Le mie ricette per la real estate communityHo incontrato, e per la mia prima volta, Nicholas Garattini il primo giorno del MIPIM ( 14 marzo) al Palais des Festival , nella “VIP Lounge” di cui Generali Real Estate è anche quest’ anno sponsor.
Il suo aspetto un po’ mi stupisce, perché sembra un ragazzino.
In realtà il mio interlocutore ha 40 anni e, dopo la laurea in Bocconi e una iniziale unica esperienza in Mediobanca, è da molto tempo nell’ area immobiliare delle Generali , dove ha ricoperto negli anni posizioni sempre più rilevanti .
In Generali Real Estate ( dal 2017 guidata dall’ AD e DG Aldo Mazzocco ) oggi Nicholas Garattini dirige il dipartimento Business Development and Investors Relations.
Indiscutibilmente è uno dei pochi manager “giovani “ all’ interno dei grandissimi gruppi immobiliari quasi sempre caratterizzati da una leadership alquanto senior.
Rappresenta spesso GRE in contesti associativi internazionali quali ULI ( Urban Land Institute ) e INREV ( l’ associazione europea dei veicoli immobiliari non quotati).
La mia prima domanda sorgerebbe spontanea ( “cosa significa lavorare nella “società- mito” per tutti i laureati e/o Master che entrano nel real estate italiano ?” ) ma soprassiedo . La risposta sarebbe scontata e, in Generali, la regola della discrezione è assoluta.
Concentriamoci dunque sulla presenza di GRE al MIPIM, in una conversazione a tutto campo.
Generali Real Estate si “articola” attualmente in 12 veicoli cross-border , e investe in:
Uffici “core”
Retail (centri commerciali e High Street)
Logistica
Residenziale “core”
Commercial real estate debt
Gli uffici che i fondi di GRE acquisiscono sono “core” per localizzazione e qualità degli immobili e degli impianti e finiture. Gli immobili (tipicamente cielo terra) si trovano solitamente nei CBD (centri terziari urbani) delle principali città europee, con elevate caratteristiche ESG. Il tasso di occupazione rilevata a fine 2022 è del 95%.
Anche a Generali risulta che la domanda è effettivamente cambiata dopo la pandemia, molte più persone lavorano da remoto. Ma chi opera in ufficio “desidera” uno spazio ottimale più di prima.
Per questo , afferma Garattini, si amplia il gap tra uffici di qualità media e di livello alto: i primi sono sempre più destinati a essere riqualificati e trasformati in immobili con altre funzioni. Generali analizza sempre la solidità dell’inquilino anche per verificare la resilienza e solvibilità nel caso dell’aumento del canone legato all’aumento dell’inflazione o altri eventi esogeni.
L’attenzione a investimenti di qualità ambientale ed energetica certificata è indispensabile per la richiesta stessa degli investitori e dei sottoscrittori degli investimenti che spesso, per policy, non possono permettersi che edifici ex “articolo 8” da normativa EU (Sustainable Finance Disclosure Regulation, ovvero elevato livello ESG di partenza e con monitoraggio costante). Si è constatato che altri investimenti di qualità inferiore ( ex articolo 6, ovvero senza obiettivo ESG), non sono più oggetto di interesse e quindi “ investibili” da parte di fondi o investitori istituzionali.
L’investimento retail è concentrato in alcuni shopping center: tra questi “Puerto Venezia” a Saragozza , in Spagna, interessante perché è un “centro esperienziale” dove il cliente va per l’intrattenimento e le attrazioni, oltre che per gli acquisti e quindi non è un prodotto necessariamente in concorrenza con l’ E-commerce. Il retail non è finito, sta cambiando: il commercio online in Europa è mediamente stimato nell’ 8% sul totale acquisti , è il 25% in UK e solo 6% in Italia, cita Garattini. L’online è però in crescita, e necessita sempre più di logistica ben organizzata, moderna e ben localizzata.
La logistica è una “buona” asset class per l’investimento di GRE, che vanta impianti in Italia, Francia, Olanda e Polonia.
La domanda è elevata , specie per gli immobili di qualità ben posizionati dove l’offerta non è ancora sufficiente a soddisfare le richieste, ed è
ancora in crescita. La domanda è guidata da un forte ripensamento della “supply chain” che, fa notare il Manager , è stata la prima concausa dell’inflazione che ha colpito il 2022 a livello globale. La mancanza o scarsità o ritardo nel ricevere i beni richiesti ha contribuito infatti all’aumento dei costi dei prodotti finiti assemblati con parti prodotte lontano dal mercato di riferimento. Questa dilatazione della supply chain si sta fortunatamente contraendo, portando il sistema di produzione e assemblaggio quanto più possibile in prossimità del consumatore.
Il residenziale è al momento oggetto di interesse per GRE a Francoforte, Parigi e Milano: qui il fondo di riferimento ha in portafoglio immobili per 500 milioni di euro, sia in Citylife (residenze ZHA e Libeskind) che nell’area nota a Milano come “La Maggiolina” ( o Villaggio dei Giornalisti ) : un refurbishment , questo, in cui il 50% degli appartamenti è destinato alla vendita e il 50% alla locazione di lungo periodo.
Gli hotel sono prodotti particolari, il cui rendimento dipende dall’operatività della gestione e non tanto dalle stesse strutture edificate. Per questo ( dato che GRE investe in immobili per il loro potenziale “immobiliare”, per gli spazi, la localizzazione e gli edifici stessi) sono rari gli alberghi in portafoglio, come ad esempio un hotel che verrà realizzato a Parigi ( parte di un’operazione “value added” di mixed use development) finanziata da GRE tramite il fondo di “Debito Senior II” , o l’hotel in via Manzoni angolo via della Spiga a Milano ora in sviluppo, che sarà gestito da Rocco Forte hotel.
Come notissimo, nell’ ex HQ di Generali in piazza Cordusio, a Milano, aprirà prossimamente l’ Hotel Melià. Dopo anni di intensi lavori per la riconversione/riqualificazione del famoso palazzo c’è in città – e non solo – molta attesa ( ndr).
Infine, a livello geografico , GRE dal 2018 è in Asia, con 800 mn di euro investiti in uffici, residenziale e logistica, attraverso fondi immobiliari “close ended” a 15 anni.
Per Garattini lo scenario è il seguente : i rendimenti mobiliari cresciuti -che vedono offerta di bond e titoli al 5% – rendono impossibili investimenti immobiliari al 4% ad esempio nel residenziale (dove il rischio maggiore non giustifica un rendimento minore dei bond o titoli di stato) .
Per quanto sia previsto che i tassi scenderanno, non torneranno mai allo 0% come prima della crisi attuale.
I canoni sono cresciuti di conseguenza, sia per il fenomeno inflattivo, che per la maggior richiesta di immobili di qualità, quali uffici e la logistica , che ha visto crescite dei canoni anche a due cifre. Nel portafoglio logistico di GRE la vacancy è del 3%, il che è un “ottimo indicatore”.
La prospettiva è quella di superare a bocce ferme i prossimi 6 – 12 mesi e poi tornare a una “situazione migliore”.
Lascio Garattini alla sua fittissima agenda, non prima però di soffermarci un poco su uno degli edifici simbolo del patrimonio immobiliare di Generali nel mondo, che in un certo e straordinario modo “arreda” la VIP Lounge del MIPIM di Cannes : le Procuratie Vecchie, monumentale cornice del lato nord di Piazza San Marco a Venezia. (“Risalgono al XVI secolo, quando furono edificate come sede dei Procuratori, la seconda figura più importante della Repubblica di Venezia dopo il Doge. Il complesso, più volte modificato nel tempo per rispondere ad esigenze pratiche di utilizzo degli spazi interni, conservando però la facciata cinquecentesca, e parte del patrimonio immobiliare di Generali dal 1831, è stato completamente rinnovato, con un progetto architettonico rispettoso ed innovativo firmato da David Chipperfield Architects – vincitore dell’edizione 2023 del Pritzker Architecture Prize, la più alta onorificenza dell’architettura mondiale – e aperto al pubblico ad aprile 2022. La riqualificazione, orchestrata da Generali Real Estate, è riuscita non solo a dare nuova vita e personalità a un capolavoro storico restituendolo allo splendore originale, ma anche a renderlo un edificio contemporaneo, aperto per la prima volta al pubblico, che ospita un museo, un Auditorium e uffici, oltre a farne un esempio unico di tecnologia e sostenibilità” , tratto da una Nota di Stampa di GRE) .
Chiedo dunque a Garattini qualche dato prettamente immobiliare.
Per le Procuratie, mi risponde, i mq totali sono circa 8.600mq così suddivisi:
5.400 mq uffici
2.600 mq utilizzati da The Human Safety Net https://www.thehumansafetynet.org/
600 mq negozi e altro.
Nella foto, Nicholas Garattini
( a cura di Uberto Visconti di Massino)