Bankitalia, il “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia

Ottobre 2013. Nel terzo trimestre del 2013 sono proseguiti, ma si sono attenuati, i segnali di debolezza del mercato immobiliare. Alla minore diffusione dei giudizi di diminuzione dei prezzi si è associato un rialzo del numero dei nuovi incarichi a vendere. La quota di agenzie che segnalano un calo dei canoni di locazione è diminuita. Le attese degli agenti sulle tendenze a breve termine, pur restando improntate al pessimismo, hanno segnato un recupero sia per il mercato nazionale sia per quello di riferimento, grazie ad aspettative più favorevoli per i nuovi incarichi a vendere e a prospettive di ribasso dei prezzi meno pronunciate. Sono tornate positive le valutazioni sugli andamenti del mercato nazionale nel medio periodo (due anni).
Introduzione
Le interviste del Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia si sono svolte tra il 27 settembre e il 21 ottobre 2013. Vi hanno partecipato 1.398 agenzie immobiliari1 (Tavola 1). Le informazioni fornite riguardano l’attività di compravendita2, quella di locazione e i relativi prezzi, per il trimestre di riferimento (luglio-settembre 2013) e in prospettiva. I principali risultati sono riassunti di seguito; le appendici A, B e C riportano, rispettivamente, la nota metodologica, le tavole statistiche e il questionario utilizzato.
I principali risultati
Prezzi delle abitazioni – La quota di agenti immobiliari che hanno segnalato una diminuzione congiunturale dei prezzi di vendita è scesa al 68,2 per cento rispetto al 76,8 rilevato nel sondaggio di luglio, riportandosi sui livelli del primo trimestre del 2012 (Tavola 2 e Figura 1); contestualmente, è cresciuta l’incidenza dei giudizi di stabilità delle quotazioni (salita al 31,0 per cento, dal 23,1 della precedente rilevazione). I segnali di attenuazione della caduta dei prezzi provengono dalle regioni del Nord e del Centro, a fronte di una sostanziale stabilità al Sud e nelle Isole.
Compravendite – La quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione si è ridotta al 59,8 per cento, contro il 63,6 osservato in luglio (Tavola 3). Il risultato, che risente della stagionalità particolarmente accentuata nel trimestre estivo, è migliore del 55,7 per cento riscontrato nello stesso trimestre del 2012.
Incarichi a vendere – Il saldo percentuale tra risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze degli incarichi a vendere è lievemente sceso (al 29,3 per cento, dal 32,1 della precedente rilevazione; Tavola 4), mentre quello relativo alle acquisizioni di nuovi incarichi ha mostrato un moderato incremento (a 19,4 punti percentuali, da 18,3).
Rimane ancora significativo il divario tra i prezzi di domanda e quelli di offerta: tra i motivi di cessazione degli incarichi a vendere, le quote di agenti che segnalano l’assenza di
1 Agenzie immobiliari operanti nel settore della mediazione immobiliare su beni di terzi.
2 Sono oggetto di indagine le sole transazioni intermediate dagli agenti immobiliari, che si stima ammontino a circa la metà del totale.
6 Rimane ancora significativo il divario tra i prezzi di domanda e quelli di offerta: tra i motivi di cessazione degli incarichi a vendere, le quote di agenti che segnalano l’assenza di proposte d’acquisto a causa di prezzi percepiti come troppo elevati, oppure la percezione di offerte giudicate troppo basse dai venditori, si confermano su valori elevati (62,5 e 52,6 per cento, rispettivamente; Tavola 5). È nuovamente diminuita, collocandosi sui livelli dell’ultimo trimestre del 2010, la quota di agenti che riconducono la decadenza dell’incarico a difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei potenziali acquirenti (45,4 per cento).
Trattative e tempi di vendita – Il margine medio di sconto dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto invariato al 15,7 per cento (Tavola 6), mentre è continuato ad aumentare il tempo che intercorre tra l’affidamento dell’incarico e la vendita dell’immobile (9 mesi, contro i precedenti 8,8; Tavola 7).
Modalità di finanziamento degli acquisti – Nelle opinioni degli agenti, nel terzo trimestre del 2013 è tornata a crescere la quota di acquisti di abitazioni finanziati con un mutuo ipotecario (al 57,2 per cento, contro il 55,0 dell’inchiesta precedente; Tavola 7). Anche il rapporto tra ammontare del mutuo e valore dell’immobile ha segnato un lieve aumento (al 57,9, dal 55,8 della rilevazione di luglio), che ha interessato tutte le aree geografiche, ad eccezione del Sud e delle Isole (Figura 3).
Locazioni – La quota di agenzie che hanno locato almeno un immobile nel corso del terzo trimestre è stata pari all’81,2 per cento (80 nel trimestre precedente; Tavola 10). Tra queste, il 57,2 per cento ha segnalato una flessione dei canoni di locazione rispetto al trimestre precedente (contro il 60,0 per cento nell’indagine di luglio), mentre è aumentata la quota di agenzie che ne indicano la stabilità (al 40,3 per cento, dal 37,9).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – In ottobre il saldo negativo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle tendenze a breve termine del mercato di riferimento si è ridimensionato (-23,5 punti percentuali; -43,5 in luglio; Tavola 8 e Figura 2), riflettendo la forte riduzione dell’incidenza dei giudizi di peggioramento (al 34 per cento, dal 47,3) e un aumento di quelli di miglioramento (al 10,5 per cento, dal 3,8). Il saldo relativo alle attese sui nuovi incarichi a vendere è salito al 16,2 per cento, contro il 6,1 dell’inchiesta di luglio, riflettendo la maggiore diffusione di giudizi di incremento e una minore incidenza di quelli di diminuzione. Le valutazioni sulla tendenza delle quotazioni rimangono orientate al ribasso, sebbene sia proseguita la riduzione del saldo negativo tra le attese di un aumento e quelle di un calo dei prezzi (-63,9 punti percentuali; -68,7 nell’inchiesta di luglio); allo stesso tempo ha continuato a salire la quota di operatori che ne prevedono la stabilità (al 35,1 da 31,0 per cento). Nel mercato delle locazioni, la quota di agenti che si attende canoni di affitto stabili nel trimestre in corso è salita al 60,1 per cento (dal 56,2 della precedente rilevazione), a fronte del 38,4 per cento che ne prevede una riduzione (42,0 in luglio; Tavola 10).
Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite – Le attese sugli andamenti a breve termine del mercato nazionale, pur rimanendo ampiamente orientate al pessimismo, hanno segnato un forte recupero: il saldo percentuale tra indicazioni di miglioramento e di peggioramento si è portato a -36,4 punti percentuali, da -53,3 nella precedente indagine, riflettendo principalmente la riduzione della percentuale delle risposte negative (Tavola 9). In una prospettiva di medio termine (due anni) il saldo tra attese di miglioramento e di peggioramento del mercato nazionale è tornato su valori positivi (5,6 punti percentuali) recuperando il calo della precedente rilevazione (nella quale si era attestato a -5,5 punti).
Fonte : stralcio da Bankitalia