Le mie ricette per la real estate communityIl 2017 è stato il quinto anno consecutivo a registrare un incremento dei volumi di investimento in Italia, raggiungendo circa 11,3 miliardi di euro (+18% su base annua) e superando i valori record registrati nel periodo precedente la crisi finanziaria (10,8 miliardi nel 2007). È prevedibile che l’andamento positivo si confermi anche nel 2018, con un primo trimestre particolarmente attivo per la chiusura delle transazioni non completate entro la fine dello scorso anno.
Joachim Sandberg, Head of Italy and Southern Europe Region di Cushman & Wakefield commenta: “La combinazione tra tassi di interesse molto bassi, l’incertezza politica di alcuni paesi europei, i valori in costante ascesa nei mercati “core” e soprattutto la notevole disponibilità di capitali a livello globale, hanno comportato un’ulteriore crescita di interesse per il mercato immobiliare italiano da parte di una grande varietà di investitori, disposti a valutare opportunità con diversi profili di rischio e rendimento, dai non performing loans fino ai prodotti super core”.
Gli Uffici si confermano il settore di riferimento per gli investimenti (circa 40% sul totale), registrando volumi in ulteriore crescita rispetto all’anno precedente (+17%). Milano è il mercato più dinamico (circa 55% del totale) e continua ad attrarre nuovi investitori, ma Roma inizia a recuperare terreno (circa 25%) e a rappresentare una reale alternativa al mercato della capitale finanziaria del Paese.
Secondo Carlo Vanini, Head of Capital Markets di Cushman & Wakefield Italia: “Gli asset core continuano ad essere i più richiesti, ma la combinazione tra scarsa disponibilità, valori in crescita e compressione dei rendimenti, ha portato diversi investitori a cercare strade alternative con l’obiettivo di assicurarsi ritorni più interessanti. In particolare, è possibile osservare un crescente interesse per le opportunità di valorizzazione di immobili da riposizionare in centro città o in aree caratterizzate da solidi fondamentali immobiliari; la diversificazione per location, sia all’interno della stessa città che spaziando verso mercati “secondari”; la strutturazione di operazioni in partnership con sviluppatori in modo da “creare” nuovo prodotto per investimento”.
Il settore Retail, pur continuando a costituire una componente importante nel volume totale degli investimenti (circa il 20%), ha mostrato segnali di rallentamento (-11% su base annua) con particolare riferimento alla tipologia centri commerciali, riferita al retail moderno nel senso ampio del termine.
Il segmento high street, che negli ultimi anni è stato caratterizzato da una continua crescita dei canoni di locazione, si conferma invece oggetto di grande interesse, coprendo circa il 50% del volume totale degli investimenti del settore retail.
Le principali transazioni high street sono state completate a Milano, che si conferma come la location più richiesta dai principali brand italiani e internazionali: secondo quanto riportato nell’ultima edizione di “Main Street Across The World”, Via Montenapoleone si colloca in quarta posizione nella classifica delle vie commerciali più costose a livello globale e in seconda posizione in Europa, dopo New Bond Street a Londra.
A dimostrazione che il mercato delle high street in Italia ha raggiunto un importante livello di maturazione e consolidamento, ben quattro città italiane sono presenti nelle prime otto posizioni della classifica europea: oltre a Milano, dove l’andamento del mercato rappresenta un ulteriore segnale del percorso di crescita e sviluppo intrapreso dalla città, si trovano anche Roma, Venezia e Firenze, dove i canoni di locazione sono principalmente sostenuti dalla domanda legata ai flussi turistici.
La migliore performance in termini di crescita annua del volume di investimenti è stata però registrata dal settore della Logistica che ha quasi triplicato il volume delle transazioni, con circa 1,5 miliardi di euro che rappresentano il 13% del volume totale. Il mercato della logistica, trainato dallo sviluppo del settore dell’e-commerce, dimostra di essere in costante evoluzione ed è oggetto di crescente interesse da parte di operatori e investitori. La domanda sostenuta da parte dei conduttori, a fronte di una limitata disponibilità di immobili moderni, ha comportato la ripresa dell’attività di sviluppo e la creazione di prodotti estremamente “core” con la conseguente discesa dei rendimenti.
Infine, è opportuno osservare come sia in aumento l’interesse per le asset class alternative – “Alternatives” – quali healthcare, student housing e residenziale, anche in risposta alla compressione dei rendimenti delle asset class tradizionali. La diversificazione in termini di prodotto per investimento è indicativa di un maggior livello di maturità del mercato italiano, nella direzione seguita dai principali mercati europei. Le asset class alternative ora anche in Italia stanno diventando il target di molti investitori sia nazionali che stranieri che hanno veicoli dedicati, specializzati per settore.
Nel 2017 il dipartimento Capital Markets di Cushman & Wakefield in Italia ha completato complessivamente oltre 20 transazioni riferite ad oltre 55 immobili, per un valore complessivo superiore a 1,6 miliardi di euro.
La divisione Capital Markets
Nelle foto :
Joachim Sandberg
Carlo Vanini
Fonte : Company