Le mie ricette per la real estate communitydi Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers
Nel 2023, l’inasprimento delle politiche monetarie delle banche centrali per combattere l’inflazione ha provocato un forte aumento dei tassi, che a sua volta ha spinto al rialzo i rendimenti di tutte le asset class, in particolare dell’immobiliare. In seguito all’adeguamento dei prezzi, gli investitori hanno adottato un atteggiamento attendista, che si è tradotto in un calo significativo dei volumi di investimento in immobili commerciali in tutta Europa, Francia inclusa.
Con la sospensione dei rialzi dei tassi e il calo dei rendimenti obbligazionari alla fine del 2023, le condizioni del mercato immobiliare, e più in particolare le valutazioni, sono diventate di più facile lettura. Ci aspettiamo quindi una ripresa dell’attività di investimento nel 2024, grazie all’adeguamento del premio per il rischio.
Nel 2024, il mercato degli investimenti sarà probabilmente guidato da soggetti costretti a vendere gli asset/immobili a causa delle nuove condizioni di finanziamento o che non sono in grado di immettere capitale sufficiente per soddisfare i più recenti standard ambientali e/o tecnici. Queste vendite forzate offriranno opportunità agli investitori che dispongono di capitale proprio.
Gli uffici sono inevitabilmente colpiti dalla nuova enfasi sulla diversificazione
A seguito del forte aumento dei tassi di interesse di riferimento e dell’evoluzione delle condizioni di finanziamento, il volume degli investimenti immobiliari commerciali europei è diminuito del 47% rispetto all’anno precedente, raggiungendo i 131 miliardi di euro. Gli uffici, una classe di asset caratterizzata dalla tendenza al lavoro flessibile e da remoto, hanno registrato il calo maggiore. In misura minore, anche il settore della logistica, colpito da valutazioni elevate degli asset, ha risentito dell’atteggiamento attendista degli investitori.
Tuttavia, il calo degli investimenti non ha colpito tutte le classi in modo omogeneo. Gli investitori hanno infatti intensificato le loro strategie di diversificazione. Di conseguenza, gli asset alternativi hanno rappresentato il 27% degli investimenti nel 2023 (in aumento rispetto al 2022).
Dal punto di vista geografico, il Regno Unito e la Spagna hanno resistito meglio, registrando perdite intorno al 35%, mentre la Germania, i Paesi nordici e il BeNeLux hanno subito i cali più significativi, tra il 55 e il 60% su base annua. Francia e Italia sono in linea con la media europea, con un calo di circa il 45%. In generale, il segmento delle grandi operazioni ha risentito maggiormente dell’inasprimento delle condizioni di finanziamento.
I rendimenti degli uffici di prima categoria tengono il passo con l’andamento dei tassi
Dopo un anno di aumento dei rendimenti, le valutazioni immobiliari potrebbero aver trovato un “punto di forza”, contribuendo a riavviare l’attività nel comparto real estate. Tuttavia, con poche operazioni, soprattutto di grandi dimensioni, sarà difficile fare delle stime sui rendimenti. Alla fine del 2023, i rendimenti degli uffici di prima categoria nelle capitali europee saranno compresi tra il 4% e il 5,25%. La Germania e il BeNeLux hanno registrato gli aumenti più significativi dei tassi nel 2023. La prospettiva di condizioni finanziarie più allentate e di una minore volatilità fa ben sperare in una graduale ripresa del mercato degli investimenti nel 2024. La sfida ambientale, al centro delle strategie immobiliari, richiede brown discount significativi per gli asset a maggiore intensità energetica.
Aumento del divario tra domanda e offerta
Mentre l’offerta di uffici ha continuato ad aumentare nel 2023, con un incremento del 14% su base annua, nel quarto trimestre si è assistito a una stabilizzazione generale, se non addirittura a un leggero aumento, della domanda per le sedi centrali, come Amsterdam e Bruxelles.
I mercati europei seguono traiettorie divergenti, evidenziando l’importanza della diversificazione geografica dei portafogli immobiliari. Nel corso dell’anno, l’offerta è aumentata di oltre il 50% a Berlino, Monaco di Baviera e Dublino, ma è diminuita a Bruxelles e Milano, oltre che in molte località centrali come i business district di Parigi o Madrid. L’offerta futura, limitata dall’aumento dei costi di costruzione e dalle condizioni di finanziamento più rigide, dovrebbe comunque rimanere limitata.
Tassi di sfitto: aumenta il divario tra beni primari e secondari
Le crescenti aspettative degli utenti in termini di prestazioni ambientali e di qualità della vita sul posto di lavoro stanno aumentando il divario tra beni primari e secondari. I canoni di locazione per i beni di nuova generazione continuano ad aumentare, con una media del +4,4% nell’area euro nel 2023, mentre i canoni di locazione per i beni secondari, in particolare nella periferia, stanno diminuendo; una tendenza rafforzata dalle misure di incentivazione.
Sebbene gli spazi vacanti siano in crescita in tutta Europa, stanno aumentando soprattutto nelle località periferiche e sono ancora in gran parte costituiti da beni secondari, evidenziando lo squilibrio tra lo stock esistente e la domanda degli utenti. Le aree centrali continuano a soffrire di una mancanza di offerta, soprattutto per gli uffici nuovi o ristrutturati. Questo è il caso in particolare dei business district di Monaco, Parigi e Amsterdam, che presentano tassi di sfitto bassi, rispettivamente dello 0,7%, 2,5% e 3,1%.