Le mie ricette per la real estate communitySi è svolto a Milano Il Re/I Meeting tra Industria Immobiliare e Istituzioni per il rilancio dell’economia del Paese promosso da Assoimmobiliare, con il patrocinio della Presidenza del Consiglio dei Ministri. L’incontro è stato patrocinato dal Comune di Milano.
Ai Lavori, introdotti dalla Presidente di Assoimmobiliare Silvia Rovere e moderati dal Dg dell’Associazione Paolo Crisafi, hanno preso parte molti tra i principali operatori del Real Estate italiano e numerosi esponenti delle Istituzioni, che si sono confrontati sulle principali tematiche di interesse del settore, per condividere, con le forze politiche di governo e di opposizione locali, nazionali ed europee, le politiche industriali immobiliari, prendendo in esame dei casi concreti.
Relatori: per il Comune di Milano, Marco Granelli, Assessore Mobilità e Ambiente, Roberta Guainieri, Assessore Turismo, Sport e Qualità della vita, Pierfrancesco Maran, Assessore a Urbanistica, Verde e Agricoltura, Gabriele Rabaiotti, Assessore Lavori pubblici e Casa, Roberto Tasca, Assessore Bilancio e Demanio, Pietro Bussolati, Segretario PD Milano Metropolitana, Maurizio Bernardo, Presidente Commissione Finanze della Camera dei Deputati, Danilo Gerotto, Direttore Sviluppo del Territorio e Città Sostenibile del Comune di Venezia, Luciana Lamorgese, Prefetto di Milano, Stefano Giovanni Maullu, Parlamentare Europeo Gruppo PPE, Giancarlo Vinacci, Vicepresidente esecutivo dell’Associazione Smart City e Assessore allo Sviluppo e promozione economica della Città di Genova, Vittorio Biondi, Direttore Politiche Industriali e Competitività del Territorio di Assolombarda
Introducendo i temi dell’incontro, Paolo Crisafi, promotore dell’iniziativa, ha dichiarato: “Il Re/I Meeting è un’occasione di dialogo tra operatori e istituzioni intese nelle loro varie articolazioni locali, nazionali e internazionali. Le imprese immobiliari italiane, infatti, detengono un prezioso know-how formatosi in anni di esperienza sul campo e arricchito dal confronto con le migliori realtà internazionali con cui, in ragione di mercati divenuti globali, si ritrovano a confrontarsi e ad acquisire visioni aziendali ispirate alle best practice estere”.
“È allora importante – ha continuato Crisafi – che i decisori pubblici, sempre più sensibili alle tematiche immobiliari, possano avere accesso a questo bagaglio di conoscenza locale e globale, nel momento in cui si trovano a definire le politiche che disegneranno lo sviluppo delle città. La partnership pubblico/privato è un’opportunità per l’intero Sistema Paese. Alle Istituzioni, dunque, chiediamo una visione progettuale per il futuro identitario e lo sviluppo delle nostre realtà urbane. L’industria immobiliare è pronta a mettere a disposizione i migliori standard e le buone pratiche per lo sviluppo programmatico delle città e del territorio”. “Questo incontro del Re/I Meeting – ha proseguito il direttore generale Paolo Crisafi – è incentrato proprio sullo sviluppo e sulla riqualificazione delle città. Recenti dati, inoltre, mostrano un interesse crescente degli investitori verso le città italiane, un dato che merita attenzione, soprattutto nell’ottica di favorire i deal in grado di portare sviluppo sul territorio”. “Soffermarsi, quindi, con gli assessori protagonisti della buona amministrazione del Comune di Milano, dare e recepire spunti per continuare a sviluppare le iniziative secondo i migliori standard internazionali andando ad approfondire anche realtà come Genova e Venezia, oltre ad analizzare alcuni provvedimenti immobiliari nazionali ed europei di recente emanazione – ha concluso Crisafi – rappresenta un momento di condivisione importante anche tenuto conto delle imminenti elezioni politiche nazionali e regionali e ciò al fine di esporre le principali tematiche di interesse del comparto ed andare ad arricchire i working paper specialistici elaborati dai tavoli associativi, per una condivisione con le forze politiche di governo e di opposizione locali, nazionali ed europee di politiche industriali immobiliari”.
Ha dichiarato Silvia Rovere, in merito alle tematiche oggetto di dibattito: “il 2018 deve rappresentare l’anno in cui l’industria immobiliare tornerà a trainare il rilancio dell’economia del Paese. Il Real Estate, infatti, con la sua presenza capillare su tutto il territorio, è un’industria in grado di porsi come un forte attivatore economico ed occupazionale per l’intero sistema.
Potrà, tuttavia, tornare ad assumere tale ruolo solo se tutte le parti politiche considereranno prioritario il ripristino delle condizioni necessarie ad attivare i processi di rigenerazione urbana e gli investimenti nei grandi progetti di sviluppo, progetti altamente necessari per riqualificare lo stock costruito del Paese.
L’Industria immobiliare, dunque, non chiede incentivi con possibili difficoltà di copertura, ma chiede che vengano rimossi alcuni forti disincentivi quali, ad esempio, l’eccessivo peso fiscale e burocratico, e che vengano, d’altra parte, introdotti alcuni auspicabili miglioramenti normativi ancora non presenti nel regime dei Fondi immobiliari, delle Sicaf e delle Siiq, la cui mancanza, ad oggi, ostacola, di fatto, il perseguimento di talune opportunità per le quali, invece, sarebbero disponibili i capitali.
Per trattare in modo organico ed efficace tutte queste tematiche, da sempre chiediamo alla politica, alle istituzioni governative e parlamentari di darci la possibilità di avere un soggetto unico in grado di interloquire sistematicamente con quella che è una delle componenti principali dell’economia del Paese”.
Si riportano di seguito le principali dichiarazioni rese
Marco Granelli, Assessore Mobilità e Ambiente
Ci sono due sfide importanti che coinvolgono il mondo delle istituzioni e il mondo dell’immobiliare nelle grandi città e a Milano, una è quella degli spazi della città e della mobilità in città per superare il tema della congestione delle nostre città. Per vincere questa sfida serve una visione della città che utilizzi lo spazio pubblico per le relazioni e meno per il vecchio modello della sosta delle auto o delle strade dove non possono convivere auto, bici e pedoni. Quindi serve una idea di mobilità sostenibile, leggera e di spazi belli da vivere dove i cittadini possono incontrarsi sia in centro che in periferia. Per fare questo le istituzioni devono investire in mobilità innovativa ma abbiamo bisogno che il mondo immobiliare promuova iniziative di corresponsabilità in cui la proprietà si occupi anche di creare spazi pubblici belli e condivisi. Su questo abbiamo a Milano delle esperienze positive dove il privato ha investito non solo sulla propria proprietà ma anche sullo spazio pubblico delle vie e delle piazze aiutando i cittadini a creare spazi belli e di vita che migliorano la qualità della città e della proprietà. Ci sono esperienze positive di collaborazione, lavorare insieme in questo spazio comune. L’altra sfida è quella dell’ambiente dove per la saluto nostra e dei nostri figli dobbiamo diminuire le emissioni e per fare questo l’efficientamento energetico degli edifici insieme con la modalità sono le due leve forti, il 50 % del miglioramento della qualità dell’aria è legato alla diminuzione di emissioni prodotte da riscaldamento e refrigeramento degli edifici e dalla loro scarsa qualità energetica. Su questo come amministrazione, oltre a migliorare i nostri edifici, stiamo investendo delle risorse (abbiamo un bando aperto e ne faremo un altro a breve) affinché i privati possano effettuare piani di qualificazione energetica degli edifici in questi cinque anni. I contributi che mettiamo a disposizione servono ad innescare il processo di riqualificazione degli edifici, in una logica di start up dove poi la proprietà deve investire per l’efficientamento energetico e la riduzione delle emissioni inquinanti.
Roberta Guainieri, Assessore Turismo, Sport e Qualità della vita Comune di Milano
I progetti di riqualificazione pensati e realizzati dal Comune di Milano hanno sempre come orizzonte comune il miglioramento della qualità della vita dei cittadini. Un’infrastruttura, oltre che esteticamente valida, deve essere sempre funzionale. Sono l’efficienza e la prossimità dei servizi, organizzati secondo le esigenze del territorio e erogati in modo semplice, a garantire la vivibilità di una metropoli. Un altro elemento cardine è l’accessibilità quanto più universale possibile: nulla può essere considerato sostenibile o armonico se non è aperto, ovvero accessibile a tutti. E’ esattamente in questa direzione che si sviluppa l’idea di infrastruttura sportiva che sta portando avanti il Comune di Milano: un contenitore razionale e gradevole, sviluppato in termini di efficienza e accessibilità.
2)Una città che cambia è ad oggi una città più attrattiva. L’Italia ha un numero incalcolabile di bellezze storiche e culturali, che l’hanno resa celebre e che tutt’ora sono destinazioni di importanti flussi di visitatori. Tuttavia, questo patrimonio è immutabile. Per una città come Milano, che pure detiene l’11% del capitale artistico italiano, la possibilità di presentarsi sempre diversa è il leitmotiv di un richiamo continuo e ripetuto di turisti. Un assetto urbano dinamico, contemporaneo e stilisticamente accattivante – come dimostrano i più recenti esempi di Porta Nuova e CityLife, ai quali si aggiungerà la riqualificazione degli Scali ferroviari -, insieme a un’azione diretta da parte dell’Amministrazione nell’organizzare grandi eventi, ha permesso alla città di stagliarsi in modo netto sul panorama internazionale e di diventare una protagonista ormai indiscussa del settore turistico italiano.Infrastruttura sportiva come:
• Bene culturale
• Elemento di rigenerazione urbana
• Elemento architettonico
• Spazio funzionale secondo standard contemporanei
BENE CULTURALE:
Esempi: Arena Civica – Vigorelli
Ristrutturazioni in corso con uniscono la tradizione con l’innovazione.
Arena:
L’intervento, per il quale la Giunta ha approvato il progetto di fattibilità tecnica ed economica di importo stimato in 2 milioni e mezzo, prevede il rifacimento integrale della pista, con la rimozione dell’attuale pavimentazione e la posa del nuovo manto; analogamente verrà rimosso anche il campo e realizzato completamente nuovo. Inoltre, fanno parte del progetto anche la realizzazione di nuove pedane e cordoli per le varie discipline sportive e tutti quegli interventi preliminari ai rifacimenti delle superfici, come gli scavi e la posa di predisposizioni per attraversamenti tecnologici, il drenaggio del campo, la rete di scolo delle acque piovane. Inserita nel piano delle Opere 2017-2019 come priorità, la Giunta ha approvato il progetto di fattibilità tecnica ed economica di importo stimato in 2 milioni e mezzo. E’ in corsa la gara per l’individuazione del progettista; i lavori inizieranno nel 2019 per concludersi nello stesso anno.
Vigorelli:
Al momento, il Vigorelli vede la pista rifatta e collaudata, i lavori per il campo partiranno ad aprile 2018 e si concluderanno a fine giungo. A dicembre 2018 è prevista l’approvazione del progetto esecutivo per tribune e aree esterne con i inizio lavori a febbraio 2019 e fine al 31 dicembre 2019. Budget complessivo lavori (pista+manto+verniciatura copertura+rifacimento spazi interni+sottotribuna) 7 milioni. Regime transitorio: l’impianto, essendo cantierizzato, non ha l’agibilità da parte dei vigili del fuoco. Fino ad oggi è stato possibile utilizzare la pista per qualche allenamento perché il cantiere era fermo. Con la ripresa dei lavori prevalgono ragioni di sicurezza. L’Amministrazione, previo ineludibile assenso dei vigili del fuoco, potrebbe valutare ancora utilizzi spot rigorosamente senza pubblico, ma è un’eccezione. E’ stato sottoscritto l’accordo sul progetto di rifacimento delle sottotribune tra Comune, Citylife, Coni Servizi e i rappresentanti delle Federazioni Ciclismo, Football americano e Rugby. L’intesa prevede il progetto di massima per la siddivisione degli spazi tra le discipline ciclismo, football americano e rugby, compresi i locali tecnici, i magazzini, le sale riunioni, la sala stampa, l’antidoping e la palestra Ravasio.
ELEMENTO DI RIGENERAZIONE URBANA
Esempi: Centro sportivo Crespi – Centro sportivo Cambini Fossati
Centro sportivo Crespi:
Ristrutturazione dell’impianto nell’ambito del Piano periferie – Municipio 2. Tempio del regby, degli sport acrobatici e tradizionali. L’impianto è stato affidato in concessione d’uso a tre associazioni sportive che si sono aggiudicate la gara divisa in tre lotti e che sosterranno i lavori per un investimento totale è di circa 4mln di euro coperti da una garanzia fideiussoria del Comune. La convenzione prevede almeno 12 ore settimanali di libera utenza a tariffe comunali, la disponibilità gratuita dell’impianto per almeno 10 giornate per iniziative proprie o patrocinate dall’Amministrazione, mantenimento degli spazi per le associazioni e società che già operano al Crespi.
– PRIMO LOTTO: progetto di Zero Gravity (circa 2,5mln) che prevede un’area verde multisport e un’area freestyle, sci, sowboard, bmx e pattini; una piscina per bambini all’aperto con annesso spogliatoio e docce esterne; una’rea ginnastica e psicomotricità. Lavori terminati, inaugurato venerdì 22 settembre 2017
– SECONDO LOTTO: progetto di Acquamarina Sport Life (ca 1 mln) per 16mila mq e, in particolare, due tensostrutture: 2 palestre, 4 campi da tennis scoperti, un campo da calcio a 5 scoperto e un campo da paddle scoperto. Completano l’intervento i lavori per un impianto di illuminazione fotovoltaico, l’adeguamento per la sicurezza, l’abbattimento delle barriere architettoniche e la ristrutturazione dell’ex casa del custode.
– TERZO LOTTO: progetto di Amatori& Union Rugby Milano (ca 700mila euro). È stato posizionato il manto sintetico sul nuovo campo da gioco, sono state ristrutturate la tribuna e il sottotribuna, è stato realizzata una Club House e sono stati rivisti gli impianti elettrici, termini ed idrici, inaugurato domenica 1 ottobre 2017
Centro sportivo Cambini-Fossati:
centro sportivo in Zona 2, di storia particolarmente felice perché torna a vivere in un’area particolare della città (via Padova) con nuovi spogliatoi, palestre e l’infermeria (che prima non c’era) e abbattimento delle barriere architettoniche. Sono, infatti terminati da poco i lavori che hanno dotato l’impianto di nuovi spogliatoi e palestre, con l’abbattimento delle barriere architettoniche, e che saranno conclusi nel mese di settembre alle porte. Nel dettaglio, con particolare attenzione ai disabili, sono stati completamente rifatti i viali d’accesso verso le palestre, ogni edificio è servito da un ascensore, le tribune hanno postazioni specifiche e ciascuno dei 12 locali spogliatoi presenta servizi igienici e docce dedicati. Tutti i locali sono frutto di un nuovo disegno, a garanzia del rispetto della normativa Asl e Coni; sono stati rinnovati tutti gli impianti idrici ed elettrici, mentre tutti i serramenti sono stati sostituiti. Il centro, unico ad accessibilità universale, è stato restituito alla città nel mese di settembre 2017.
ELEMENTO ARCHITETTONICO
Esempi: San Siro
SPAZIO FUNZIONALE SECONDO STANDARD CONTEMPORANEI
Esempi: Palalido
A giungo 2016 è stato rescisso il contratto alla società Ge.Co.Co per reiterati ritardi, il cantiere è stato consegnato a febbraio 2017 a Kostruttiva (ex consorzio Coveco), cha ha da subito avviato i lavori di preparazione del cantiere propedeutici per le lavorazioni in corso. Il nuovo Palalido avrà un volume di 103.000 metri cubi, una superficie di 5.100 mq, una capienza massima di 5.300 spettatori; le dimensioni del campo saranno di 41×22,50 mt con tribune montate; 41×26,50 mt con tribune smontate. Il palazzetto è costruito per garantire la massima polifunzionalità, oltre ai concerti potrà ospitare numerose manifestazioni sportive: basket, pallavolo, sport per disabili in palestra, tennis, tennis tavolo, paddle, ginnastica artistica, ritmica e similari, sport da ring e manifestazioni inerenti al ballo. Più in generale tutti gli sport al chiuso. L’impianto avrà un migliore isolamento termico rispetto al passato, con conseguenti risparmi dell’energia utilizzata per il condizionamento. Nella definizione del progetto è stata inoltre posta grande attenzione alla sostenibilità economico-gestionale. I lavori sono in dirittura d’arrivo; l’obiettivo è riconsegnare l’impianto finito alla città a maggio 2018.
Pierfrancesco Maran, Assessore a Urbanistica, Verde e Agricoltura Comune di Milano
“Milano negli ultimi 10 anni ha conosciuto uno sviluppo urbanistico di tipo qualitativo, da porta nuova a city life sono stati realizzati progetti che hanno reso la citta più bella, sostenibile e internazionale. Questo anche grazie a un rapporto di dialogo e collaborazione sempre più solido tra pubblico e privato che consente di individuare le necessità di crescita della città ma anche le esigenze di costruttori e investitori . In quest’ottica, da qualche settimana abbiamo riorganizzato le attività dello sportello unico edilizia per ridurre i tempi di trattazione delle istanze. Anche nell’aggiornamento del PGT in corso stiamo lavorando in questa direzione: semplificare e snellire gli iter burocratici e prevedere incentivi per promuovere interventi di recupero e riqualificazione dell’esistente”.
Gabriele Rabaiotti, Assessore Lavori pubblici e Casa Comune di Milano
La cosa che dobbiamo cercare a partire da ora è di superare la rigidità di un modello di città costruito per ambiti monofunzionali. Nei quartieri popolari i limiti di questa impostazione (che ha avuto i suoi perché nel passato) risultano evidenti. La trasformazione deve diventare occasione per cercare forme interessanti di mescolamento, di contaminazione a partire dalla molteplicità delle funzioni. Si è visto che anche i servizi pubblici rappresentano un potenziale attrattore e non sono solo un costo o peggio un problema da evitare: una scuola di nuova generazione, un impianto sportivo innovativo, una biblioteca, un parco tematico concorrono ad aumentare la qualità dello sviluppo e il suo successo. Per questo motivo è necessario che si rafforzi il dialogo tra operatori privati e pubblica amministrazione. Non solo per precisare regole e quantità in gioco ma per ragionare insieme sulla qualificazione della piattaforma dei servizi utile alla città di domani.
Il tema della locazione è complicato da tradurre. Gli ostacoli principali sono oggi rappresentati dalla fiscalità e dal regime iva, questioni di ordine generale risolvibili dalle politiche del governo. A livello locale, in un tavolo di lavoro guidato dall’urbanistica che vede coinvolti noi oltre ad una serie di rappresentanze degli operatori immobiliari stiamo ragionando sulle regole operative che rendano praticabile per il privato immettere sul mercato quote di patrimonio destinato alla locazione concordata ed anche alla realizzazione di nuova edilizia pubblica. Accanto a questo percorso che è teso a ridisegnare le regole generali delle trasformazioni nel campo immobiliare stiamo definendo protocolli e intese con operatori qualificati nell’area dell’housing sociale per incrementare l’offerta di case in affitto a canoni accessibili grazie alle misure di incentivo e di agevolazione veicolate dall’agenzia Milano Abitare.
Pietro Bussolati, Segretario PD Milano Metropolitana
Su Milano Metropolitana insiste il 5,2% della popolazione nazionale, a cui corrisponde una capacità produttiva pari quasi al 12% del PIL e il 7% della forza lavoro nazionali. Pochi numeri, che però esprimono la capacità milanese e il suo ruolo strategico per l’economia del Paese, nonché una maggiore e più rapida produttività nel fronteggiare e reagire alla crisi, rispetto ad altre città italiane. Determinante è stato il settore industriale; la produzione artigianale è cresciuta nel 2015 del 3%, con una performance assai migliore di quella regionale, e Expo ha avuto un ruolo rilevante nel far segnare un +2,8% al fatturato del commercio. Decisivi negli investimenti sono stati fiducia e apertura all’Europa e al contesto globale, compresa una grande collaborazione fra gli attori diversi, istituzionali e privati. Quando si parla di investimenti si sa che l’ostacolo maggiore è rappresentato dagli iter procedurali e dalle lunghe e farraginose procedure burocratiche, ecco perché bisogna guardare ad una semplificazione delle regole e continuare a perseguire la strada della collaborazione, con una Regione che operi da regia e faccia squadra con i comuni del territorio, per raggiungere nuovi importanti obiettivi di crescita.
Roberto Tasca, Assessore a Bilancio e Demanio Comune di Milano
Sulla gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e privato c’è molto lavoro da fare perché Milano si avvicini alle realtà più performanti nel panorama europeo. Sul lato pubblico il Comune ha iniziato da poco a riorganizzare il settore, che ha bisogno di grande attenzione strategica, di cui nel passato non ha affatto goduto. E allora va costruita un’anagrafica centrale e consultabile in qualsiasi momento delle proprietà immobiliari. La gestione separata nelle molte direzioni degli immobili del Comune fino ad oggi non ha consentito una reale conoscenza del numero esatto e delle caratteristiche di tutti gli immobili. Siamo al lavoro per costruire finalmente un’anagrafe centralizzata, che è il primo passo concreto anche se di difficile realizzazione, che consentirà di passare ai successivi.
Una volta che il Comune sarà nella piena consapevolezza di tutte le sue proprietà potrà decidere le loro eventuali valorizzazioni attraverso la vendita o l’assegnazione rapida per i diversi usi, come già per altro avviene con gli immobili dati in gestione per attività sociali e culturali.
Credo però che la riqualificazione immobiliare riguardi l’intera città, sia il settore pubblico che quello privato. A Milano esistono molti buchi neri, immobili abbandonati da anni e senza piani di recupero e immobili pubblici che trovano particolarmente faticoso il percorso di vendita.
La ripresa economica e l’evoluzione del mercato immobiliare offrono uno scenario migliore rispetto al recente passato in cui introdurre delle novità come il parternariato pubblico-privato.
Il recupero degli immobili presenti in città a tutti gli effetti è un interesse pubblico, perché la riconnessione urbanistica e la rigenerazione sono motori dello sviluppo economico. Riqualificare un immobile significa accendere un pezzetto di città a beneficio dell’interesse pubblico e riattivare l’interesse degli operatori immobiliari e il mercato. E, non secondaria, è la qualità urbanistica che un’operazione ben fatta porta con sé. Qui entriamo in un ambito per noi amministratori primario che è la vivibilità dei quartieri e della sicurezza urbana. In questo senso il recupero immobiliare, sia esso del patrimonio pubblico e non, è un interesse trasversale che riguarda il Comune e gli operatori di real estate.
Per tutte queste ragioni occorre rafforzare la collaborazione strategica tra pubblico e privato. Ci serve una volontà condivisa che abbia come denominatore la consapevolezza che una città al passo con i tempi la si costruisce insieme, aggregando idee, condividendo responsabilità, provando a tracciare un itinerario per il futuro. E allora possiamo spingerci ad immaginare qualcosa di reale, un progetto fattibile nel breve periodo come ad esempio potrebbe essere la creazione di una società di gestione immobiliare controllata dal Comune ma capace di muoversi in un regime privatistico e con la partecipazione dei soggetti privati.
Il Comune non rinuncia al ruolo guida cui è chiamato per garantire l’interesse pubblico anche nello sviluppo urbanistico e allo stesso tempo la partecipazione dei soggetti privati può garantire il dinamismo necessario per affrontare la sfida di una crescita sostenibile, del recupero e della valorizzazione immobiliare.
Quando si parla di patrimonio immobiliare del Comune si deve partire da quello abitativo, perché il settore in cui la nostra Amministrazione è maggiormente impegnata. Ed è anche quello che maggiormente preoccupa che è chiamato a gestire la cosa pubblica. Nelle abitazioni del patrimonio pubblico ci sono famiglie, anziani, persone sole a cui va garantito il soggiorno in appartamenti dignitosi e funzionali. Il Comune sta lavorando per raggiungere questi obiettivi, impegnato a combattere il fenomeno delle occupazioni abusive e il degrado abitativo con un corposo piano di investimenti pubblici per la riqualificazione delle case popolari e dei quartieri più difficili della città. La scelta operata dalla precedente amministrazione di cedere la gestione delle case popolari del Comune di Milano ad MM, lasciando Aler, si è rivelata giusta. Soltanto attraverso la riqualificazione delle case popolari, la corretta gestione delle loro assegnazioni, il recupero degli alloggi comunali rimasti sfitti, la città ricucirà le ferite aperte, ritroverà un’uniformità urbanistica e sociale necessaria anche allo sviluppo del comparto immobiliare privato.
Ci stiamo concentrando sul tema del recupero e della gestione. E questo vale anche per tutti quegli immobili vuoti a vocazione commerciale e del terziario in genere di cui dispone l’Amministrazione. Il lavoro di censimento è determinante e strategico per il successivo utilizzo e la valorizzazione economica o sociale degli immobili.
In tema di gestione dei beni immobili comunali vorrei anche evidenziare uno degli esempi al momento più riusciti, quello della Galleria Vittorio Emanuele. Per i negozi e i locali del “Salotto dei milanesi” è proprio il caso di parlare di valorizzazione. La scelta, avviata nel 2008, di affittare ai privati non solo i negozi a piano terra ma anche tutti i locali del comparto Galleria, ha portato ad un progressivo interesse di molti gruppi privati. Nel 2012 poi sono arrivate le gare per la concessione degli spazi. Un meccanismo che apre al mercato e innesca un percorso virtuoso rispetto alla qualità dell’offerta commerciale e ai ricavi dell’ente. Si pensi che la redditività della Galleria è passata dagli 8 milioni di euro del 2008 ai 33 milioni di euro del 2017.
Sempre sul fronte amministrativo, il Comune è impegnato da alcuni mesi nella costruzione di un’anagrafe aggiornata e dettagliata delle sue proprietà. La difficoltà principale sta nello sbrogliare una matassa che nel corso degli anni si è ingigantita ed eccessivamente burocratizzata. Ci sono moltissimi immobili assegnati a differenti direzioni e, ad oggi, è ancora complicato avere piena consapevolezza dello stato attuale di molti di quegli immobili. Il primo passo è quasi compiuto ma non basterà da solo a garantire un’attività di una loro piena valorizzazione. Serve una maggiore collaborazione anche tra il Comune e gli altri enti. Occorre intensificare l’operatività con la Città Metropolitana, con Regione Lombardia e con l’Agenzia del Demanio, rendere meno tortuoso e impegnativo il rapporto tra questi enti. Lo Stato dovrebbe aprire alle agevolazioni fiscali come l’azzeramento dell’imposta di registro nelle operazioni immobiliari tra enti pubblici. Sarebbe un primo passo a cui potrebbero seguirne altri nella direzione della facilitazione amministrativa.
Maurizio Bernardo, Presidente Commissione Finanze della Camera dei Deputati
La strada imboccata è certamente quella giusta, le politiche fin qui messe in campo, dall’eco-bonus alle agevolazioni per le ristrutturazioni, fino a quelle per la risistemazione a verde delle aree private negli spazi urbani, hanno portato già un significativo miglioramento della qualità strutturale degli immobili e quindi una migliore fruibilità da parte dei cittadini, a partire dalla sostenibilità ambientale.
Proseguire questo percorso è fondamentale, bisogna sempre più agevolare l’uso di materiali e modello innovativi, tesi a garantire il risparmio energetico, la sostenibilità ambientale e lo sviluppo del verde urbano, anche a tutela della salute dei cittadini. Resta poi evidente che gli enti locali dovranno sempre più sostenere un sistema di trasporti integrato, a basso impatto ambientale, penso al ferro, tramvie e metropolitane, tradizionali e di superficie, che consentano un sempre maggiore decongestionamento del traffico urbano e una sempre maggiore velocità di spostamento delle persone. Un immobile, anche se situato in una periferia urbana, se costruito con tecniche innovative ed ecosostenibili, con spazi pertinenziali sistemati a verde e ben collegato con il centro, garantirà una qualità della vita migliore e avrà un valore economico maggiore e duraturo nel tempo. Bisogna anche dire che, a prescindere dalla normativa, che ormai va in quella direzione, a livello tecnologico, il nostro Paese è all’avanguardia, è di qualche giorno fa la notizia che la Tsinghua University di Pechino ha scelto come suo hub europeo per la ricerca e l’innovazione, proprio uno studio di architettura di Milano, dimostrazione di come sul tema l’Italia sia avanti e non abbia rivali in Europa. In tale ottica il dialogo con Assoimmobiliare e i suoi Associati costituisce un momento importante di acquisizione di elementi per le migliori politiche territoriali.
In merito di innovazione e di ammodernamento abbiamo detto che ci sono tutte le condizioni tanto normative, quanto tecnologiche perché presto le nostre città cambino volto e lo facciano nella direzione di una sempre maggiore sostenibilità e vivibilità. Certo molto dipende anche dalla capacità degli enti locali di intervenire e di progettare la loro struttura urbanistica e il loro sistema di trasporto, anche utilizzando fino in fondo le norme che già ci sono, penso, ad esempio, ai piani casa, o ai processi di riqualificazione edilizia che però le regioni devono essere in grado di interpretare al meglio, in un’ottica di sviluppo e innovazione.
Riguardo la sicurezza, al di là del sistema di controllo del territorio che è demandato alle forze dell’ordine, rimane evidente che una città più a misura d’uomo, policentrica, vivibile, dotata di un sistema di trasporti integrato e funzionale e di un sistema di illuminazione ecosostenibile ed efficiente è anche una città più sicura. La sicurezza, quindi, deve essere rivolta alla popolazione, agli immobili oltre che agli investimenti.
Tra le misure di sostegno all’immobiliare che sono state oggetto di approfondimento nei lavori della Commissione va sicuramente menzionato l’estensione dei Pir alle società real estate. Il settore immobiliare sta vivendo una nuova primavera, il mercato immobiliare italiano ha lasciato alle spalle la crisi e ha chiuso il 2017 con volumi intorno ai 9 mld di euro, ricordo che solo pochi anni fa i dati erano intorno a poco più della metà. Bene, in questo contesto, consentire al risparmio privato di contribuire allo sviluppo del Paese e, più in particolare al settore immobiliare per rafforzarne e accelerarne la ripresa era indispensabile e non farlo avrebbe significato non comprendere il contributo del settore allo sviluppo economico italiano. La norma consentirà una liquidità fresca per il comparto che, abbiamo calcolato, va dai 500 agli 800 mln di euro. Riguardo al timore, manifestato da alcuni, che questa norma possa sottrarre risorse alle imprese produttive, rispondo che, anzi, questa mette in sicurezza il risparmio degli investitori, in quanto la raccolta delle risorse investite sui PIR era superiore e più veloce rispetto al processo di quotazione delle aziende. Inserire il real estate tra i settori su cui indirizzare i capitali PIR scongiurerà, tra le altre cose bolle speculative.
Sta ora a voi operatori attivare una virtuosa opera di quotazione delle imprese del vostro settore, da un lato per poter usufruire appieno delle possibilità e delle risorse che la norma offre, dall’altro per rendere le vostre imprese più moderne e competitive.
Danilo Gerotto, Direttore Sviluppo del Territorio e Città Sostenibile del Comune di Venezia
Nel territorio veneziano sono presenti importanti infrastrutture di trasporto e logistiche. Porto, aeroporto internazionale, ferrovia, autostrada, metropolitana regionale (su infrastruttura RFI), garantiscono delle condizioni ottimali per lo sviluppo economico. Per questo motivo, negli ultimi anni il PIL veneziano è cresciuto più della media regionale.
Ma Venezia è oggi anche uno dei maggiori poli culturali del mondo: gli investimenti dei privati nel settore culturale sono costantemente in aumento. Esporre opere a Venezia comporta di fatto un aumento del valore delle opere stesse.
Un discorso a parte è la città di Marghera, da vecchia zona industriale l’area si sta specializzando in industrie innovative, molte legate alla green economy, altre all’industria 4.0 e di sistemi logistici avanzati. Le opportunità di investimento sono oggi cresciute con i fondi per le bonifiche messi a disposizione dal Ministero dell’Ambiente, sostenute anche dalle semplificazioni procedimentali delle autorizzazioni ambientali. Ritengo, quindi, che il dialogo presente nei “Re/I Meeting” sia molto importante perché facilita l’incontro delle istituzioni tra loro oltre che con gli Operatori Immobiliari. Anche sul territorio sarebbe quanto mai gradita una iniziativa “Re/I Meeting”.
Luciana Lamorgese, Prefetto di Milano
La sicurezza urbana è definita come “bene pubblico”, che afferisce alla vivibilità e al decoro delle città, da perseguire anche attraverso interventi di riqualificazione (urbanistica, sociale e culturale) e attraverso il recupero delle aree o dei siti degradati, l’eliminazione dei fattori di marginalità e di esclusione sociale, la prevenzione della criminalità, la promozione della cultura del rispetto della legalità e l’affermazione di più elevati livelli di coesione sociale e convivenza civile, cui concorrono lo Stato, le Regioni e gli Enti locali, nel rispetto delle rispettive competenze e funzioni.
La sicurezza è importante come controllo del territorio, ma anche come prospettiva per il futuro.
Non sono le operazioni di Polizia che possono risolvere i problemi, occorrono politiche di sviluppo urbanistico e politiche di inclusione dello sviluppo sociale.
Stefano Giovanni Maullu, Parlamentare Europeo Gruppo PPE
Le Smart Cities non devono essere soltanto godibili e intelligenti, devono essere sopratutto sicure. È per questo che l’Unione Europea, attraverso il progetto WiFi4Eu, ha stanziato 120 milioni di euro da investire nelle infrastrutture tecnologiche, nella sicurezza urbana di ogni città. Si tratta di fondi diretti, per cui ogni amministrazione pubblica potrà accedervi tramite un’apposita domanda. Una delle applicazioni più interessanti, in materia di sicurezza, è certamente quella che riguarda il potenziamento dei sistemi di videosorveglianza: con telecamere wireless, infatti, la lotta al crimine verrà certamente facilitata, e le forze dell’ordine avranno occhi praticamente ovunque. Si tratta della videosorveglianza 2.0, uno strumento essenziale per le esigenze di sicurezza urbana. Bisogna superare i pregiudizi locali e l’ostilità verso l’innovazione, perché la tecnologia potrà certamente aiutare le città a sentirsi più sicure, più protette. In una parola, più Smart.
Giancarlo Vinacci, Vicepresidente esecutivo dell’Associazione Smart City e Assessore allo Sviluppo e promozione economica della Città di Genova
L’Immobiliare in passato è sempre stato considerato un buon indicatore di solidità patrimoniale. Lo può essere ancora in presenza di standard qualificati e riconosciuti a livello globale. Poche le amministrazioni moderne ed attente alle evoluzioni del mercato. Spesso le PA hanno trascurato i propri immobili, sia dal lato manutentivo sia dal lato della redditività perché, comunque, in passato, gli immobili inevitabilmente si rivalutavano. Non è più così. I tempi sono cambiati, e non mi soffermo sulle cause ormai note a tutti che ne hanno generalmente abbattuto il valore, ma è certo che gli immobili poco o male mantenuti, come spesso accade per la proprietà pubblica, sono in molti casi prossimi al “punto di non ritorno”. Gli immobili, come le automobili, hanno necessità di continua manutenzione per essere efficienti ed appetibili e penso che, così come per le automobili vige l’obbligo della revisione periodica, lo stesso dovrebbe avvenire per immobili, almeno quelli pubblici. Detto ciò, quello che in ambito pubblico si può fare è davvero poco e difficile per la burocrazia, intesa sia come groviglio procedurale sia per la moltitudine di soggetti autorizzativi (spesso scollegati tra loro e talvolta addirittura avversi). Una PA illuminata deve saper adattare il proprio patrimonio immobiliare al mutare delle esigenze della città e, visti i tempi con cui la tecnologia corre, deve fare in fretta. La PA non deve subire il patrimonio perché è “sempre stato così” ma deve renderlo adatto ai mutamenti del proprio territorio e per farlo deve avere una visione chiara di medio e lungo termine e investire su quei progetti di riqualificazione, industriale, residenziale, commerciale, ludico, che definiscono la nuova città, sostenibile, in cui i cittadini vorrebbero vivere e lavorare … che è un po’ diverso dal dire lavorare e vivere. Importante in questa azione il dialogo con i privati. Ben vengano, quindi, occasioni come il Re/I Meeting dove Istituzioni e Operatori Immobiliari si confrontano oltre confine.
Nella foto : il Tavolo, durante i lavori della prima mattinata
Fonte Assoimmobiliare
NOTA : segue ASAP un commento di Paola Lunghini, presente ai lavori