Le mie ricette per la real estate communityI risultati 2019 confermano l’andamento positivo dell’attività e dimostrano la forza e l’efficacia del posizionamento di Carmila nel segmento della prossimità.
Il 2019 è stato un anno positivo dal punto di vista operativo per Carmila e per i suoi retailer.
Il fatturato dei retailer è in aumento del +2,0% a perimetro costante.
I canoni netti sono in crescita del +6,2% a 333,2 milioni di euro, di cui una crescita organica del +3,1%.
L’utile ricorrente ammonta 222,5 milioni di euro, in aumento del +7,2% rispetto al 2018. L’utile ricorrente per azione è in aumento del +6,6% a 1,63€ per azione. Carmila supera quindi il proprio obiettivo annuale che prevedeva una crescita compresa tra +5,0% e +6,5%.
La valutazione del portafoglio, compresi i diritti, si attesta a 6.421,5 milioni di euro al 31 dicembre 2019, in aumento del +0,3%.
I valutatori hanno consolidato la propria valutazione del portafoglio nel secondo trimestre 2019: a sei mesi il valore di stima del portafoglio di Carmila è stabile a perimetro costante (+0,3%), così come il tasso medio di capitalizzazione del portafoglio (5,90%).
A 12 mesi, a perimetro costante, il valore del portafoglio registra una leggera flessione di -0,9% (-56,8 milioni di euro)
L’EPRA NAV per azione ammonta a 27,79€, in calo di 0,6 euro/azione a 12 mesi (-2,1%), dopo la distribuzione di un dividendo da 1,50€ per azione nel maggio 2019. Il coefficiente LTV1 si conferma basso a 34,9% a fine dicembre 2019 (+90 pb in 12 mesi).
Confidando nelle proprie prospettive e nella costanza dei flussi di cassa e delle sue leve di crescita, Carmila si pone per il 2020 un obiettivo di crescita dell’utile ricorrente per azione compreso tra +2% e +4%, sulla base di un utile ricorrente per azione di 1,61€ nel 2019, al netto dei proventi finanziari su investimenti di 2,0 milioni di euro registrati nel 2019.
I ricavi da locazione per il 2019 ammontano a 359,5 milioni di euro, in aumento del +5,6% grazie all’effetto combinato di crescita organica e acquisizioni e di ampliamenti conseguiti nel 2018 e 2019.
I canoni netti per l’anno 2019 ammontano a 333,2 milioni di euro, in aumento del +6,2%.
La crescita a perimetro costante registrata nel 2019 si attesta a 9,7 milioni di euro, pari a +3,1%, di cui 1,6 punti di indicizzazione e 0,5 punti derivanti dall’applicazione dell’IFRS 16 nel 2019.
Le acquisizioni effettuate nel 2018 rappresentano 2,2 punti della crescita dei canoni netti 2019 (+6,9 milioni di euro), mentre gli ampliamenti conseguiti nel 2018 e 2019 rappresentano 1,5 punti di tale crescita (+4,6 milioni di euro).
Gli altri effetti (-0,6 punti di crescita dei canoni netti) comprendono in particolare l’impatto dei locali lasciati strategicamente sfitti per consentire operazioni di ristrutturazione o di ampliamento.
I costi di struttura al netto degli altri ricavi e degli altri costi di gestione del 2019 ammontano a 52,8 milioni di euro, in aumento del +4,5% rispetto ai 50,6 milioni di euro rilevati nel 2018. Tale crescita è legata principalmente a costi variabili la cui evoluzione è indicizzata sui ricavi o sull’attività.
L’EBITDA 2019 si attesta a 282,6 milioni di euro, in aumento del 6,9% rispetto all’EBITDA 2018. La crescita dell’EBITDA, superiore alla crescita dei canoni lordi, conferma la sana gestione dei costi di struttura e dei costi non rifatturabili.
Il risultato finanziario per l’esercizio 2019 si attesta a -58,1 milioni di euro, rispetto a -58,6 milioni di euro nel 2018. Il costo dell’indebitamento finanziario netto è in aumento per effetto degli interessi pagati sulle obbligazioni emesse nel marzo 2018. Per contro, gli altri proventi e oneri finanziari beneficiano di una rettifica positiva del valore di mercato del portafoglio di investimento (rivalutazione di 2,0 milioni di euro nel 2019) e dell’effetto positivo dell’applicazione del principio contabile IFRS 9. Il costo medio del debito sull’esercizio ammonta a 2,1%.
L’utile netto ricorrente (EPRA Recurring Earnings) al netto delle rettifiche legate all’applicazione dell’IFRS 9, dell’ammortamento dei costi di emissione dei prestiti e delle rettifiche del valore di mercato dei titoli, si attesta a 222,5 milioni di euro, in aumento del +7,2% rispetto al 2018.
L’utile netto ricorrente per azione è in aumento del 6,6% a 1,63€ per azione. Carmila supera il proprio obiettivo annunciato di crescita dell’utile ricorrente per azione nel 2019, compreso tra +5% e +6,5%.
Attività locativa
Il 2019 è stato caratterizzato dalla firma di numerosi contratti, con 874 contratti di locazione siglati, a fronte di un canone minimo garantito di 38,3 milioni di euro. Le locazioni riguardano contratti per (i) 436 locali sfitti con un canone di locazione minimo garantito di 16,9 milioni di euro, (ii) 48 locali in progetti di ampliamento per 3,8 milioni di euro, e (iii) 390 ristrutturazioni per 17,5 milioni di euro, con una rivalutazione del 6,9%.
Il tasso di occupazione finanziaria del portafoglio2 si attesta al 96,3% al 31 dicembre 2019, in aumento di 0,1 punti rispetto al 31 dicembre 2018, data alla quale questo tasso era pari a 96,2%.
La locazione di locali sfitti consente a Carmila di diversificare la propria offerta commerciale: nei tre paesi, il 69% dei contratti siglati nel 2019 (in termini di canoni lordi) è stato concluso con conduttori attivi nel settore dei servizi e della ristorazione. In particolare, il settore bellezza-salute rappresenta il 24%, il settore cultura-regali-tempo libero il 24%, mentre l’alimentazione-ristorazione rappresenta il 14% dei contratti siglati. I prodotti per la persona rappresentano invece il 26%.
Anche l’attività dei temporary store contribuisce alla dinamica locativa di Carmila. Tale settore comprende specialty leasing e temporary store, con la locazione di locali commerciali con durata massima di 36 mesi. L’attività commerciale nel settore dei temporary store ha registrato una crescita significativa nel 2019, pari a 33,9%, con ricavi totali pari a 14,3 milioni di euro. La maggior parte di questa crescita è stata generata in Spagna, dove Carmila percepisce una quota parte dei canoni più elevata rispetto al 2018.
Performance dei retailer
A perimetro costante, il fatturato dei retailer nel 2019 è aumentato del +2,0% cumulativamente nei 3 paesi, dove la Francia registra +2,1%, la Spagna +2,0% e l’Italia +1,7%.
Tale crescita complessiva è dovuta al deciso miglioramento del fatturato di 3 settori differenti: il settore alimentazione-ristorazione registra un progresso significativo (Francia +3,3%, Spagna +2,7%, Italia +0,9%) grazie ai buoni risultati registrati nel settore della ristorazione rapida, seguite dai servizi (Francia +5,1%, Spagna +1,8%, Italia +6,9%) grazie alle buone performance della telefonia. Il settore bellezza-salute (Francia +3,1%, Spagna +5,6%) beneficia dei risultati positivi degli ottici, che hanno mostrato un buon dinamismo nel 2019, così come i barbieri-parrucchieri.
La tendenza dell’evoluzione del fatturato del prêt-à-porter è complessivamente positiva (+1,0% in Francia, +3,2% in Spagna e +0,8% in Italia).
Le performance dei marchi sono contrastate. Alcuni registrano una crescita significativa (tra cui H&M, Zara, Kiabi e Mango), mentre altri registrano performance inferiori alla media (come la moda bimbi).
Strategia di marketing digitale
Nel 2019 Carmila ha proseguito la propria strategia di marketing distribuito, che consente a ciascuno dei suoi centri di disporre dei migliori strumenti di marketing e digitali disponibili sul mercato e di banche dati locali.
La nostra offerta di strumenti digitali B2B è sempre più utilizzata dai retailer. Oltre 800 operazioni al mese sono state realizzate in Francia, Spagna e Italia nel quadro di Kiosque, per un totale oltre 10.000 operazioni di marketing B2B realizzate nell’esercizio 2019, un valore doppio rispetto al 2018. Le attività commerciali supportate per almeno 6 mesi nel 2019 (+67% in numero nel 2019 rispetto al 2018) registrano risultati di 4,4 punti superiori alla rispettiva rete di appartenenza, grazie all’utilizzo di leve digitali attivabili localmente. Questa sovraperformance arriva a 8,1 punti per le campagne superiori a 2,000 euro.
A questo scopo, si sono moltiplicate le iniziative tese ad accelerare la creazione di banche dati clienti locali. A fine 2019, il numero di contatti “opt-in” attivabili contenuti in tali banche dati era pari a 2,8 milioni nei tre Paesi (+25% rispetto a fine 2018).
Nel 2019 Carmila ha proseguito lo sviluppo della propria attività joint-venture attraverso la sua controllata Carmila Retail Development. La società si associa a retailer performanti in fase di sviluppo con l’obiettivo di affiancarli e di agevolare la loro installazione prioritariamente all’interno dei centri commerciali di Carmila. A fine 2019, 4 partner gestiscono 56 negozi all’interno dei parchi francesi e spagnoli di Carmila, a fronte di canoni annuali per 2,1 milioni di euro, oltre a 15 negozi in centri appartenenti a terzi. Attualmente, gli impegni per queste partnership rappresentano un totale di 7,5 milioni di euro, con una plusvalenza latente di 6,5 milioni di euro.
Su un orizzonte di 2 o 3 anni, il piano di sviluppo di queste 4 partnership prevede l’apertura di oltre 160 negozi, a fronte di canoni annuali di 6 milioni di euro, un impegno netto di 15 milioni di euro e una plusvalenza che potrebbe arrivare a 12 milioni di euro.
Carmila considera questa attività un fattore di crescita importante per il futuro e si pone come obiettivo, a regime, di associarsi in modo permanente a 15-20 marchi con un impegno netto di circa 20 milioni di euro e una plusvalenza latente di circa 50 milioni di euro (quota parte di Carmila). L’obiettivo è avviare la partecipazione in 2-4 insegne ogni anno.
Il 2020 vedrà il lancio di grandi progetti per sviluppare la crescita della società, con i seguenti obiettivi:
– consegna di tre progetti di promozione, in particolare l’ampliamento di Nizza Lingostière e la ristrutturazione di Calais Coquelles, con l’installazione di Primark su 6.000 m2;
– progressi significativi sui progetti più importanti dopo le elezioni amministrative;
– conferma della selettività sulle acquisizioni per concentrarsi sulle opportunità più favorevoli dal punto di vista finanziario;
– accelerazione della crescita generata dallo sviluppo del business.
In questo contesto, Carmila si pone come obiettivo una crescita dell’utile ricorrente per azione compresa tra +2% e +4% .