Le mie ricette per la real estate communityNel corso di un seminario organizzato – il 18 aprile a Milano e svoltosi presso la sede della legal firm GOP – da Assoimmobiliare, l’Associazione dell’Industria Immobiliare (presieduta da Silvia M. Rovere e diretta da Paolo Crisafi) e da INREV – the European Association for Investors in Non-Listed Real Estate, è stata annunciata l’ alleanza tra le due strutture per rafforzare un approccio europeo al Real Estate italiano. Si sono esaminate, in particolare, le più recenti tendenze e prospettive del settore immobiliare indiretto e le strategie di allocazione degli investimenti sui tali veicoli, per delineare le risposte che i gestori di fondi forniranno ai cambiamenti in atto.
Durante l’ incontro sono stati presentati i risultati della recentissima “Investment Intentions Survey 2018” condotta da INREV con il supporto di Assoimmobiliare , già anticipati nel corso della Conferenza annuale europea di INREV , che aveva avuto luogo gli scorsi 11 e 12 aprile a Dublino.
Ai lavori milanesi sono intervenuti Silvia M. Rovere, Presidente Assoimmobiliare, e CEO Morgan Stanley SGR, Marco Plazzotta Presidente del Comitato Investitori Istituzionali Assoimmobiliare, Jeff Rupp Director of Public Affairs INREV, Mike Clarke, Head of Investor Services EMEA CBRE Global Investors, Jean-Luc Seidenberg Regional Head for Europe UBS GMM, e Manfredi Catella Founder & CEO COIMA.
Dall’Indagine emerge chiaramente che il settore immobiliare rimane una proposta di rilevante interesse per gli investitori globali.
Nel complesso, infatti, il 2018 presente si prospetta ancora come un anno eccellente. In un contesto prolungato di bassi interessi e crescita ridotta, infatti, il Real Estate è ancora percepito come un valido strumento in grado di generare soddisfazioni. Gli investitori di tutto il mondo sono ottimisti sulle prospettive del settore, attratti dai suoi vantaggi di diversificazione e dalla sua capacità di ottimizzazione dei rendimenti. Nel complesso, gli investitori prevedono di aumentare, nei prossimi due anni, le loro quote immobiliari globali.
Ci si aspetta un incremento del “ peso” attuale da una media dell’8.9% a un obiettivo medio del 10.2%. Ponderati in base all’AUM totale, le quote attuali e il target risultano essere, a livello globale, rispettivamente pari all’8.0% e all’8.7%.
Nel 2018 è previsto un investimento minimo di € 51,1 miliardi nel settore immobiliare, la maggior parte dei quali (57.7%) proveniente da investitori europei e, in seconda battuta, da organizzazioni dell’area nordamericana (25.2%) e dell’area Asia Pacifico (17.1%). Comunque, laddove oltre la metà degli impieghi di nuovo capitale nel 2018 è previsto da parte di investitori europei, ci si aspetta che solo il 41.2% sia investito nel continente. Gli Stati Uniti e il resto delle Americhe rappresentano insieme il 35,1% degli investimenti previsti. I flussi in entrata e in uscita di capitali dell’area Asia Pacifico rimangono in equilibrio.
Le tre principali economie europee, Gran Bretagna, Francia e Germania, continuano a fare la parte del leone in tema di obiettivi principali di investimento all’interno dell’Europa, chiaro riflesso della dimensione, maturità e trasparenza di tali mercati. Quest’anno, è la Gran Bretagna a collocarsi al vertice, con due investitori su tre (66.1%) decisi a investire in loco, rispetto al 62.5% al 60.7% rispettivamente di Francia e Germania.
In coda a questa triade ben consolidata, si collocano a breve distanza Olanda e Spagna, con un 33.9% di investitori orientati o per l’uno o per l’altro Paese. L’Olanda ha rappresentato per un periodo la destinazione d’investimento preferita, immediatamente dietro ai tre Stati sopra menzionati. La Spagna, tuttavia, ha registrato negli ultimi anni un interesse crescente da parte degli investitori che le ha fatto guadagnare ben quattro posizioni (dal nono al quinto posto) e l’ha portata a occupare, attualmente, il quarto posto a pari merito con l’Olanda.
Segue immediatamente l’ Italia : e questa è davvero la grande notizia emersa dall’ Indagine !( L’ Italia è ancora “ troppo piccola” rispetto alle potenzialità !!!, ndr)
Dal punto di vista del profilo settoriale, si è riscontrato che, nel corso del 2018, il settore “Office” è stato il vettore di maggior attrazione per gli investitori, seguito dal “Retail” e dal “Residenziale”. Il comparto Industriale/Logistico occupa la quarta posizione, seguito dal settore “Sviluppo” (quinta posizione).
In termini di rea geografica/settore, il comparto “Uffici” vede il primato della Francia, seguita da Gran Bretagna e Germania; in quest’ordine, rappresentano i primi tre mercati d’investimento. A livello di città/settore, nel comparto “Uffici”, gli investitori privilegiano Parigi, seguita da Londra (precedentemente quarta) e Berlino.
In tema di rischio e prospettive di rendimento, gli investitori hanno specificato che il “value-added “ sarebbe il loro stile di investimento preferito nell’ investire in Europa nel 2018: si sono espressi in tal senso circa la metà (49.4%). Il “core” segue con il 31.8% investitori delle risposte, che mostrano di considerare questa strategia più appetibile in termini di rischio e ritorno economico; un ulteriore 18,8% identifica come elemento essenziale l’ottica opportunistica. Questo è il terzo anno consecutivo che vede prevalere il value-added rispetto al core e potenziare l’interesse verso l’opportunistic.
Per quanto riguarda l’accesso ai mercati del settore immobiliare europeo, i fondi immobiliari non quotati sono considerati come corsia preferenziale, con un 50.0% di investitori orientati verso un incremento dei loro investimenti nei fondi. Joint ventures e “club deals” si attestano al secondo posto (40.0%). Sempre nel 2018, gli immobili gestiti direttamente risultano essere la terza opzione preferita (28.7%). Se si considera il valore ponderato, le joint ventures e i club deals sono al primo posto (55.8%), seguiti dai fondi (48.8%) e dai “separate accounts” (39.6%).
Il principale beneficio percepito dagli investitori riguardo l’investimento in fondi immobiliari non quotati è rappresentato dal ricorso all’ “expert management”.
Per gli investitori in fondi immobiliari non quotati, sono considerate sfide chiave la disponibilità di prodotti adeguati, l’esposizione al rischio valutario e le attuali condizioni di mercato.
In questo contesto globale di opportunità, è fondamentale che il Real Estate italiano sia posto nelle condizioni di competere a livello internazionale in modo sempre più efficiente, dando corso ai perfezionamenti normativi necessari, ad esempio, in materia di strumenti di finanza immobiliare e di revisione della Legge urbanistica nazionale. Più in generale è necessario intervenire per snellire il sistema burocratico al fine di rendere certi le tempistiche e gli iter autorizzativi, e per “neutralizzare” i disincentivi che a oggi frenano la capacità di attivare il settore immobiliare quale promotore del rilancio economico del sistema paese.
Nota : Fondata 15 anni fa ad Amsterdam, città in cui continua ad avere sede, INREV vanta oltre 400 società associate in 27 Paesi. E’ una community con oltre sei mila representatives. La prossima Conference annuale si terrà nell’ aprile 2019 a Venezia.
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Fonte : elaborazione PGL su CS Assoimmobiliare