Le mie ricette per la real estate communityAttività di locazione: segnali positivi
Immobili a uso ufficio in Europa: 64.000 m² di nuovi contratti di locazione firmati e rinnovati
Residenziale in Germania: cancellazione del Mietendeckel a Berlino; impatto positivo sulle nostre attività
Hotel: progressiva uscita dalla crisi prevista nella seconda metà dell’anno dopo un primo trimestre penalizzato dalle restrizioni
Intensificazione della strategia prime sugli uffici
Adattamento della pipeline di sviluppo focalizzata sui centri città: l’82% delle consegne del 2021 è già pre-locato e a Berlino-Alexanderplatz è stato lanciato un importante progetto a destinazione mista
Accelerazione delle conversioni da ufficio a residenziale: cinque nuovi progetti in Francia per
92.000 m² e 220 mln di euro
Prosegue la rotazione: 500 mln di euro di vendite completate e preliminari firmati nel 1° trimestre 2021
Covivio implementa la sua offerta “All in One” e consegna un progetto a Paris Gobelins da 4.400 m² pre-commercializzato al 100%
Ricavi a fine marzo 2021: stabili a perimetro costante, esclusi gli hotel
Immobili a uso ufficio: -1,2% a perimetro costante
Immobili a uso residenziale: +3,4%, di cui +3,9% esclusa Berlino
Segmento Hotel: in calo del 46% a perimetro costante, penalizzato dalle continue restrizioni e da un effetto di base 2020 sfavorevole
Tasso di occupazione del 95% e durata fissa media delle locazioni di 7 anni
In anticipo sulla tabella di marcia per ridurre la carbon footprint del 34% entro il 2030
Un obiettivo ambizioso tra il 2010 e il 2030 per il perimetro allargato delle attività (scope 1, 2 e 3), comprese le attività di costruzione
A fine 2020 la carbon footprint risulta diminuita del 20%, in anticipo rispetto all’obiettivo
Cambiamenti organizzativi e nomine all’interno del management team di Covivio
Tugdual Millet, attuale Chief Financial Officer di Covivio, è stato nominato CEO di Covivio Hotels, affiancato da Elsa Tobelem, Deputy CEO.
Questo cambiamento nell’organizzazione segue l’uscita dal Gruppo di Dominique Ozanne, che ha scelto di perseguire nuovi progetti professionali
Paul Arkwright, attualmente Director of Financial Control, Corporate Finance and Investor Relations, assume il ruolo di Group Chief Financial Officer.
Un modello diversificato e sicuro
Con un patrimonio di 25,7 mld di euro (17,1 mld di euro di pertinenza del Gruppo) di asset in Europa, Covivio ha costruito lo sviluppo del suo business sulla diversificazione delle attività in cui gioca un ruolo di player di primo piano:
Il 60% del patrimonio è composto da immobili a uso ufficio in Francia, Italia e Germania, principalmente in posizioni centrali nelle città di Parigi, Milano e Berlino;
Gli immobili a uso residenziale in Germania rappresentano il 25% del patrimonio. Sono situati nel centro delle città di Berlino, Dresda, Lipsia e Amburgo e nelle città dinamiche della regione Renania settentrionale-Vestfalia;
Gli hotel (15% del portafoglio), situati nelle maggiori città turistiche europee (Parigi, Berlino, Roma, Madrid, Barcellona, Londra, ecc.), sono locati o gestiti direttamente da grandi operatori quali AccorInvest, IHG, B&B o NH Hotels.
Questo patrimonio viene gestito secondo tre pilastri strategici:
La posizione nel cuore delle maggiori metropoli europee, in particolare Parigi, Berlino e Milano. Il 96% degli asset è situato quindi a meno di 5 minuti a piedi dai mezzi di trasporto pubblico.
Lo sviluppo, al fine di offrire immobili nuovi che combinino prestazioni energetiche e benessere e si adattino al cambio delle destinazioni d’uso. In Europa Covivio sviluppa 1,2 mld di euro (quota di pertinenza del Gruppo) di progetti di immobili a uso ufficio e 200 mln di euro di immobili residenziali (a fine 2020).
L’approccio client centric che pone l’utente al centro della strategia. Covivio affianca nel lungo periodo i suoi clienti nelle loro strategie immobiliari, instaurando solidi rapporti di partnership (durata media fissa dei contratti di locazione di 7 anni). Ciò si traduce in un approccio operativo ambizioso e in una sempre maggiore flessibilità, in particolare con l’offerta di uffici Wellio. Il tasso di occupazione del gruppo era vicino al 95% alla fine di marzo.
Segnali positivi dai vari mercati
Nel settore degli immobili a uso ufficio, il mercato degli affitti è stato penalizzato dalle continue restrizioni, che hanno causato un rallentamento nelle decisioni commerciali, in particolare per le grandi superfici. Le trattative di locazione hanno comunque accelerato e dall’inizio di marzo sono aumentate le visite, fattore che suggerisce un maggior dinamismo per la seconda metà dell’anno.
Nell’Île-de-France sono stati locati 327.400 m²[1], valore non lontano da quello del primo trimestre del 2020 (-4% escludendo l’operazione eccezionale di Total per 130.000 m² nella torre Link). Sul fronte degli investimenti, con 3,6 miliardi di euro investiti, i volumi sono significativamente superiori (del 40%) alla media decennale e confermano l’interesse degli investitori per questa asset class (-27% rispetto a un 1° trimestre 2020 colpito più tardi dalla crisi). Infatti, rispetto alla fine del 2020 i prezzi sono aumentati in media del 3%, a Parigi (+2%), nell’area Croissant Ouest (+7%) e della Première Couronne (+5%).
Nelle 6 grandi città tedesche[2], la domanda ha tenuto bene (-3% su base annua a 653.500 m²). Berlino, Amburgo e Francoforte sono addirittura in crescita, rispettivamente del 19%, 34% e 7% in confronto al primo trimestre 2020. Il tasso di sfitto rimane quindi a un livello basso, in media del 3,8%, di cui 2,1% a Berlino, 3,5% ad Amburgo e Monaco e 6,5% a Francoforte e Düsseldorf.
A Milano[3], il primo trimestre è stato incoraggiante con 70.000 m² di domanda collocata, in linea con il primo trimestre del 2020 (esclusa l’operazione eccezionale Saipem per 41.000 m² a Santa Giulia, alle porte di Milano).
In questo contesto, Covivio ha firmato 64.000 m² di nuove locazioni (23.000 m²) e rinnovi (41.000 m²) in Francia, Italia e Germania. I tenant sono particolarmente interessati ai progetti di sviluppo. Covivio sostiene la crescita del gruppo OnePoint, che è già un tenant partner in due siti a Parigi e Bordeaux, con la firma di un contratto di prelocazione per 12 anni su 9.067 m² di un nuovo sviluppo a Bordeaux (Jardin de l’Ars). Questo progetto punta a costruire, entro il 2024, 19.200 m² nella zona Euratlantique, nelle immediate vicinanze della stazione ferroviaria di Saint-Jean, ora prelocati al 50%. Inoltre, alla torre Silex² nel CBD di Lione, 1.150 m² sono stati prelocati, portando al 58% il tasso di pre-letting dell’edificio, che sarà consegnato alla fine di giugno. Infine, nelle prossime settimane dovrebbero concludersi delle trattative in fase avanzata per il pre-letting di nuove superfici a Parigi e Milano.
Nel portafoglio operativo, Covivio ha completato la commercializzazione del suo edificio Carré Suffren a Parigi, vicino alla Torre Eiffel, con 2.800 m² di nuove locazioni a seguito di un programma di riqualificazione delle aree comuni e dello spazio ristorante. A Milano, la dinamica è molto positiva. Sono stati firmati diversi nuovi contratti di locazione per un totale di 4.000 m², di cui 2.100 m² nelle Torri Garibaldi, con un aumento medio del canone di locazione del 22%. Infine, in Germania, l’attività è in ripresa da alcune settimane, con 3.000 m² locati nell’edificio Zeughaus ad Amburgo.
Covivio ha anche concordato con Eiffage il rinnovo dei contratti di locazione del campus (33.270 m²) a Vélizy, che è ora locato per 10 anni, fino alla fine del 2030. Con questo impegno, a canone invariato, Eiffage prolunga la presenza della sua sede in quest’area.
L’attività degli immobili residenziali in Germania continua a essere orientata positivamente. Il 15 aprile, la Corte federale di Karlsruhe ha annullato la norma di Berlino (Mietendeckel) che ha avuto un impatto controproducente sull’offerta di residenze (-57,5% secondo l’istituto economico DIW). Questa sentenza consentirà al mercato immobiliare di Berlino di riprendersi. Covivio applicherà il canone di mercato come definito dai contratti di locazione e valuterà singolarmente la situazione di ogni inquilino in caso di difficoltà. Le altre sedi del gruppo (Renania settentrionale-Vestfalia, Amburgo, ma anche Dresda e Lipsia) beneficiano della rinegoziazione positiva (incremento del canone dal 10% al 15% in media al momento del trasferimento) e dei programmi di capex realizzati negli ultimi anni.
Nel settore Hotel, come previsto, le restrizioni e i lockdown in Europa hanno pesato sull’attività nel primo trimestre. Si ricorda che il primo trimestre del 2020 aveva goduto di 2 mesi di buona attività prima dell’introduzione delle restrizioni a marzo. Alla fine di febbraio 2021, il RevPar in Europa ha registrato un calo del -83,5%[4] rispetto allo stesso periodo del 2019. In questo contesto, la Francia ha tenuto leggermente meglio, con un -68%, grazie a restrizioni meno severe nel primo trimestre e a una clientela domestica più ampia.
Dopo la prima metà dell’anno, l’accelerazione delle campagne di vaccinazione in Europa e i primi annunci di piani di allentamento delle restrizioni, in particolare nel Regno Unito, con la riapertura di hotel e ristoranti prevista per metà maggio, suggeriscono una possibile ripresa delle attività. A questo proposito, il significativo rimbalzo dei tassi di occupazione degli hotel in Cina e negli Stati Uniti mostra la possibilità di una rapida ripresa del settore Hotel una volta risolta la crisi sanitaria.
In questo contesto, Covivio può contare su una solida base di tenant partner, con tasso di riscossione degli affitti alberghieri dell’88% (73% compresi i differimenti del canone di locazione).
Intensificazione della strategia prime sugli uffici
Nel corso del primo trimestre, Covivio ha intensificato la sua strategia prime sugli uffici, volta a rafforzare ulteriormente la centralità e la qualità del portafoglio e focalizzata su:
Adattare la pipeline di sviluppo con più progetti nei CBD
Secondo pilastro strategico di Covivio, la pipeline di sviluppo è un elemento fondamentale che consente di trasformare degli immobili obsoleti in spazi di lavoro interessanti, adatti alle nuove esigenze dei clienti, con un’importante generazione di valore finanziario ed extrafinanziario. In un nuovo contesto di mercato, Covivio continua ad adattare costantemente la sua pipeline di sviluppo.
Quest’anno Covivio consegnerà otto progetti, l’82% dei quali prelocato, principalmente a Parigi, Montrouge, Lione e Milano. In particolare, Covivio ha consegnato l’immobile Flow (23.600 m²), situato a Montrouge, completamente locato a una filiale di EDF per 9 anni. A 5 minuti a piedi dalla stazione Chatillon-Montrouge della linea 13 della metropolitana, beneficerà dell’arrivo della nuova linea Grand Paris (linea 15) nel 2025.
Allo stesso tempo, sono stati avviati più progetti prime. Con l’impegno su 5 progetti nel 2021, tutti situati nei CBD di Parigi (Anjou, Monceau e Madrid-St Lazare), Milano (Corso Italia) e Berlino (Alexanderplatz), alla fine del 2021 la pipeline sarà composta quasi interamente da asset situati nel centro di Parigi, Milano e Berlino, il 70% dei quali nei soli CBD.
Nel corso del trimestre, la città di Berlino ha concesso una licenza edilizia per un importante progetto di 59.600 m² a uso misto nel cuore del CBD. Con posizione ideale su Alexanderplatz, quando sarà completata alla fine del 2025, questa torre offrirà 31.000 m² di uffici e spazi flessibili prime, 11.600 m² di abitazioni e 17.000 m² di spazi per eventi, servizi, logistica e negozi. Progettata su un terreno acquistato nel 2016 nell’ambito dell’acquisizione di un portafoglio di hotel (tra cui il Park Inn Alexanderplatz), questo progetto sarà sviluppato da Covivio in partnership con due investitori istituzionali a lungo termine, Generali e Covéa (partecipazione Covivio del 55%), nel quadro di un investimento complessivo da 530 mln di euro (291 mln di euro di pertinenza del Gruppo). Questo sviluppo offre un ritorno sull’investimento di oltre il 5% e un obiettivo di creazione di valore di circa il 40%.
Trasformazione degli uffici in residenze
In Francia, Covivio prevede di convertire altri uffici obsoleti in residenze. A questo scopo, Covivio ha individuato circa 150.000 m² di potenziali progetti su immobili a uso ufficio obsoleti in Francia. Tre progetti sono già in corso, per complessivi 12.300 m² e un costo di sviluppo 44 mln di euro. Per il 2021 sono previsti cinque nuovi impegni, per un totale di 92.000 m², con un costo di circa 220 mln di euro: Covivio ha ottenuto i permessi di costruzione per la prima fase di un progetto di 46.500 m² a Bordeaux Lac e per tre ristrutturazioni da 10.600 m², 5.000 m² e 7.300 m² a Bobigny, Antony e Chartres. Il permesso per il quinto progetto, a Fontenay-sous-Bois (22.850 m²), è atteso alla fine del primo semestre.
Vendita di asset maturi: 500 mln di euro di vendite completate e preliminari firmati nel 1° trimestre
Dall’inizio dell’anno, Covivio ha portato a termine 278 mln di euro di vendite, quasi integralmente immobili a uso ufficio in Francia. Covivio ha venduto l’edificio EDO a Issy-les-Moulineaux (10.900 m²), acquistato nel 2011 quando era occupato da Yves Rocher, liberato nel 2015 e ristrutturato con un aumento del 45% della sua superficie prima di essere pre-venduto a Transdev. È stato venduto anche un portafoglio di 46.000 m² di uffici non core in regioni francesi, sulla base di un prezzo superiore al valore di perizia di fine 2019. Questa operazione è giunta a seguito di lavori di asset management che hanno consentito di allungare una parte delle locazioni con il tenant Orange. Infine, a fine marzo, l’edificio Astrolabe (14.400 m²) a Marsiglia è stato venduto a un consorzio di investitori.
A questo si aggiunge, dall’inizio dell’anno, la firma di nuovi accordi di vendita per un totale di 221 mln di euro con un margine medio del 6% sul valore di perizia a fine 2020. Questi accordi riguardano immobili a uso ufficio nelle principali città francesi (tra cui Lione e Lille) e un portafoglio di 8 immobili a uso ufficio locati a Telecom Italia. Questo portafoglio è stato venduto per 58 mln di euro (30 mln di euro di pertinenza del Gruppo), al di sopra del valore stimato nel 2020. In Germania Covivio ha completato la condivisione del progetto di sviluppo di Alexanderplatz a Berlino con Generali e Covéa, che ora è detenuto al 55%. Covivio conferma così il suo obiettivo di oltre 600 mln di euro di pertinenza del Gruppo di nuovi accordi di vendita nel 2021.
Un’offerta differenziata per continuare ad attirare nuovi clienti
La qualità dei servizi e le esigenze di flessibilità sono oggi due elementi fondamentali per gli utilizzatori di uffici. Covivio aveva anticipato questi sviluppi già nel 2017, lanciando in particolare Wellio, la sua offerta di spazi flessibili, e potenziando il suo approccio di servizio: entro la fine del 2021 saranno aperti in Europa otto siti Wellio; più dell’80% degli edifici multi-tenant in Francia offre già dei servizi e la maggior parte di essi ha accesso all’applicazione dedicata; più dell’80% degli immobili a uso ufficio in Francia dispone di aree verdi. Negli ultimi mesi, Covivio ha continuato ad adattarsi integrando le sue soluzioni di locazione e di contratto flessibile per proporre offerte ibride. Il gruppo fa anche di più, cercando di coinvolgere gli utenti in fase di progettazione degli spazi grazie al suo approccio “All in One”, che va dal design thinking con i clienti al funzionamento dei servizi, passando per la consulenza personalizzata nel corso dell’intero progetto. A marzo, Covivio ha consegnato l’edificio Paris Gobelins (4.400 m²), nel 5° arrondissement di Parigi, che è completamente precommercializzato per cinque anni con un contratto di prestazione di servizi.
I ricavi a fine marzo ammontano a 206 mln di euro, di cui 144 mln di pertinenza del Gruppo, stabili a perimetro costante, esclusi gli hotel (+0,3%). A perimetro costante, gli affitti degli immobili a uso ufficio (60% del portafoglio) sono calati leggermente a causa dell’effetto degli sfitti del 2020. Il tasso di occupazione in Francia è stabile al 93%. In Italia si attesta al 96%, in leggero calo rispetto alla fine del 2020 a causa del rilascio di un immobile retail nel cuore di Milano (Via Dante), per il quale sono in corso trattative avanzate con un nuovo tenant. In Germania, la tendenza è leggermente migliorata (+0,4 pt, al 77%), e da marzo si registra un’accelerazione delle trattative di locazione.
Negli immobili residenziali tedeschi (25% del portafoglio), i canoni sono aumentati in media di quasi il 4% nella regione Renania settentrionale-Westfalia, Amburgo, Dresda e Lipsia, che rappresentano il 50% dei ricavi del portafoglio residenziale. A Berlino, tenendo conto della cancellazione della norma di cui sopra, la crescita a perimetro costante si attesta al 2,9%. Il tasso di occupazione rimane a un livello ancora particolarmente elevato del 98,5%.
Come previsto, il segmento Hotel (15% del patrimonio) è stato penalizzato dai continui provvedimenti di restrizione e lockdown in Europa. Questo trimestre soffre anche di un effetto base sfavorevole (i primi effetti della crisi sanitaria si sono materializzati soprattutto da marzo 2020). I canoni variabili (3% del portafoglio, principalmente hotel AccorInvest in Francia) sono scesi del -67%, mentre l’EBITDA degli hotel in gestione (3%, principalmente in Francia e Germania) registra un -164%.
Percorso di decarbonizzazione: in anticipo sull’obiettivo di riduzione del 34% entro il 2030
Nel 2018, l’iniziativa Science Based Targets (SBTi) ha approvato gli obiettivi di riduzione della carbon footprint di Covivio del -34% entro il 2030 (rispetto al 2010). Questo obiettivo riguarda il perimetro allargato alla costruzione e al funzionamento di tutti gli immobili del patrimonio Covivio (scope 1, 2 e 3) e non tiene conto delle iniziative di compensazione delle emissioni.
Alla fine del 2020, Covivio ha tagliato del -20,1% le emissioni totali (scope 1, 2 e 3) rispetto al 2010, a 61 kgeqCO2/m². Questo risultato è stato reso possibile in particolare dal greening del portafoglio: alla fine del 2020, l’88%[5] del portafoglio era già certificato (con l’obiettivo del 100% entro il 2025) alla fine del 2020, compreso quasi il 100% del portafoglio di immobili a uso ufficio in Francia e l’89% in Italia.
L’Assemblea generale approva tutte le delibere
L’Assemblea generale tenutasi il 20 aprile ha approvato tutte le delibere con un risultato medio del 98,8%, compresa la distribuzione di un dividendo di 3,60 euro. La data di stacco del dividendo sarà il 26 aprile, con pagamento il 28 aprile.
L’Assemblea generale ha inoltre rinnovato il mandato di Sylvie Ouziel, amministratore indipendente, di Jean-Luc Biamonti, amministratore indipendente, e di Predica, società controllata di Crédit Agricole Assurances e azionista al 7,8% di Covivio. Con questi voti, l’Assemblea generale approva un sistema di governance efficiente, in linea con le migliori pratiche di mercato, in particolare in virtù della separazione delle funzioni di Presidente del Consiglio di amministrazione e di Amministratore Delegato, la presenza del 60% di amministratori indipendenti e la diversità del Consiglio (40% di donne, forte complementarietà di profili e competenze).
Cambiamenti organizzativi e nomine all’interno del management team di Covivio
Tugdual Millet, attuale Chief Financial Officer di Covivio, è stato nominato CEO di Covivio Hotels, affiancato da Elsa Tobelem, con il ruolo di Deputy CEO for Operations. Questo cambiamento nell’organizzazione segue l’uscita dal gruppo di Dominique Ozanne, che ha scelto di perseguire nuovi progetti professionali.
Paul Arkwright, attualmente Director of Financial Control, Corporate Finance and Investor Relations, assume il ruolo di Group Chief Financial Officer. Queste nomine saranno effettive a partire dal 1° luglio.
Fonte : Company
[1] Fonti: Immostat; Knight Frank
[2] Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Colonia, Monaco di Baviera; fonte: JLL
[3] Fonte: CBRE
[4] Fonte: MKG
[5] Patrimonio che gode di una certificazione ambientale (BREEAM, HQE o LEED) sull’esercizio e/o sull’edificato. Esclusi gli asset non core a uso ufficio in Francia, che rappresentano <1% del patrimonio.