BNP Paribas RE, andamento del mercato immobiliare nei 10 mercati europei “Tier 2”

Se il Regno Unito, la Germania e la Francia rappresentano ancora l’80% del mercato immobiliare europeo, gli investitori stanno mostrando un interesse sempre crescente nei seguenti 10 mercati Tier 2: Varsavia, Dublino, Amsterdam, Milano, Barcellona, Roma, Madrid, Bruxelles, Lussemburgo e Bucarest.
“Lo scorso anno, sempre più investitori in cerca di rendimenti maggiori si sono rivolti verso le opportunità presenti nei mercati Tier 2. Il volume degli investimenti in immobili commerciali è infatti cresciuto del 73% nel 2013 rispetto a un anno prima e dovrebbe arrivare a toccare i 10,4 miliardi di euro”, ha dichiarato Guillaume Delattre, Executive Regional Head, International Advisory di BNP Paribas Real Estate.
“L’ambizione di BNP Paribas Real Estate è di sviluppare le proprie attività all’interno di questo perimetro e di consolidare la propria leadership nei Paesi core.”
Fatte salve alcune eccezioni come la Polonia e la Romania, infatti, i mercati immobiliari dei Paesi Tier 2 sono ancora sottopesati a causa di condizioni economiche non particolarmente rosee nonostante il leggero miglioramento nelle prospettive di ripresa mostrato lo scorso anno a livello di Pil. I Paesi del Tier 2 sembrano aver raggiunto il punto di minimo in termini di valore degli affitti e un livello di massimo sul versante del tasso di sfitto a causa del limitato numero di nuove costruzioni.
La differenza tra i prime yield degli uffici nei mercati core di Parigi, Londra e delle quattro principali città della Germania, e i mercati Tier 2 non è mai stato tanto alto offrendo un buon livello di compensazione del rischio per questi mercati meno liquidi. Il gap tra la media dei prime yield nel segmento uffici dei mercati core e di quelli appartenenti al perimetro Tier 2 hanno raggiunto un livello di massimo storico a 160 punti base alla fine del 2013 dopo aver toccato il minimo storico nel 2007 (45 basis point).
“L’interesse crescente mostrato dagli investitori stranieri costituisce un altro segnale della tendenza al recupero mostrata dai mercati Tier 2. Nel 2013, il 70% del volume degli investimenti è stato realizzato da parte di investitori cross-border rispetto al 46% del 2009. La maggior parte degli investitori transfrontalieri proviene dalla zona Euro e dal Nord America,” ha aggiunto Céline Cotasson-Fauvet, Senior Analyst, International Research di BNP Paribas Real Estate.
Mercato degli investimenti: volumi più alti dal 2009
Il volume degli investimenti in immobili commerciali ha toccato i 10,4 miliardi di euro nel 2013, con un incremento del 73% rispetto allo stesso periodo di un anno prima. Gli investitori hanno prediletto per lo più il segmento degli uffici (51% del volume totale degli investimenti) che ha segnato un aumento del 45% rispetto al 2012. Il volume degli investimenti in uffici ha registrato un nuovo livello di massimo dal 2009, grazie soprattutto alle grandi transazioni registrate durante l’ultimo trimestre dell’anno, mentre il volume degli investimenti retail ha segnato un aumento del 41% se confrontato con il 2012.
Mercato degli affitti: continua il calo ma a un tasso più contenuto
I dieci mercati “Tier 2” hanno raggiunto i 2,3 milioni di metri quadri affittati nel 2013, con una lieve diminuzione (-3%) rispetto al 2012. Il mercato degli affitti risulta ancora appesantito dalle difficili condizioni economiche in cui si trovano i Paesi. Nonostante la contrazione del numero di nuovi cantieri, il basso assorbimento netto non si traduce in un arresto del tasso di sfitto. Di conseguenza, si registrano correzioni al ribasso dei canoni prime anche nei mercati caratterizzati da alti tassi di sfitto.
Focus
Varsavia
A dispetto di un calo del 14% rispetto al 2012, il mercato immobiliare di Varsavia si mantiene solido. Nel 2013, il volume totale degli investimenti si è attestato a 1,2 miliardi di euro, grazie soprattutto al 63% di investimenti realizzato nel segmento uffici. A livello di operazioni di rilievo, il mercato degli investimenti nel 2013 è stato caratterizzato dalla transazione del Senator office building (24.600 mq) conclusa per 120 milioni di euro. Sul versante degli affitti, i take-up hanno segnato una lieve progressione lo scorso anno. Il tasso di sfitto dovrebbe continuare a crescere a causa del processo dinamico di realizzazione di nuovi centri direzionali.
Dublino
Dublino continua sulla strada della ripresa. Con un totale di 1,5 miliardi di euro, il volume degli investimenti si attende in rialzo del 200% nel 2013 se confrontato con il 2012. La competizione tra gli immobili prime nel mercato di Dublino sta continuando a impattare sul valore degli yield. A partire dal 2012, gli investitori del Nord America sono tornati a scommettere sugli immobili commerciali irlandesi con alcune importanti transazioni messe a segno lo scorso anno a Dublino: Bishop Square (14.300 mq di uffici per 65 milioni di euro) e Ulysses portfolio (25 unità per 155 milioni di euro). I fondamentali del mercato degli affitti si mantengono solidi: i take-up sono cresciuti in maniera continuativa, i canoni prime hanno guadagnato il 16% e il tasso di sfitto è calato dal 18% a meno del 14% tra il 2012 e il 2013.
Amsterdam
L’Olanda è sulla via di uscita da una recessione, con outlook positivo. Il mercato degli investimenti ha segnato una crescita costante dal 2009. Gli investitori stranieri, per lo più europei, stanno confermando un interesse crescente per il mercato locale. Nel 2013 sono state portate a termine alcune grandi operazioni nel segmento alberghiero come l’hotel Krasnapolsky di Amsterdam (468 camere per 157 milioni di euro).
Sul fronte degli affitti, i take-up sono leggermente calati nel 2013 rispetto al 2012. Il tasso di sfitto è sceso del 2% ma si mantiene alto (17,7%) mentre i canoni prime si sono mantenuti invariati per 6 trimestri consecutivi.
Milano e Roma
Il volume degli investimenti in immobili commerciali a Milano e Roma è cresciuto in maniera consistente nel 2013 rispetto al 2012 arrivando a superare la media degli ultimi cinque anni, portandosi a 2,3 miliardi di euro dagli 1,1 miliardi di un anno prima. Nonostante il mercato italiano degli investimenti sia per tradizione dominato da attori domestici, nell’ultimo anno il numero di operazioni transfrontaliere ha segnato un deciso incremento. Nella prima parte dell’anno, in particolare, il fondo sovrano del Qatar ha investito 400 milioni di euro a Milano nello Sviluppo Porta Nuova-Varesine. I fondamentali del segmento uffici si sono ulteriormente deteriorati a causa del contesto economico del Paese. I tassi di sfitto continuano a crescere, mentre i canoni prime stanno diminuendo. L’assorbimento di uffici a Roma è invece cresciuto nel 2013 grazie all’operazione relativa alla realizzazione della nuova direzione generale di BNL su uno spazio di 42.000 mq nei pressi della stazione Tiburtina, mentre a Milano sono diminuiti del 31% sul 2012.
Madrid e Barcellona
La maggioranza degli investitori ritiene la situazione attuale favorevole per prendere posizioni sul mercato immobiliare commerciale e residenziale spagnolo. Le aspettative di ripresa per il 2014 sono positive per le strategie “core+” e “added value”. Con un volume aggregato superiore ai 2,2 miliardi di euro, gli investimenti sono cresciuti del 74% a Madrid e sono triplicati a Barcellona. Il volume degli investimenti si è spostato dagli uffici verso il retail. Tra le maggiori operazioni registrate lo scorso anno, la vendita degli spazi commerciali de El Corte Inglés a Barcelona per 96 milioni di euro. Non solo. Nel 2013 gli investitori statunitensi sono stati i più attivi prendendo parte all’85% di tutte le maggiori transazioni registrate nel segmento residenziale per un volume totale di 610 milioni di euro.
Bruxelles
Nel 2013, il volume totale degli investimenti si è attestato a 1 miliardo di euro, in rialzo del 64% rispetto al 2012. Performance determinata per lo più da un secondo trimestre dell’anno eccezionale che ha visto alcune delle maggiori transazioni realizzate in quei mesi. Nel 2013, la transazione più significativa è stata quella relativa alla vendita del Belair Project a un consorzio cinese-tedesco (64.300 mq per 300 milioni di euro).
Le attività di affitto di uffici nel mercato di Bruxelles sono calate del 26% rispetto al 2012, attestandosi ben al di sotto della media degli ultimi cinque anni. I canoni prime sono rimasti stabili grazie alla relativa scarsità degli spazi di qualità.
Lussemburgo
Anche se proveniva da un livello già molto basso, il volume degli investimenti immobiliari del Lussemburgo ha segnato un incremento record del 62% tra il 2012 e il 2013. Un paio di grandi operazioni hanno sostenuto la ripresa. La transazione più importante è relative alla vendita del Knauf Pommerloch, un centro commerciale di 26.000 mq per 96,5 milioni di euro. L’attività di investimento è stata inoltre sostenuta da un mercato degli affitti piuttosto stabile. Nonostante le condizioni economiche poco favorevoli, infatti, il volume dei take-up è calato solamente del 3% tra il 2012 e il 2013 mantenendosi su valori in linea con la media degli ultimi cinque anni. Oltre a questo, la scarsa offerta di spazi assicura una buona tenuta dei valori dei canoni prime che sono rimasti costanti nel corso degli ultimi due anni.
Bucarest
Nel 2013, il mercato degli investimenti di Bucarest ha iniziato la ripresa con prospettive positive di medio termine per gli investitori. L’aumento del 170% registrato tra il 2012 e il 2013 deve essere messo in relazione allo scarso livello di investimenti registrato nel Paese. Gli investitori sono stati incoraggiati da un livello dei prime yield superiore a quello presente nei maggiori mercati immobiliari degli altri Paesi CEE.
Tuttavia, la disponibilità limitata di debito senior rappresenta la principale barriera agli investimenti, in particolare per gli investitori locali. Per questo, la domanda è sostenuta prevalentemente da fondi opportunistici stranieri. La principale transazione registrata nel 2013 è stata conclusa da NEPI, un fondo di investimento quotato su tre listini (Bucarest, Johannesburg e Londra) che ha rilevato The Lakeview office building per 61,7 milioni di euro.
(*tutti i dati all’interno di questo comunicato stampa sono basati su stime a dicembre 2013)
Fonte : Company