Le mie ricette per la real estate communityOltre alla qualità del patrimonio, che migliora costantemente, con oltre il 90% degli immobili con certificazione green in Europa, si rafforza anche la fiducia dei nostri clienti e partner nella nostra strategia”.
Così Christophe Kullmann, Amministratore Delegato di Covivio
Un patrimonio in crescita e in continuo adattamento
► 27 mld di euro di patrimonio (18 mld di euro quota di pertinenza del Gruppo), in crescita di 1 mld di euro rispetto all’anno precedente
► Incremento del +4% a perimetro costante trainata dagli immobili residenziali in Germania e dagli sviluppi di immobili a uso ufficio
► 901 mln di euro di nuovi accordi di vendita con +4% di margine, per l’80% relativi a immobili a uso ufficio
► Successo della pipeline di sviluppo degli immobili a uso ufficio: 485 mln di euro di immobili consegnati prelocati al 96% e 1,1 mld di euro di nuovi progetti già prelocati al 53%
► Acquisizioni selettive del settore residenziale a Berlino per 208 mln di euro, con importanti potenzialità di crescita in termini di canoni e valori
Ottima performance operativa, accelerata nel secondo semestre
► Anno record per le locazioni di immobili a uso ufficio: 180.000 m² locati e prelocati di cui 2/3 nel 2° semestre
► Ripresa dell’attività degli hotel nel secondo semestre: crescita dei ricavi del +27% a perimetro costante
► Forte crescita delle locazioni negli immobili residenziali in Germania +4,5%
► Crescita dei ricavi del +3,2% a perimetro costante (rispetto a -2,6% nell’H1)
Strategia ESG: nuovi progressi in tutti i campi
► Traiettoria di riduzione delle emissioni: obiettivo di riduzione del -40% entro il 2030 sugli scope 1, 2 e 3 (compresa l’attività di sviluppo)
► Aumento della quota di patrimonio green: a fine 2021, il 91% del patrimonio Covivio vanta una certificazione ambientale, un valore due volte superiore rispetto a quello di cinque anni fa
► Il cliente al centro della nostra strategia: buonissimi risultati dal sondaggio tra i tenant degli immobili a uso ufficio, premio “Fairest landlord” in Germania per il settore residenziale, punteggio medio di soddisfazione sulla posizione apri a 8,8/10 nel settore alberghiero
► Lancio della Fondazione Covivio: sostegno a 12 progetti europei incentrati sulla promozione delle pari opportunità, coerente con la ragion d’essere di Covivio
► Ulteriore rafforzamento del Consiglio di Amministrazione: proposta di nomina di Daniela Schwarzer come amministratrice indipendente
Risultati 2021 superiori agli obiettivi
► Riduzione dell’LTV di 2 punti, che scende al 39%
► Aumento del NAV dal +6% al +10% rispetto all’anno precedente (EPRA NTA di 106,4 euro e EPRA NDV di 97,8 euro)
► EPRA Earnings rettificato in crescita del +6,6% a 410 mln di euro (4,35 euro e +3,3% per azione) e risultato netto storico a 924 mln di euro
► Proposta di un dividendo in contanti di 3,75 euro per azione, in aumento del +4,2%
Fondamentali di mercato incoraggianti
Immobili a uso ufficio: ripartenza dell’attività e polarizzazione del mercato
La ripresa avviata alla fine del primo semestre si è confermata nel secondo semestre con un aumento sensibile dell’attività di locazione. Nell’Ile-de-France il take up si attesta a 1,9 milioni di m² (+32% rispetto al 2020), di cui oltre un terzo concluso nell’ultimo trimestre. A Milano, il take upè in aumento del 32% rispetto al 2020, a 390.000 m² e superiore dell’11% rispetto alla media decennale. In Germania le prime sei città vedono il take up raggiungere i 3,2 milioni di m², in aumento del 27% rispetto al 2020, con quasi il 60% dei contratti di locazione conclusi nel secondo semestre.
Parallelamente, la domanda presenta una polarizzazione tra le location centrali (centro città, immediata vicinanza ai mezzi di trasporto) e gli immobili prime. Parigi centro vede il suo take up aumentare del +46% rispetto al 2020. A Milano, il CBD e il centro città hanno registrato una crescita del +69% rispetto all’anno precedente. Questa dinamica si ritrova anche nell’evoluzione dei canoni, con una crescita concentrata sugli immobili nuovi che si trovano nelle posizioni migliori (+3% a Parigi, +8% a Berlino e Milano).
Immobili a uso residenziale Germania: tendenze strutturali favorevoli
La carenza strutturale di alloggi in Germania è cresciuta ulteriormente nel 2021, attestandosi a 400.000 unità residenziali. Questa scarsità di offerta sta guidando le principali tendenze del mercato. Soprattutto a Berlino, il tasso di vacancy tocca i minimi storici al 2,2%, mentre i canoni aumentano nuovamente di circa il 13% rispetto all’anno precedente (a 19,95 euro/m²/mese per il nuovo e 12,90 euro/m² per l’esistente). La scarsità di appartamenti traina al rialzo anche i prezzi, con una crescita dell’indice dei prezzi medi del +11% nel 2021 secondo Destatis, con prezzi medi che si attestano a 5.220 euro/m² a Berlino, e 6.250 euro/m² ad Amburgo.
Hotel: il 2021 conferma la capacità di rilancio e avvia la ripresa
Dopo un primo semestre sul quale hanno pesato ancora fortemente la crisi sanitaria e le differenti restrizioni governative, il secondo semestre si è rivelato molto dinamico, talvolta superando le performance del 2019. Complessivamente, in Europa la performance del mercato è ben superiore al 2020, con un aumento del RevPAR[2] del +42%, pur attestandosi a -54% rispetto al 2019.
Le performance hanno confermato il forte rimbalzo dei Paesi che hanno un’importante clientela domestica, in particolare la Francia, il Regno Unito e la Germania, che rappresentano la principale quota di ricavi nel settore alberghiero di Covivio e che hanno confermato i buoni fondamentali del settore alberghiero, soprattutto nel segmento leisure.
Covivio: un patrimonio in crescita e in continuo adattamento
Con un patrimonio di 26,7 mld di euro (17,7 mld di euro di pertinenza del Gruppo) di asset in Europa, in crescita di 1 mld di euro rispetto al 2020, Covivio ha costruito il suo sviluppo sulla diversificazione delle attività in cui il Gruppo gioca un ruolo di player di primo piano:
- il 57% del patrimonio è composto da immobili a uso ufficio in Francia, Italia e Germania, principalmente in posizioni centrali nelle città di Parigi, Milano e nelle principali città tedesche;
- gli immobili a uso residenziale in Germania rappresentano il 28% del patrimonio (+3 punti vs 2020). Sono situati nel centro delle città di Berlino, Dresda, Lipsia, Amburgo e nelle grandi città della regione Renania Settentrionale-Vestfalia;
- gli immobili a uso alberghiero (15% del portafoglio), situati nelle maggiori città turistiche europee (Parigi, Berlino, Roma, Madrid, Barcellona, Londra, ecc.), sono locati o gestiti direttamente da operatori leader: AccorInvest, IHG, B&B, NH Hotels, ecc.
Il 41% in valore del portafoglio di immobili è localizzato in Germania, rispetto al 38% in Francia e al 16% in Italia.
Questo patrimonio viene gestito secondo tre pilastri strategici:
- La posizione nel cuore delle maggiori metropoli europee, in particolare Parigi, Berlino e Milano. Il 97% degli asset è situato quindi a meno di 5 minuti a piedi dai mezzi di trasporto pubblico.
- Lo sviluppo, al fine di offrire immobili nuovi che combinino prestazioni energetiche e benessere e si adattino al cambio delle destinazioni d’uso. In Europa Covivio sviluppa oggi 1,8 mld di euro (quota di pertinenza del Gruppo) di progetti di immobili a uso ufficio e 437 mln di euro (quota di pertinenza del Gruppo) di immobili residenziali. La maggior parte di questi sviluppi riguarda interventi di riqualificazione di immobili esistenti in portafoglio.
- L’approccio client centric che pone l’utente al centro della strategia. Covivio affianca nel lungo periodo i clienti nelle loro strategie immobiliari, definendo insieme a loro i progetti e instaurando rapporti di partnership duraturi (durata media fissa dei contratti di locazione di 7 anni). Questo si traduce in un approccio di consulenza forte, una politica di servizio ambiziosa e una sempre maggiore flessibilità, ad esempio, con offerte ibride che combinano locazione tradizionale e contratti flessibili Wellio.
Successo della pipeline di sviluppo degli immobili a uso ufficio
Nel 2021 Covivio ha consegnato 112.200 m² di immobili a uso ufficio, a Parigi, Milano, Lione, Montrouge (Grande Parigi), e Montpellier, già locati al 96% a clienti di primo piano come EDF, Orange, NTT Data o Expertise France. Oltre al successo commerciale, questi immobili contribuiscono al costante miglioramento del patrimonio. Infine, a questo si aggiunge una creazione di valore totale prossima al +40% rispetto ai costi (485 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo).
Parallelamente, nel 2021 Covivio ha avviato 9 progetti di sviluppo, prelocati al 53% a grandi clienti (tra cui L’Oréal Italia e Moncler a Milano), situati prevalentemente nel centro cittadino di Parigi, Berlino e Milano. Il costo ammonta a 1,1 mld di euro quota di pertinenza del Gruppo, con un obiettivo di creazione di valore superiore al 30%.
A fine dicembre, il Gruppo presenta quindi una pipeline di progetti di immobili a uso ufficio o misti impegnati per 1,8 mld di euro per la quota di pertinenza del Gruppo e 286.000 m², ubicati per l’82% nel centro città di Parigi, Berlino, Milano, e prelocati per quasi il 50%.
Potenziamento dello sviluppo residenziale
Anche l’attività di sviluppo residenziale è stata intensificata con il potenziamento della conversione degli uffici in residenze in Francia. 8 progetti sono in corso di costruzione, che rappresentano 1.472 alloggi a Bordeaux e nella Grande Parigi, con un costo di 247 mln di euro e un obiettivo di margine sulla rivendita superiore al 10%. Aggiungendo i progetti di sviluppo degli immobili in Germania, per 114 mln di euro, 2.000 alloggi sono attualmente in corso di costruzione, di cui quasi la metà è già stata venduta. L’attività di sviluppo ha generato 15 mln di euro di margini nel 2021.
Acquisizioni selettive nel settore residenziale a Berlino
Covivio ha continuato a rafforzare la sua esposizione nel residenziale in Germania con acquisizioni per 208 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo, situate prevalentemente nel centro città di Berlino. L’entry yield del 3,3% beneficerà in futuro del reversionary potential del 55% in media rispetto ai canoni contrattualizzati. Infine, il prezzo di acquisto, pari a 3.400 euro/m² in media, è notevolmente inferiore (55% in media) rispetto al valore al dettaglio sul mercato, poiché buona parte degli alloggi è in comproprietà.
901 mln di euro di nuovi accordi di vendita con un margine del +4% sul valore di perizia
Nel 2021 Covivio ha proseguito la sua strategia di rotazione del portafoglio siglando accordi di vendita per 901 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo (1,3 mld di euro a 100%), con un margine del +3,7% rispetto ai valori di perizia. Quasi l’80% del volume riguarda immobili a uso ufficio (firmati 713 mln di euro). Dall’inizio del 2020, il Gruppo ha quindi ceduto immobili a uso ufficio per 1,4 mld di euro, con un margine medio del 4,4% sui valori di perizia. Nel dicembre 2021 Covivio ha siglato in particolare la vendita degli immobili Carré Suffren (25.000 m² a Parigi 15e) e Campus Eiffage (33.000 m² a Vélizy-Villacoublay). Questi due immobili, acquisiti nel 2004 e il 2010, illustrano la capacità di creare valore nel tempo grazie alla qualità delle politiche di sviluppo e di asset management.
Nel residenziale tedesco, Covivio è riuscita anche a cristallizzare la rinegoziazione sui valori di perizia con vendite per 126 mln di euro (82 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo) e +26% di margine rispetto agli ultimi valori di perizia, di cui +53% sulle vendite al dettaglio (37 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo). Nel settore alberghiero, Covivio ha effettuato vendite di immobili per 134 mln di euro al 100% e 31 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo, con un rendimento medio del 4,8% e un margine del +23% sul valore di perizia.
Infine, Covivio ha ceduto la restante parte della sua attività di concessione di parcheggi e l’ultimo centro commerciale in Italia.
Crescita del patrimonio del +4% a perimetro costante
Il patrimonio del Gruppo è aumentato di 1 mld di euro nel semestre (+0,6 mld di euro di pertinenza del Gruppo), raggiungendo 26,7 mld di euro, di cui 17,7 mld di euro di pertinenza del Gruppo. A perimetro costante, il valore degli asset è aumentato del +3,8%.
Negli immobili a uso ufficio, i valori degli immobili salgono del +0,8% a perimetro costante. Le riduzioni di valore si concentrano su alcuni immobili che devono affrontare delle problematiche connesse alla loro posizione o che sono situati in zone particolarmente colpite dalla crisi (come La Défense, la zona circostante alla Défense o l’area esterna a Milano in Italia). Tali riduzioni sono più che compensate dall’ottima performance degli immobili consegnati o in fase di sviluppo, che registrano una crescita del valore del +7% a perimetro costante.
Negli immobili a uso residenziale in Germania, i valori di perizia salgono del +13,7% e presentano un trend positivo in tutte le regioni: Renania Settentrionale-Vestfalia (+18,2%), Amburgo (+16,8%), Dresda e Lipsia (+12,4%), e Berlino (+11,3%). Questa performance è legata a una carenza strutturale di alloggi, una forte attrattività per gli investitori, come testimonia il volume record di investimenti realizzati nel 2021 (51 mld di euro), e una notevole differenza tra i valori al dettaglio e i valori all’ingrosso (oltre il 50%). Il valore medio del patrimonio si attesta a 3.370 euro/m² a Berlino e 1.940 euro/m² nella Renania Settentrionale-Vestfalia.
Nel settore alberghiero, il valore del patrimonio è stabile rispetto a fine 2020 (-0,3% a perimetro costante): il rimbalzo delle performance nel secondo semestre ha reso possibili rinnovi con una crescita di valori (+1,3% nell’H2 2021) per gli immobili in locazione fissa e la stabilizzazione degli immobili a reddito variabile (+0,2% nell’H2 2021)
Immobili a uso ufficio: un anno record per le locazioni
Nel 2021 Covivio ha concluso un numero record di commercializzazioni, con 180.000 m² di contratti di locazione relativi a uffici, con una durata media fissa di 10 anni. Dopo un primo semestre penalizzato dalle restrizioni sanitarie (63.200 m² commercializzati), l’attività è notevolmente accelerata, con 2/3 delle commercializzazioni dell’anno conclusi tra luglio e dicembre. Queste locazioni sono state il risultato in particolare di pre-commercializzazioni su immobili in fase di sviluppo, per quasi 110.000 m². La qualità degli immobili ha consentito di attirare numerose imprese di standing internazionale, che hanno voluto collocarvi la propria sede. È questo il caso di Moncler (38.000 m²), SNAM (19.000 m²), L’Oréal Italia (11.600 m²) o LVMH Italia (4.000 m²) in Symbiosis e The Sign a Milano, di Samsung (10.500 m²), Roland Berger (3.900 m²) o One Point (9.100 m²) a Parigi e Bordeaux.
Inoltre, nel 2021, Covivio ha firmato accordi di rinnovo per 104.000 m² di cui il 45% in Francia, il 45% in Italia e il 10% in Germania con un’estensione media della durata di 3 anni.
A perimetro costante, i canoni sono influenzati dai rilasci del 2020 e dalla prima parte del 2021, mentre il recupero del tasso di occupazione, pari al 92%, si è realizzato nel secondo semestre.
Hotel: ripresa dell’attività nel secondo semestre
I ricavi dell’attività alberghiera in Europa, in ribasso del -20% nel primo semestre rispetto al primo semestre 2020, hanno recuperato il ritardo nella seconda parte dell’anno, beneficiando della ripresa del mercato avviata a partire da maggio 2021. I ricavi registrano infatti un aumento del +27% a perimetro costante sull’anno, trainati dalla crescita del +146% dei canoni variabili (35% del patrimonio alberghiero è locato prevalentemente ad AccorInvest) e dal forte rimbalzo delle licenze di attività, pari al +356% (20% del patrimonio alberghiero). Infine, gli immobili in locazione fissa (45% del patrimonio alberghiero) segnano una lieve contrazione del -1% a perimetro costante, a causa degli sconti concessi nel 2020 e 2021 in cambio di un’estensione della durata del contratto. La percentuale di incasso dei canoni raggiunge il 96% (85% compresi i pagamenti differiti e gli sconti concessi).
Forte crescita delle locazioni di immobili a uso residenziale in Germania
La persistente scarsità d’offerta di alloggi in Germania (cresciuta di +40.000 alloggi nel 2021), abbinata a una strategia attiva di asset management, ha portato nel 2021 a un aumento dei canoni del +4,5% a perimetro costante. I canoni sono aumentati in tutte le regioni: Berlino (+5,0%), Renania Settentrionale-Vestfalia (+4,7%), Amburgo (+2,9%) e Dresda e Lipsia (+2,3%). La crescita dei canoni è il frutto, per oltre un terzo, del programma di modernizzazione avviato sul patrimonio che punta a rinnovare in media il 3% del patrimonio ogni anno. Un altro terzo è arrivato dall’indicizzazione, mentre le rinegoziazioni rappresentano il terzo restante.
Strategia ESG: nuovi progressi in tutti i campi
91% di patrimonio green
Covivio ha proseguito i suoi sforzi per una migliore impronta ecologica: la quota di patrimonio che vanta una certificazione HQE, BREAM, LEED o equivalente, in fase di esercizio e/o costruzione, è pari al 91% (+3 punti). Questa strategia di riduzione dell’impatto ambientale del patrimonio contribuisce attivamente all’obiettivo di riduzione delle emissioni. Ad essa si aggiunge l’impegno allo sviluppo a basse emissioni a livello europeo. Ad esempio, a Lione con il progetto Silex² consegnato a metà 2021 e la scelta di un’operazione di riqualificazione, Covivio è stata in grado di risparmiare 17.500 tCO2e rispetto a una demolizione/ricostruzione e l’edificio emetterà fino a 30 tCO2e/anno in meno durante la fase di esercizio rispetto a un immobile direzionale ristrutturato con la classe energetica RT 2012. Un altro esempio è quello di The Sign A a Milano, che ha ottenuto la certificazione LEED più elevata rilasciata in Europa nel 2021 (LEED Platinium, 90/100), diventando il primo immobile in Italia ad avere la certificazione BiodiverCity.
Grazie alla sua esperienza e in particolare alla sua ottima conoscenza del contesto economico e sociale tedesco, contribuirà a mantenere i più elevati standard di coinvolgimento, indipendenza e competenza del Consiglio di amministrazione.
Risultati 2021 superiori agli obiettivi
Riduzione dell’LTV al 39%
Il ritmo elevato di vendita e la buona performance dei valori di perizia hanno consentito di ridurre di 2 punti il coefficiente LTV, portandolo al 39% a fine 2021. Il tasso medio di indebitamento scende di nuovo, all’1,2% contro l’1,3% alla fine del 2020, e l’ICR migliora 6,7x vs 6,1x a fine 2020.
Con un rating BBB+, outlook S&P stabile, Covivio presenta un bilancio solido, con un debito diversificato e di lunga durata (scadenza a 5,4 anni). L’hedging rate raggiunge l’84% su una durata media degli strumenti di copertura di 6,8 anni.
Proposta di un dividendo in contanti di 3,75 euro per azione, in aumento del +4,2%
Covivio proporrà all’Assemblea Generale del 21 aprile prossimo di distribuire un dividendo in contanti di 3,75 euro per azione, in aumento del +4,2% rispetto al 2020, con una percentuale di distribuzione dell’86%. Lo stacco della cedola avverrà il 25 aprile 2022, mentre il pagamento il 27 aprile 2022.
Prospettive
Nel corso del 2022, Covivio intende proseguire la sua dinamica di crescita su tre direttrici principali:
- Proseguire la pipeline di sviluppo, basata principalmente sulla riqualificazione di immobili esistenti a Parigi, Berlino e Milano. Ubicati in zone prime ricercate dagli utilizzatori finali, questi immobili celano anche importanti potenzialità di rinegoziazione locativa. Covivio ha appena prelocato integralmente il progetto Anjou, immobile da 9.300 m² situato nel CBD parigino, a un grande gruppo francese del lusso, 3 anni prima della consegna. È stato firmato un accordo preliminare anche per 9.000 m² dello Stream Building, a Parigi 17e, consentendo al progetto di raggiungere un tasso di pre-commercializzazione del 100%.
- Lavorare sull’asset management per sfruttare le potenzialità residue di crescita dei canoni attraverso una rinegoziazione dei canoni degli immobili a uso residenziale in Germania, la riduzione della vacancy negli immobili manage to core (15% del patrimonio uffici) e l’intensificazione dell’offerta di servizi per gli immobili a uso ufficio. A tal proposito, in queste ultime settimane sono stati firmati nuovi accordi di locazione per il prossimo sito Wellio nel CBD di Milano, portando la percentuale di pre-commercializzazione al 90% tre mesi prima della consegna.
- La ripresa del settore alberghiero. Le prospettive di STR, MKG o Tourism economics prevedono un ritorno dei pernottamenti al livello del 2019 entro il 2023-2024. Rispetto ai ricavi del 2019, ci sono potenzialità di crescita per +54 mln di euro.
In questo contesto, e in particolare nell’ipotesi che prosegua la ripresa in corso nel settore alberghiero, Covivio si pone come obiettivo un Epra Earnings rettificato 2022 nell’ordine di 4,5 euro per azione.
Fonte : Sintesi dalla Nota di stampa della Società