale iniziale servirà per la rigenerazione della stazione ferroviaria che ospiterà la linea ad alta velocità in grado di collegare Madrid con 2,5 milioni di persone entro 30 minuti di viaggio o 5 milioni di persone nel raggio di un’ora di percorrenza dalla nuova stazione di Chamartin.
Il raffinato meccanismo di pianificazione urbana / economica tra i vari interessi prevede lo sviluppo nell’area Sud della rigenerazione per l’ 80% di cubatura in volumi terziari e il 20% edilizia residenziale di cui il 62% in affordable housing.
E’ interessante il concetto di Miguel Hernandez per cui la affordable housing presente in percentuale preponderante nell’area a vocazione terziaria è considerata una commodity e non un elemento di ritorno economico, dato che servirà ad attrarre residenti “necessari “che saranno occupati nel comparto terziario. Il margine derivante dall’alta densità degli edifici (torri terziarie) e dalla destinazione d’uso di questo comparto Sud (principalmente uffici) sarà sufficiente a realizzare la copertura dei binari per migliaia di metri quadri e la creazione di un grande parco urbano di interesse metropolitano.
Nel comparto Nord dell’area di rigenerazione , invece , la destinazione d’uso è 80% residenziale il 20% terziaria e a bassa densità. In totale verranno realizzati 10.500 appartamenti di cui complessivamente il 38% in edilizia convenzionata; di questi il 20% saranno in vendita il 18% in locazione per giovani professionisti.
Lo sviluppo Nord del comparto a densità minore quindi non permetterà di avere la marginalità per sostenere la copertura del fascio di binari , ma verranno realizzati ponti di passaggio est-ovest e per ricucire il territorio tra i due principali quartieri interessati.
Oltre ai tre sviluppatori citati sono state coinvolte circa 50 società tra le quali la Richard Rogers Architecture, ARUP per lo studio del traffico degli aspetti ambientali e E&Y e PWC per il business plan e gli accordi tra le parti. Questo sviluppo permetterà, nei 30 anni previsti, di dare lavoro a 250 mila professionisti di cui 200 mila coinvolti nelle fasi costruttive e 150 mila per lo sviluppo degli uffici e del comparto commerciale.
Dopo le pietre miliari dell’approvazione a febbraio e del pagamento dell’area, si svilupperanno i progetti e i permessi per la costruzione delle infrastrutture che dureranno dai due ai tre anni , e ci vorranno tra i quattro e cinque anni per la copertura dei binari. Dopodiché verranno bandite le gare per la cessione e lo sviluppo delle aree .
Non è ancora stato definito come verrà sviluppato il comparto residenziale convenzionato, ma probabilmente una parte verrà realizzata direttamente dagli uffici municipali regionali e una parte sarà assegnata a società private.
Interessante infine anche la scelta di presentare questo grandioso programma al MIPIM 2023 solo per farlo conoscere e apprezzare. Infatti in questa fase si è ben lungi dalla ricerca di investitori o sviluppatori. E’ stato ritenuto utile presentare Madrid Nuevo Norte a vantaggio della stessa città di Madrid e della capacità di ripensare il proprio futuro anche estendendo l’asse più celebre della città (ora di 5,6 chilometri) e spostando il proprio baricentro, ampliando il tessuto urbano e estendendo lo stesso mercato immobiliare con un nuovo asse di sviluppo di 3,5 chilometri a nord aumentando l’offerta e quindi riducendo la pressione della domanda in aree più centrali. Un modello di politica territoriale che potrebbe servire come esempio di buona pratica anche per molte amministrazioni italiane dove si cerca una soluzione alla crescita incontrollata dei valori residenziali e alla conseguente esclusione delle fasce sociali necessarie per il quotidiano “funzionamento” dei principali capoluoghi nazionali.
Nota : il progetto Madrid Nuevo Norte è stato presentato per la prima volta ,con il nuovo Masterplan, a Madrid nella giornata mondiale dell’ingegneria, il 6 marzo u.s.
( a cura di Uberto Visconti di Massino)