Le mie ricette per la real estate communityIn Italia il terzo trimestre del 2018 mostra volumi di investimento nel mercato immobiliare commerciale in linea con lo stesso trimestre del 2017: 1,9 miliardi di euro (su circa 50 operazioni). Si tratta di un buon trimestre dai livelli superiori al Q2 2018 (+10% circa) e alle medie quinquennali e decennali dei terzi trimestri dell’anno (rispettivamente +38% e +70%).
Il risultato complessivo da inizio anno conferma il rallentamento rispetto allo scorso anno: 5,1 miliardi di euro investiti nei primi nove mesi del 2018 con una riduzione (-25% circa) rispetto allo stesso periodo del 2017. L’ultimo trimestre chiuso ha contribuito a ridurre il gap percentuale registrato finora rispetto al 2017, gap causato sostanzialmente dall’andamento meno favorevole dei primi sei mesi dell’anno dopo la chiusura record del 2017. Tuttavia, la dimensione complessiva del mercato italiano continua a permanere su livelli superiori alle medie quinquennali e decennali dei primi nove mesi dell’anno (rispettivamente +12% e +37%).
Prosegue il buon risultato del settore Retail che nel Q3 2018 è il primo contributore ai volumi totali in Italia con quasi 700 milioni di euro investiti (pari al 36% del totale trimestrale) che portano il risultato da inizio anno a sfiorare i 2 miliardi di euro (pari a circa il 37% del totale investimenti YTD 2018 e +20% rispetto ai primi nove mesi del 2017).
Il settore Uffici continua a scontare una carenza di prodotto che ha penalizzato anche il risultato del Q3: circa 530 milioni di euro di investimenti (-26% Y-o-Y) che confermano il rallentamento di quest’anno. Finora, nel 2018 sono stati infatti investiti circa 1,7 miliardi di euro in Uffici con un decremento del 38% circa rispetto ai primi tre trimestri del 2017.
La Logistica continua la sua dinamicità: da inizio anno sono circa 450 i milioni di euro investiti in diverse operazioni che hanno interessato soprattutto Milano e Roma. A questo buon risultato si aggiunge una pipeline interessante su fine anno.
Il settore Hotel raggiunge il mezzo miliardo di euro di investimenti in questi primi nove mesi del 2018 con un rallentamento rispetto al 2017 (-20% circa) ma un’attività ancora superiore alla media quinquennale e decennale del periodo (rispettivamente +10% e +35% circa).
Un altro mezzo miliardo di euro è stato investito finora nel 2018 in prodotti inclusi nella categoria “Alternative” (RSA, student housing, data center, caserme, cinema) confermando il trend di crescente interesse per questi asset iniziato nel 2014.
Per quanto riguarda i rendimenti netti prime:
- nel Q3 la città di Milano ha registrato un’ulteriore compressione di 10 punti base dei rendimenti Uffici fino a raggiungere l’attuale 3,30%. Stabilità per il quarto trimestre consecutivo al 4,15% per i rendimenti Uffici a Roma.
- Il Retail registra una stabilità rispetto al Q2 dei rendimenti netti prime per tutti i suoi segmenti: Centri Commerciali al 4,90%, High Street Milano al 3% e High Street Roma al 3,30%.
- Stabilità dei rendimenti netti prime anche per la Logistica al 5,25%.
La città di Milano in questi primi nove mesi dell’anno ha sfiorato i 2 miliardi di euro di investimenti, dato in linea con il 2017 e superiore alla media quinquennale e decennale dei primi tre trimestri dell’anno (rispettivamente +15% e +54% circa).
Il risultato di Roma da inizio anno in termini di volumi è leggermente sottodimensionato rispetto al 2017 (-10% circa) ma superiore alla media quinquennale (+16%) e decennale (+19%) dei primi nove mesi dell’anno. Più nel dettaglio, il Q3 2018 ha registrato in città investimenti per circa 300 milioni di euro, valore del tutto in linea con quello dello stesso trimestre del 2017.
“I risultati del terzo trimestre hanno consentito di ridurre, ma non di eliminare, il gap di volumi rispetto allo scorso anno che sta caratterizzando il mercato degli investimenti commerciali nel nostro Paese” commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italia. “A fronte di una dinamicità che rimane forte, e testimoniata dall’elevato numero di transazioni registrate nel 2018, la dimensione complessiva dei volumi ha risentito anche dell’assenza di mega deal e di rilevanti operazioni di portafoglio che invece avevano caratterizzato il 2017” prosegue Zanzottera. “Il mercato italiano continua a creare valore e pertanto rimane di interesse per gli investitori, inclusi quelli internazionali, che anche nel 2018 stanno generando la maggior parte dei volumi”.
Passando all’analisi del mercato locativo Uffici a Milano, il terzo trimestre 2018 ha evidenziato un assorbimento di spazi pari a circa 118.000 metri quadrati: il miglior Q3 di sempre per la città che nei primi nove mesi dell’anno registra un take-up di oltre 320.000 metri quadrati (dato in crescita del 25% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente).
In particolare:
- nel CBD Duomo nel terzo trimestre 2018 sono state chiuse transazioni per circa 25.000 metri quadrati: un livello più che raddoppiato rispetto al Q2 2018 e più che triplicato rispetto al Q3 2017.
- Nell’ultimo trimestre l’andamento del mercato occupier del CBD Porta Nuova è migliorato notevolmente rispetto al Q1 e Q2 che avevano registrato assorbimenti di spazi attorno ai 10.000 metri quadrati. Il Q3 2018, con circa 23.000 metri quadrati assorbiti, rappresenta uno dei migliori trimestri degli ultimi cinque anni per questo sottomercato.
- Da segnalare rispetto al Q2 2018 gli incrementi del take-up nei sottomercati del Centro e della Periferia. Al contrario, risultato inferiore nel Q3 per il Semicentro (che tuttavia nel Q2 era stato impattato dal rilevante pre-let della terza torre di CityLife) e per l’Hinterland.
Per quanto riguarda i canoni, a Milano prosegue la crescita dei canoni prime del CBD Duomo che nel Q3 2018 raggiungono i 580 €/mq/anno (+2% rispetto al Q2). A differenza del trimestre precedente, in cui era stata registrata stabilità dei canoni prime in tutti gli altri sottomercati, nel Q3 si rilevano variazioni positive Q-o-Q anche in alcune zone meno centrali: +7% nel Semicentro e +8% nella Periferia raggiungendo rispettivamente i 320 €/mq/anno e i 280 €/mq/anno.
Diversamente da Milano, il mercato locativo Uffici della capitale ha mostrato nel Q3 2018 un assorbimento dimezzato sia rispetto a quanto registrato nel trimestre precedente che rispetto al Q3 2017. Più nel dettaglio, nel Q3 2018 sono stati assorbiti a Roma quasi 30.000 metri quadrati per un totale che ad oggi si aggira attorno ai 115.000 metri quadrati. Rispetto agli spazi assorbiti nel Q2, la minor dinamicità della città è emersa in tutti i sottomercati, ad eccezione della Periferia & Fuori GRA che si è mantenuta sugli stessi livelli di assorbimento del trimestre precedente. Sul versante dei canoni prime invece, come accaduto anche lo scorso trimestre, l’unico incremento rilevato è quello del CBD della capitale che raggiunge nel Q3 il livello di 440 €/mq/anno (+2% rispetto al Q2). Stabilità negli altri sottomercati romani.
Fonte : Company