Le mie ricette per la real estate communityDa Porto Vecchio a Progetto Porto Vivo
Trieste ha partecipato per la prima volta alla principale Fiera del real estate internazionale in corso a Cannes, per presentare agli investitori il progetto di riconversione del Porto Vecchio.
La delegazione era capitanata dal Sindaco del capoluogo giuliano Roberto Dipiazza, che ho incontrato per una conversazione in esclusiva .
L’atto formale dello sviluppo del Porto Antico in Porto Vivo ebbe luogo sette anni fa , inizia a spiegare Dipiazza, quando l’area fu sdemanializzata (era del demanio marittimo). Il Sindaco racconta come l’operazione amministrativa fu guidata e portata termine con successo da Debora Serracchiani (PD, presidente della regione Friuli Venezia Giulia nel mandato 2013 – 2018), assieme al senatore Francesco Russo (PD, XVII legislatura, e antagonista dell’attuale Sindaco nelle elezioni del 2021).
L’operazione era auspicata da tempo, dato che per decine di anni il Porto Vecchio (costruito dagli Austriaci tra il il1868 e il 1887 per sostituire il vecchio porto teresiano) era rimasto inutilizzato, oggetto di spese di consolidamento, sicurezza e vittima di degrado costante.
Un luogo per certi versi molto evocativo, come per il celebre Magazzino 18 che contiene i mobili, oggetti, giocattoli, vestiti di molti dei 350 mila esuli istriani che erano rientrati in Italia dopo il 1947 senza più casa o Patria e che avevano lasciato in questo deposito parte della loro quotidianità, prima di ripartire, catalogata con cartellini “Servizio Esodo”.
Ebbene, nell’ambito della nuova riqualificazione queste testimonianze troveranno spazio nel magazzino 26 all’interno del più ampio “Museo della Civiltà Istriana, Fiumana e Dalmata”. Il museo, 38 mila mq, appaltato ad una ditta di Terni, ha ricevuto un finanziamento di 33 milioni di Euro.
L’operazione di riqualificazione Porto Vivo è eccezionale per dimensioni : 65 ettari, 35 magazzini di circa 40 mila mq l’uno. Per poter affrontare lo sviluppo il Sindaco ( al suo quarto mandato con scadenza 2027) ha studiato le operazioni di Puerto Madero (Buenos Ayres) e delle aree portuali di Barcellona e Amburgo (HafenCity Hamburg).
Dopo la restituzione al Comune, il Porto Antico è stato oggetto di Variante urbanistica a cura degli uffici comunali e con il contributo – per il Masterplan – del famoso architetto tedesco/milanese Andreas Kipar ( a capo della società specializzata Land), e che ha avuto come linea guida il mantenere in proprietà le infrastrutture e gli spazi pubblici pur affidando la gestione e manutenzione al “supercondominio” che sarà costituito tra gli acquirenti dei singoli lotti.
Le destinazioni autorizzate sono residenziale (10%), terziaria, ricettiva e commerciale ; è esclusa la grande distribuzione organizzata, afferma il Sindaco.
Le fasi di realizzazione hanno visto in primo luogo la ristrutturazione del magazzino di 9 mila mq trasformato in Centro Congressi, da un consorzio partecipato per la gestione al 70% da Generali SPA.
Il secondo intervento è la realizzazione di un parcheggio coperto multipiano nel magazzino più prossimo al centro e alla stazione centrale ferroviaria: il magazzino 2°, che servirà anche le centinaia di migliaia di turisti che in numero sempre maggiore visitano Trieste. I 500 mila turisti giunti con le navi di crociera nel 2022, e che prima sbarcavano a Venezia, si ritiene possano diventare 750 mila nel 2023., auspica Dipiazza.
La crescita dei flussi però riguarda anche le nuove residenze generate da trasferimenti di cui la capitale regionale giuliana è in testa alle classifiche italiane da sette anni consecutivi.
Per questo, il progetto Porto Vivo prevede l’operazione di spostamento delle 12 sedi regionali cittadine di altrettanti palazzi nel centro e semicentro in quattro magazzini del Porto, con il trasferimento di 975 dipendenti e la conseguente liberazione di palazzi per un totale di oltre 20 mila mq , che verranno trasformati in abitazioni per i nuovi residenti.
La Regione inoltre andrà a realizzare un incubatore di imprese alla base di uno dei quattro edifici: nel magazzino, 21 7.000 mq di superfici commerciali saranno accessibili a professionisti e startup, in linea con la vocazione regionale all’innovazione che ha visto nascere e prosperare negli anni l’ Area Science Park e il Sincrotrone, entrambi non lontani da Trieste.
Come già noto , continua il Sindaco, lo sviluppo del Porto è operato da un consorzio chiamato Ursus (acronimo di sostenibilità urbana che inoltre porta il nome di una bella antica e possente gru presente del porto) partecipato da Comune e Regione e guidata dal direttore comunale di Territorio, Ambiente, Lavori Pubblici e Patrimonio : Giulio Bernetti.
La macchina pubblica locale così costituita è stata in grado di attrarre finanziamenti pubblici (anche dal PNRR) per 19 milioni di Euro per il viale verde, o “Parco Lineare di Trieste” progettato dall’architetto Alfonso Femia, vera spina dorsale dell’intero progetto, accessibile solo ai pedoni, che collegherà il centro cittadino al quartiere Barcola, sentendo così permeabile l’intero Porto Vivo.
Un altro finanziamento PNRR è stato quello per un importo di 62 milioni di Euro per la realizzazione della cabinovia che da Porto Vivo (sopra il Parco Lineare), condurrà alle prime colline del Carso, prospiciente la città. Anche questo capitolo di finanziamento fa parte dei progetti che ha reso Trieste prima in Italia per capacità di attrazione dei finanziamenti PNRR nel 2021 / 22, racconta con orgoglio il Sindaco Dipiazza.
Porto Vivo è presente a Mipim 2023 per offrire e le potenzialità di investimento e sviluppo nei settori immobiliari citati , ora che l’Agenzia delle Entrate ha finalmente espresso i valori di evidenza pubblica ; e si possono ricevere offerte da mettere all’asta. La vetrina di Cannes è dunque utile per ampliare il parterre di investitori internazionali , oltre agli Italiani e agli Austriaci, questi già attivi in misura notevole a Trieste.
Roberto Dipiazza è riuscito ad avviare e quindi a presentare in sede MIPIM un’operazione che lui stesso auspica accada più spesso: la cessione dello Stato di aree altrimenti inutilizzate e quindi sottratte all’interesse collettivo.
Il Porto Vecchio, che io visitai con un grande sviluppatore internazionale nel 2006, è rimasto un vuoto urbano per tutti questi anni, forse avrebbe potuto tornare a “vivere” anche prima.
Speriamo sia la volta buona : Trieste è una città meravigliosa, e se lo merita.
Uberto Visconti di Massino.
Nella foto, Uberto Visconti di Massino ( a sinistra) con il Sindaco Roberto Dipiazza
