Le mie ricette per la real estate communityIl 2023 si conferma come un anno di rallentamento dei volumi per il mercato degli uffici, dopo il risultato eccezionale ottenuto nel 2022. Secondo il report di Savills “Italian office spotlight”, il valore complessivo dei volumi di investimento si attesta a 1,1 miliardi di euro, mostrando un calo sia rispetto ai valori record del 2022 (-78%) che alla media degli ultimi cinque anni (-69%), tuttavia si nota una lieve ripresa nell’ultimo trimestre dell’anno. Le transazioni registrate sono state 45, confermando un mercato relativamente liquido per volumi fino a 50 milioni di euro, soglia oltre la quale sono state registrate cinque operazioni nell’anno.
Milano rimane la destinazione preferita per gli investitori, ma in misura minore rispetto al trend degli ultimi anni, totalizzando 22 operazioni localizzate in aree sia centrali che periferiche della città, per un totale di 760 milioni di euro.
Località come Firenze, Napoli, Bologna e Genova hanno caratterizzato i volumi annuali, con 32 transazioni per circa 180 milioni di euro. A Roma, i volumi hanno rallentato significativamente su base annua (-76%), anche se il numero di operazioni è aumentato: 12 uffici sono stati acquisiti con moneta nazionale per un totale di circa 120 milioni di euro.
Per la prima volta dal 2020 i capitali domestici prevalgono sui flussi esteri, attestandosi al 52% del totale del 2023. Come previsto, i rendimenti netti prime segnalano una lieve decompressione, portandosi al 4,10% a Milano e al 4,60% a Roma. Si dovrà attendere la seconda parte del 2024 per osservare un aumento dei volumi. Ci attendiamo inoltre un ulteriore repricing per gli uffici secondary e nei mercati periferici.
Il mercato delle locazioni
Il take-up di uffici a Milano ha registrato circa 427.000 mq nel 2023, un valore come atteso in diminuzione rispetto all’anno precedente (-12% YoY), ma che si mantiene positivo rispetto alla media degli ultimi 5 anni (+9%). La contrazione, dipesa in larga parte da una carenza di prodotti di grado A e da una forte domanda di asset di questo tipo, ha tuttavia sostenuto l’aumento dei canoni prime (+4% YoY) e contribuito a una maggiore richiesta nelle aree non centrali. Aumenta il numero di transazioni del 7% sull’anno scorso e del 21% rispetto alla media degli ultimi 5 anni, a dimostrazione del fatto che il mercato rimane dinamico. Nel Semicentro, in particolare, le transazioni sono aumentate del 60% rispetto all’anno precedente. Entro il 2026, si prevede la realizzazione di 66 progetti per un totale di oltre 795.000 mq, di cui la maggior parte sono di natura speculativa (58%).
Eros Chiodoni, Head of Office Leasing, afferma “Nonostante tutti i timori di inizio anno, i numeri oggi dimostrano che i fondamentali del mercato della locazione sono buoni e si sono stabilizzati in modo costante nel corso dell’anno, consentendo di confermare il 2023 quale 3° anno con il take-up più alto dell’ultima decade. Al momento nulla lascia presagire un cambio di rotta, anzi; la pipeline di qualità prevista nei prossimi 3 anni, i giochi olimpici invernali Milano – Cortina del 2026, e l’urgente necessità delle aziende di doversi adeguare ai parametri ESG, manterranno attive e “frizzanti” le dinamiche di questo segmento di mercato.”
Marco Montosi, Head of Investment, dichiara: “Per il 2024 ci attendiamo una tendenza simile al 2023 per il primo semestre. Tuttavia, ipotizzando un rallentamento della politica monetaria nella seconda parte, prevediamo un aumento dell’attività di investimento entro la fine dell’anno e condizioni di mercato più stabilizzate a partire dal 2025. Nonostante ciò, la ripresa del settore uffici sarà principalmente focalizzata su immobili con solidi fondamentali sia in termini di conduttori che di caratteristiche ESG. La domanda di investimento sarà comunque contenuta rispetto all’offerta prevista, con conseguenti ripercussioni sui prezzi.”
Fonte : Company