Le mie ricette per la real estate communityAssoimmobiliare, che rappresenta gli operatori e gli investitori dell’industria immobiliare, insieme a Nomisma, società indipendente che realizza attività di ricerca e consulenza economica, ha presentato il 20 febbraio a Milano il primo “Indicatore di performance del mercato immobiliare corporate italiano”.
«Si tratta di uno strumento volto a misurare la redditività del segmento immobiliare corporate che nasce per orientare le scelte di investimento, valutare le performance dei gestori, accrescere la trasparenza e l’attrattività del settore nei confronti degli investitori sia italiani che internazionali» ha sottolineato Paolo Crisafi, DG di Assoimmobiliare , aprendo i lavori dell’ affollato Convegno , svoltosi presso la sede di Assimpredil ANCE , nell’ Auditorium intitolato a Claudio De Albertis .
La raccolta dei dati ha riguardato asset immobiliari per un valore di oltre 37 miliardi di euro detenuti da SGR e SIIQ italiane che hanno finanziato il progetto e i cui risultati sono stati messi a disposizione del settore (Amundi RE, BNPParibas REIM, CDP, Coima, DeA Capital RE , Fabrica SGR, Generali Real Estate , Igd SIIQ, InvestiRE, Morgan Stanley, Polis, Prelios, Sator, Serenissima e Sorgente). In particolare, sono stati definiti un indice globale (considerando tutti gli immobili, indipendentemente dalla tipologia e dalla localizzazione), un indice core (comprendendo solo gli immobili non oggetto di operazioni di sviluppo e trasformazione immobiliare), oltre a tre indici settoriali (direzionale, commerciale e industriale), sia a livello nazionale che delle principali realtà urbane del Paese (in primis Roma e Milano).
Con riferimento allo stock immobiliare oggetto di analisi, la componente preponderante è rappresentata da cespiti direzionali (27,6%) seguita dagli asset retail (18,3%). In termini di valore di mercato determinato da esperti indipendenti (AUM), l’incidenza dei due segmenti principali cresce ulteriormente, con la componente direzionale che si attesta a 18.039 milioni di euro, pari al 47,9% del totale complessivo, e quella retail che raggiunge 5.365 milioni di euro, pari al 14,2%. Seguono gli immobili residenziali, con un valore di 3.577 milioni di euro (9,5% del totale) e industriali, il cui valore risulta pari a 2.571 milioni di euro (6,8% del totale). Un settore in prospettiva interessante come il ricettivo attualmente “pesa” per il 2,3%, con un AUM di 848 milioni di euro.
In termini di performance, dall’analisi emerge una buona redditività per tutte le categorie: considerando l’indice “Global” del mercato corporate italiano, la redditività del primo semestre del 2018 è stata del 2,11% (1,93% al netto di tasse e spese a carico della proprietà). Seppure in rallentamento rispetto al 2017, quando su base annua ci si era attestati al 5,60% (5,19% al netto delle tasse), il risultato si conferma soddisfacente. Passando all’indice “Core” (relativo ai soli immobili locati), la redditività del primo semestre 2018 è pari al 2,60% (2,30% al netto di spese e imposte), mentre nel 2017 si attestava al 5,36% (4,72% in termini netti). Considerando i mercati principali di Milano e Roma, si registra una migliore performance del capoluogo lombardo nel segmento direzionale, mentre in corrispondenza del settore commerciale le differenze risultano di gran lunga meno marcate.
Nonostante nell’ultimo anno siano notevolmente cresciute le tensioni finanziarie e il contesto macroeconomico di riferimento si sia fatto progressivamente meno favorevole, dall’analisi esce confermata la capacità del mercato immobiliare corporate italiano di garantire una redditività soddisfacente anche quando il contributo della rivalutazione è modesto, o addirittura leggermente negativo.
L’indicatore di performance del mercato immobiliare corporate italiano sarà prodotto su base semestrale e costituirà un importante strumento per monitorare l’andamento del settore, al servizio dei futuri investimenti.
«Siamo particolarmente orgogliosi che Assoimmobiliare abbia individuato in Nomisma il partner per un progetto così importante per il mercato immobiliare italiano. È infatti dalla trasparenza e dall’individuazione di una metrica affidabile di misurazione della performance che passano le possibilità di ampliamento degli investimenti in un comparto che, nonostante i buoni risultati degli ultimi anni, rimane esiguo in rapporto alle dimensioni della nostra economia» ha dichiarato Luca Dondi dall’ Orologio, AD di Nomisma. «Si tratta di un importante passo che le aziende hanno deciso di compiere per dotarsi di un benchmark di riferimento in termini di reddittività, accrescendo in tal modo l’attrattività del settore presso gli investitori esteri».
«Un percorso interassociativo biennale ci ha portato a costruire uno strumento di misura delle performance del mercato immobiliare corporate che non è mai stato disponibile fino ad oggi. Un progetto che nasce dalla esigenza delle aziende associate di comunicare dati sulla redditività degli investimenti immobiliari quanto più oggettivi possibili. I risultati verranno resi disponibili anche alle Autorità di Vigilanza, alle Istituzioni e agli Istituti di ricerca europei per avere una comune metrica che permetta una interlocuzione sempre più propositiva e propulsiva per il nostro settore», ha aggiunto Giorgio Pieralli, Head of Italy Real Estate presso Zurich Insurance Company, e Responsabile operativo del Comitato SGR di Assoimmobiliare e Coordinatore del Progetto “Indice SGR e SIIQ”.
Centrali, nel Convegno , sono state le due “Tavole Rotonde” di commento ( coordinate dai giornalisti Paola G. Lunghini e Guglielmo Pelliccioli ), cui sono intervenuti Alberto Agazzi, Head of Fund Management di Generali Real Estate, CEO e GM di Generali Real Estate SGR , e Presidente del Comitato SGR di Assoimmobiliare («Il lancio dell’indice di Assoimmobiliare rappresenta un ulteriore passo in avanti dell’industria immobiliare italiana in termini di trasparenza e professionalità. In un mercato degli investimenti sempre più globale e diversificato è importante offrire ad investitori ed operatori un punto di vista imparziale sull’andamento del mercato che sia anche un punto di riferimento per la misurazione della performance di ciascun gestore. La forte adesione all’iniziativa da parte delle società associate ad Assoimmobiliare trasmette la volontà del nostro settore di aderire alle best practice internazionali senza tuttavia dimenticare gli elementi distintivi del mercato italiano che, negli ultimi anni, ne hanno sostenuto l’appetibilità da parte degli investitori nazionali e internazionali» ), Ivano Ilardo, CEO di BNP Paribas REIM, Dario Valentino , CEO di InvestiRE SGR, Giovanni Maria Benucci, CEO di Fabrica SGR, Paolo Scordino, Direttore Sviluppo Mercato di DeA Capital Real Estate SGR., Roberto Zoia, DG di IGD SIIQ, e Andrea Cornetti, DG di Prelios SGR ( «Per quanto riguarda il mercato, osserviamo che i volumi degli investimenti corporate si mantengono a livelli interessanti. Gli investitori stranieri continuano a rappresentare la maggioranza degli investimenti effettuati in continuità rispetto agli anni immediatamente successivi alla crisi finanziaria mondiale. Gli indici di performance nella parte reddituale mantengono livelli interessanti, mentre si assiste a una contrazione nella componente capitale. Quest’ultimo trend è indicativo di una fase matura del ciclo immobiliare. In merito alla strutturazione di indicatori di performance, è sicuramente utile l’individuazione di indici di misurazione del mercato univoci e condivisi, al fine di consentire agli operatori e agli investitori di apprezzare correttamente l’andamento storico del mercato e, quindi, i trend attesi. Tale intervento è auspicabile nell’ambito di un mercato sempre più caratterizzato da un approccio professionale e proattivo, al fine di cogliere le migliori opportunità» ).
Di rilievo i contributi portati all’ attenzione della Sala da Annibale Dodero, Of Counsel Studio Leo e Associati , già Direttore Centrale Normativa Agenzia delle Entrate ( “Il valore della trasparenza per l’Immobiliare”) e da Francesca Zirnstein , DG di Scenari Immobiliari ( “Evoluzione della finanza immobiliare”).
«Siamo estremamente soddisfatti di aver avviato questa nuova importante iniziativa con il coinvolgimento di un partner scientifico di eccellenza quale Nomisma. La definizione di un indicatore in grado di misurare la performance del segmento immobiliare corporate in Italia conferma la volontà della nostra Associazione di dare un concreto contributo ad accrescere la trasparenza dell’industria del real estate. Grazie alla straordinaria partecipazione degli Associati è stato possibile raccogliere anche i dati relativi ai Fondi immobiliari riservati, consentendo così la creazione di un benchmark di riferimento per il mercato», ha affermato Silvia Rovere, CEO di Morgan Stanley SGR e Presidente di Assoimmobiliare, a conclusione dei lavori.
«Come società quotata, la trasparenza è uno degli elementi che ci caratterizza e, da questo punto di vista IGD ha sempre aderito alle best practice sia a livello nazionale che europeo. Siamo costantemente attivi nella condivisione dei dati sia secondo raccomandazioni di Borsa Italiana che di EPRA (European Public Real Estate Association), di cui IGD è membro sin dalla sua quotazione. Crediamo fermamente nell’importanza di questa iniziativa come strumento per indirizzare il settore immobiliare italiano verso la trasparenza e la condivisione dei dati, fondamentali anche nelle relazioni con gli investitori esteri», ha commentato Claudio Albertini, CEO di IGD SIIQ e “Tavolo SIIQ” di Assoimmobiliare, a margine dei lavori.
Scarica la Sintesi Stampa del Documento presentato al Convegno da Assoimmobiliare e Nomisma
Nella foto, un momento dei lavori . Da sinistra, Pelliccioli, Dondi, Crisafi, Pieralli, Rovere e Lunghini
( A cura di Paola G. Lunghini su fonte Nota congiunta Assoimmobiliare e Nomisma )