Le mie ricette per la real estate communityA cura di Uberto Visconti di Massino
Negli scorsi 16 e 17 maggio si è tenuto a Milano il MAPIC Italy, evento dedicato al retail real estate, organizzato da RX France e oggi alla sua settima edizione. I circa 1.900 partecipanti sono confluiti nel ben attrezzato spazio espositivo Superstudio Maxi di via Moncucco (MM Famagosta, sud Milano), che sorprende sempre per l’inaccessibilità e per l’assoluta mancanza di parcheggi, nemmeno per le biciclette.
L’evento è stato vivace e dinamico, con stand espositivi abbastanza ben attrezzati, un buon palinsesto di conferenze, l’immancabile isola “proptech”, e altro ancora (streetfood nel piazzale incluso).
Un mini-MAPIC Cannes (che si terrà i giorni 28 – 30 novembre 2023 al Palais sulla Croisette ) utile per stringere accordi e capire come sta andando il settore immobiliare che forse è il più influenzato dall’innovazione digitale e dai cambiamenti sociali, e il più veloce a reinventarsi.
Il primo elemento che emerge dalle conversazioni avute e dalle relazioni tenutesi ai convegni da parte dei protagonisti è la staticità nel settore investimenti di capitali negli immobili commerciali. Rispetto al 2022 l’investimento è calato del 90% con soli 30 milioni di Euro nel primo trimestre 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022. Il dato è da confrontare con un generale rallentamento degli investimenti immobiliari (- 74% di media, fonte CBRE), seguito all’inizio del conflitto in Ucraina e alle sue conseguenze macroeconomiche e quindi finanziarie.
Il commerciale, però non sta male, sta solo cambiando pelle. E mostra una dinamicità e un volume di domanda solidi, soprattutto a fronte di un prodotto costantemente rinnovato. Il confronto / scontro con l’online ha portato a un ripensamento dei format, non all’estinzione dello spazio commerciale “out of town”.
L’high street, peraltro non ha mai sofferto questa concorrenza e anzi sta benissimo (soprattutto in Italia e grazie al ritorno dei turisti, specie americani) e sta espandendo il proprio raggio d’azione nelle località stagionali: Capri, St Moritz, dove ormai si percepiscono affitti di 8 / 9,000 Euro/mq.
Il primo trend che si può percepire nelle trasformazioni e rinnovi degli schemi commerciali esistenti è l’aggiunta di spazi food & beverage e leisure a scapito delle superfici che rappresentavano fino a ieri le “ancore” delle strutture di grande distribuzione, ovvero ipermercati ed elettronica. Le esperienze fatte di persona sono molto richieste, dato che il virtuale non ha (ancora?) raggiunto lo stesso livello di apprezzamento ed esperienza della presenza fisica. Le esperienze “immersive” (arte, giochi, sport, etc.) includono il mix tra reale e digitale (“phigital”) che vede ad esempio il proliferare delle Immersive Gamebox dove, in salette/box in vetro dedicate, 4 – 6 utenti/amici giocano online.
Il secondo cambiamento è dato dalla modalità operativa di sviluppo e gestione degli spazi: dalla precedente realizzazione di volumi vuoti da affittare a soggetti non identificati, alla partnership con gli operatori per le fasi preliminari di design, marketing, etc. In altre parole lo spazio viene pensato e costruito tra locatore e conduttore, sempre di più con forme di partnership legate dalla modalità di revenue sharing per calcolo del canone, con mutuo coinvolgimento e per il mutuo interesse delle parti. Se infatti l’immobile e l’area circostante sono belli, accessibili ed attrattivi, gli utenti si fermeranno più tempo, consumando di più per l’interesse comune di locatore e conduttore. Così ci spiega Anand Remtolla, Chief Commercial Officer della società francese Nhood Services Italy S.p.A (“people, planet, profit”), global sponsor di MAPIC Italy con il quale abbiamo avuto un’interessante conversazione.
Il terzo elemento che sta prendendo piede, ora anche in Italia dopo essere stato sviluppato in nord Europa, è la creazione di spazi multifunzionali. Non solo retail / F&B / leisure, ma anche spazi di lavoro, spazi a uso pubblico e di formazione, strutture sanitare. In questo ambito gli esempi di Nhood sono significativi: Remtolla sta lavorando sul progetto Loreto Open Community (Milano) dove ci saranno 8 mila mq di negozi, spazi a uffici, servizi, e per eventi. Fino al 2019, prima di giungere in Italia Remtolla ha sviluppato il progetto del premium shopping center La Cloche d’Or (Gasperich, Lussemburgo) dove, oltre alle altre funzioni, sono state realizzate due torri residenziali con ingresso nello stesso centro commerciale. Un simile progetto potrà essere realizzato a Milano, sopra il fascio ferroviario della stazione Cadorna FNM, dove è in studio la fattibilità di “60.000 mq, tra residenziali, ricettivo, servizi e piccolo commercio, destinati agli abitanti del quartiere, ai cittadini, e agli oltre 150 mila passeggeri della Stazione” (cfr. sito Nhood).
Un tempo erano le grandi infrastrutture pubbliche (di difesa, trasporto, religiose e culturali) a trasformare i quartieri urbani. Poi il terziario. Domani il principale attore sarà l’operatore retail?
