Le mie ricette per la real estate communityIl Consiglio di Amministrazione di IGD – Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (“IGD” o la “Società”), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza di Rossella Saoncella, ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 31 marzo 2023
Commento dell’Amministratore Delegato, Claudio Albertini :
“Nonostante un contesto esterno sfidante, i buoni risultati confermano come il modello di centro commerciale di IGD continui ad essere resiliente ed attrattivo. Le performance dei nostri asset presentano un trend positivo e in ulteriore miglioramento, in termini di vendite operatori e ingressi, con crescita a doppia cifra, rispetto allo scorso anno, su quasi tutte le categorie merceologiche.
Oltre al continuo lavoro di asset management nel rispetto delle linee strategiche del Piano, in questi ultimi mesi il nostro impegno si è focalizzato sulle attività di rifinanziamento delle scadenze, fino al primo semestre 2024, che prevediamo di finalizzare a breve” ha dichiarato Claudio Albertini, Amministratore Delegato di IGD.
GLI ANDAMENTI OPERATIVI
Italia
Nonostante un contesto esterno che si è mantenuto sfidante, con il perdurare di alta inflazione e tassi di interessee oltre che del conflitto tra Russia e Ucraina e i relativi risvolti macroeconomici, nel primo trimestre del 2023 le gallerie in Italia hanno fatto registrare ottime performance operative: gli ingressi risultano in incremento del 9,4% rispetto al primo trimestre del 2022, e ancora meglio sono andate le vendite degli operatori che nello stesso periodo hanno registrato un incremento del 12,7%. Analizzando le vendite per categorie merceologiche si evidenzia come tutte risultino in significativa crescita a due cifre rispetto al 2022, con l’eccezione della sola elettronica (-5,2%), il cui calo è legato agli andamenti particolarmente positivi del 2021 e del 2022. In particolare, si segnalano le ottime performance di ristorazione (+25,4%) e servizi (+10,1%), le categorie che avevano sofferto maggiormente negli ultimi due anni segnati dalla pandemia. Buone anche le performance fatte registrare da ipermercati e supermercati del Gruppo in crescita nel primo trimestre del +5,2% rispetto allo stesso periodo del 2022 che continuano a giocare un ruolo di ancora di attrazione per i centri commerciali.
Il tasso di occupancy al 31 marzo 2023, pari al 95,3%, si è mantenuto su livelli elevati,risultando in incremento di 52 bps rispetto al 31 marzo 2022e in lieve flessione (39 bps) rispetto al 31 dicembre 2022, a causa di alcune vacancy temporanee su cui le ricommercializzazioni sono in corso.
L’attività commerciale è proseguita nel corso dei primi 3 mesi dell’anno: sono 54 i contratti sottoscritti in totale (2,4% del monte canoni del Gruppo) tra rinnovi (39) e turnover (15). I contratti in scadenza, in fase di rinnovo hanno riportato un downside del -4,5% (-2,2% dato aggiornato con trattative in corso), considerando però che nel corso del 2022 avevano avuto un aumento per indicizzazione di circa il 9%.
Il dato relativo al fatturato del primo trimestre 2023 incassato si attesta a circa il 90%
Romania
Il tasso di occupancy si è attestato al 97%, in incremento di 291 bps rispetto al 31 marzo 2022, ma in calo di 101 bps rispetto al 31 dicembre 2022. Il decremento rispetto a fine 2022 è dovuto principalmente a tre uscite, per circa 1.200 mq, presso i centri di Buzau, Turda e Alexandria sui quali, però, la ricommercializzazione è già in fase avanzata.
Nel corso del trimestre è proseguita l’attività commerciale che ha portato alla firma di 180 contratti tra rinnovi (112) e turnover (68), con canoni generalmente stabili.
Il fatturato incassato nel primo trimestre 2023 si è attestato a circa il 90%.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI
I ricavi da attività locativa ammontano a 34,7 milioni di euro, in incremento del +2,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Più in dettaglio, tale incremento è dovuto per l’Italia ai positivi effetti delle commercializzazioni e adeguamento all’inflazione (+1,9 milioni di euro gallerie e +0,3 milioni di euro ipermercati), in parte compensati da maggiori sconti temporanei per ca. 0,4 milioni di euro e da un lieve aumento della vacancy nel periodo. Crescono i ricavi per spazi temporanei (0,1 €mln). Il positivo contributo della Romania è pari al +4,4% grazie a indicizzazione e minori sconti.
L’Ebitda della gestione caratteristica è pari a 26,8 milioni di euro, in aumento del +2,5% con un margine pari al 73,2%, mentre il margine Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 75,5%.
La gestione finanziaria complessiva è pari a –9,2 milioni di euro; il dato, depurato da partite contabili relative a IFRS16 e oneri non ricorrenti, risulta in incremento del +22% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
La variazione deriva principalmente da aumento degli oneri su mutui dovuti all’erogazione di un nuovo finanziamento green di € 215 mln (avvenuta in data 04/08/2022,) e di un finanziamento garantito da Sace di € 20,9 mln (avvenuto in data 15/12/2022), a tassi superiori rispetto a quelli medi precedenti.
L’Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 15,8 milioni di euro, in lieve decremento (-5,6%) rispetto al 31 marzo 2022 per i maggiori oneri finanziari sopra descritti.
ATTIVITA’ DI ASSET MANAGEMENT
Nel 1Q2023 gli investimenti effettuati ammontano a ca. 4,5 milioni di euro e sono stati destinati per la maggior parte a Capex Italia (3.1€mn) e per la parte restante al Progetto Porta a Mare e a Capex Romania.
Nell’ambito del progetto mixed-use Porta a Mare a Livorno, stanno proseguendo i lavori nel comparto Officine Storiche, la cui inaugurazione è prevista a settembre 2023: 16.000 mq di superfici retail quasi totalmente commercializzati. Nel corso del primo trimestre inoltre sono state venduti 8 appartamenti con un cash-in per IGD pari a ca. 4,2 milioni di euro e sono in attesa di rogito 7 proposte vincolanti. Su 42 unità totali restano da vendere solamente 10 unità.
A breve partirà il cantiere per il restyling completo di Galleria, facciata e parcheggio di Centro Leonardo a Imola.
UN PORTAFOGLIO IN CONTINUA EVOLUZIONE: GLI ESEMPI DI PUNTADIFERRO E TIBURTINO
Tra le ottime performance del primo trimestre, vanno evidenziate in particolare quelle fatte registrare dai centri Puntadiferro a Forlì e Tiburtino a Roma entrambi oggetto di un’efficace rivisitazione del merchandising e del tenant mix nel corso del 2022 di cui ora si vedono i risultati.
Nel caso di Puntadiferro, l’intervento sul merchandising e tenant mix del centro si è reso necessario anche a fronte del forte sviluppo che ha avuto l’area circostante in cui sarà inaugurato un retail park con un’offerta commerciale complementare a quella del centro. IGD ha operato una rimodulazione della food court presente in galleria (con l’inserimento di tenant healthy e tradizionali) e una evoluzione del merchandising mix su brand di standing più elevato e ad alta attrattività e aumentando l’offerta di servizi alla persona. L’occupancy al 31 marzo 2023 è molto alta pari a ca. il 97% (era ca. l’85% a fine 2021) e il centro ha registrato ottime performance operative con ingressi e vendite operatori in incremento rispettivamente dell’11,7% e del 10,4% rispetto ai primi 3 mesi del 2022 (riscontri ancora parziali perché alcuni punti vendita sono stati aperti recentemente).
Nel caso di Tiburtino il centro è stato oggetto di rimodulazione dell’ipermercato con il conseguente ampliamento della galleria e di revisione del merchandising e tenant mix per rendere il centro più attrattivo e competitivo. Si è proceduto all’ampliamento dell’offerta nella food court, come pure nella categoria merceologica “casa” e inseriti brand nazionali ed internazionali di richiamo. Tutto questo ha portato il centro ad avere un tasso di occupancy al 31 marzo 2023 molto alto pari a ca. il 97,3% rispetto all’89,1% a fine 2021 (includendo spazi sfitti rinvenienti dalla rimodulazione dell’ipermercato) e soprattutto a registrare ottime performance operative con ingressi e vendite operatori in incremento del 15,3% e del 19,3% rispetto ai primi 3 mesi del 2022.
STRUTTURA FINANZIARIA
A fine marzo 2023 il costo medio del debito si è attestato al 3,18% principalmente per i due finanziamenti chiusi nel secondo semestre 2022 a un costo superiore rispetto al costo medio del debito di IGD del 2022.
Il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 3,0x.
La Posizione Finanziaria Netta è negativa per -966,34 milioni di euro, in miglioramento di circa 11 milioni di euro rispetto a fine 2022 per cash-flow generato nel primo trimestre 2023, così come il Loan to Value, che si attesta al 45,3%.
Attualmente, l’obiettivo della gestione finanziaria è la definizione di un finanziamento in pool per un importo compreso tra 225 e 250 milioni di euro; con questa operazione verranno rifinanziate le scadenze fino al primo semestre 2024.
La successiva significativa scadenza da rifinanziare sarà il bond da 400 milioni di euro a novembre 2024.
DIVIDENDO
Come comunicato in data 23 febbraio u.s., il dividendo proposto, e successivamente approvato dall’Assemblea degli Azionisti il 13 aprile, è pari a 0.30 euro per azione (33,1€mn totale dividendo da distribuire) e rappresenta un payout ratio su FFO, di fine 2022, del 49,3% .
Si precisa che la prima data utile per lo stacco della cedola n. 6 sarà l’8 maggio 2023, con pagamento a decorrere dal 10 maggio 2023. Ai sensi dell’art. 83-terdecies del D.Lgs. del 24 febbraio 1998 n. 58, avranno diritto al dividendo coloro che risulteranno Azionisti di IGD al termine della giornata contabile del 9 maggio 2023 (c.d. record date).
Fonte : Company