Le mie ricette per la real estate communityCirca 23.000 persone sono convenute a Cannes dal 14 al 17 marzo di quest’anno per cercare di capire come si muove l’industria del real estate, quali sono i progetti interessanti, e sopratutto per fare networking. Insomma l’appuntamento annuale era più affollato che lo scorso anno (gli organizzatori segnalano una crescita del 15% nelle presenze, principalmente da Francia, Regno Unito, Germania e Italia), ma in un clima misto tra voglia di fare e incertezza.
Ed è proprio la mattina presto del primo giorno ufficiale di apertura del MIPIM, il 15 marzo, che nel mondo si trasmette la notizia, dopo quella di Silicon Valley Bank e Signature Bank, del prossimo default di Credit Suisse. E’ “l’elefante nella stanza” della giornata, se non dell’intero evento: se ne parla a bassa voce, non si fanno pronostici.
Il giorno precedente, un’intera sessione pomeridiana dedicata al Cohousing aveva dato rilievo a progetti residenziali innovativi , permettendo a diversi fondatori di società di gestione o investimento residenziale di mostrare al mondo professionale alcune news. Aveva chiuso la giornata di lunedì 14, Kelsea Crawford (Cutwork Studio architects) con un brillante intervento tra l’architettonico, il sociale, i capitali e l’ambiente. I temi determinanti per Cutwork Studio (che tra l’altro illustra il progetto della nuova città- prototipo in sviluppo negli Stati Uniti , cioè “Telosa City” , di Marc Lore con B.I.G. architecture) sono : crisi abitativa, nuovi modi di vivere (e tipi di famiglia), e ineguaglianze (in crescita).
E di residenziale si parlerà molto a Cannes.Tanti sono i temi, i progetti, le proposte, le “vetrine” che sono state portate al MIPIM, ed è impossibile citarli e anche solo osservarli con la dovuta attenzione nelle migliaia di mq del Palais ma – se dovessimo azzardare – rispetto allo scorso anno mancano gli uffici e i centri commerciali. Per questi ultimi c’è poco da dire, si sa che l’on-line prima e il Covid-19 poi hanno penalizzato il settore e affossato gli sviluppi. Per gli uffici, anch’essi frustrati da un post Covid-19 con il ritorno rarefatto in ufficio di moltissimi professionisti che hanno pututo sperimentare il lavoro da casa, si aggiunge un rallentamento negli investimenti nel 2022 dato dalla crescita dei tassi d’interesse, che ha penalizzato Londra in primis, ma poi tutta l’Europa continentale e quindi impattando il settore principe dell’investimento immobiliare corporate: il terziario.
Londra porta ancora a Cannes il suo celebre plastico degli sviluppi immobiliari, ancora ampliato e sempre unico, ma lo stand di circa 300 mq sembrava più silenzioso del solito e la città si presentava con l’insolito motto di: “Londra, investimenti a impatto sociale” (unlock major social gains).
La popolazione di professionisti italiani è stata assai numerosa, tra società private e alcuni enti pubblici, ma senza stand o padiglioni di gran rilievo, se non quelli piuttosto spaziosi e ben collocato di Plant Smart City e di Dils.
Ben rappresentate Milano e la Lombardia anche con la presentazione ( ben fatta) di un elenco per progetti di investimento; ed erano anche ben visibili alcune altre Regioni, come il Friuli Venezia Giulia (di cui abbiamo già detto, ndr ) e la regione Piemonte, storica protagonista del MIPIM, forse anche per il rapporto di quasi parentela che la lega ai colleghi d’oltralpe.
Le due principali conferenze italiane di presentazione dei trend e dei protagonisti hanno avuto nell’architetto Carlo Ratti, che ha raccontato progetti da remoto, forse l’unico episodio “ particolare” . La sintesi dei dati sul mercato italiano illustrata da Marco Leone di Nomisma, nella ricorrente conferenza istituzionale, riporta come i valori residenziali delle principali 13 città italiane a fine 2022 siano cresciuti dello 0,6% (anno su anno) con un rallentamento rispetto alla precedente rilevazione che mostrava il 2,1%. Ulteriori dati sugli altri settori immobiliari non vale la pena di riportarli: i cambiamenti sono così rapidi e i delta così ampi, come l’ “elefante nella stanza” finanziario ci ricorda, che eventuali indicatori del 2022 paiono appartenere a un’epoca remota, non rilevante per determinare i prossimi scenari di investimento e rendimento immobiliare.
Real Estate Capital Markets trends. Investitori alla finestra: bene l’industriale, le nicchie residenziali e benissimo i data center.
((Partecipano Morgan Stanley, Brookfield, Blackstone, City Group, con David Forti, Kwasi Benneh, David Bouton, Michael Lascher, Bradley Weismiller)
Come ci si aspettava, naturalmente il moderatore come prima cosa chiede ai relatori l’impressione circa i recenti segnali di allarme derivanti dalla Silicon Valley Bank e Signature Bank: alcuni segnalano la sorprendente velocità della diffusione della notizia (l’epoca dei social network), e alcuni ipotizzano che che forse il peggio è alle spalle (anche con la crisi del colosso svizzero Credit Suisse annunciata la mattina stessa), ma almeno tre di loro comunicano il timore che vi possano essere inasprimenti nella regolamentazione da parte degli enti federali. Temono infatti che regolamenti troppo stretti porterebbero gli istituti di credito minori non poter supportare le piccole e medie imprese, cuore pulsante dell’ economia americana.
In tema di real estate la strategia espressa da Blackstone è quella di massimizzare il valore del portafoglio esistente per i propri investitori. Anche Morgan Stanley concentra l’attenzione sul portafoglio, mentre Brooksfield comunica che sta iniziando a porre più attenzione su sviluppi più piccoli, sono ad esempio citati investimenti in campi da golf o distributori di benzina che stanno entrando nel portafoglio di alcuni istituzionali: si tratta di asset che producono liquidità costante e dove è facile investire.
I relatori, parlando dei vari settori immobiliari, sono concordi nell’indicare nell’industriale un settore molto positivo che riscontra un buon interesse.
In ambito retail , quelle realtà sopravvissute al Covid ormai sono considerate solide e si investe nell’esperienza multicanale, dove i consumatori sono abituati a navigare con dimestichezza dopo i lockdown del covid che hanno velocizzato la crescita dei consumi in rete.
Nel settore residenziale Blackstone parla di student housing e altri settori quale Affordable Housing per il quale c’è ancora molta domanda e che è interessante per le detrazioni fiscali che genera agli investitori, almeno in America. Blackstone infatti acquista la componente affordable di grandi sviluppi immobiliari.
Dato che ogni secondo che passa sono creati nel mondo più dati (e immagazzinati) di tutti quelli degli anni precedenti, i data center rappresentano una nicchia in crescita e mostrano un andamento molto dinamico per i ritorni degli investitori. Il settore è uno dei best performer, con margini cumulati anche del 17%. Blackstone fa riferimento ai criteri ESG citando come loro stessi creino le piattaforme di produzione di energia per alimentari questi immobili altamente energivori.
Per il settore uffici gli investitori lamentano l’assenza quotidiana di impiegati negli spazi terziari; dicono ad esempio che a New York il lunedì e il venerdì la città sembra vuota e ricordano come Apple, Disney e Amazon, per citarne alcuni, stanno vieppiù rigorosamente controllando che i propri dipendenti siano presenti o meno in ufficio. In America risulta esserci un eccesso di offerta di uffici e quindi i migliori sembrano performare molto bene per affluenza e quindi investimento a reddito, mentre gli uffici di livello inferiore (di grado B) dovranno essere riconvertiti ad altre destinazioni perché di difficile utilizzo se gli impegati non apprezzano le specifiche zone o tipologie immobiliari.
Pininfarina : dalle automobili di Torino alle abitazioni di lusso in Sud America.
[Giovanni de Niederhausern]
Una conversazione con l’amico Giovanni de Niederhausen, Senior Vice President Architecture – Pininfarina (già in Carlo Ratti e Associati), ci permette di conoscere meglio questo tipo di residenze di lusso richieste nel mercato estero. La chiave del successo è che le persone molto facoltose non hanno tempo (e forse e le competenze) per valutare la qualità degli immobili che andranno a comprare. Questa tipologia di alloggi è nata nel 2008/2009 ma ha avuto un grandissimo sviluppo dal 2020 in poi.
Il marchio associato allo sviluppo residenziale di lusso o anche “l’eredità culturale” definisce il progetto come fosse un certificato di garanzia e di prestigio (un po’ come una certificazione LEED). Il prodotto Pininfarina rappresenta e rimanda a concetti cari ai cluenti del lusso quali le automobili d’epoca, la libertà del viaggio e la velocità.
Pininfarina Architecture, a livello mondiale è leader del settore “branded” subito dopo le residenze di Philippe Starck (YOO), ed è presente in questo settore con tredici grandi sviluppi residenziali al proprio attivo nel 2020, seguita peraltro da Armani Casa, Roberto Cavalli e Fendi (fonte: Savills).
Native Spaces : Usare la tecnologia digitale per dare vita a spazi vuoti.
[Tanya Bencheva-Vigier; Founder e CEO]
La giovane società Native Spaces, con lo stand nello “startup hub” del MIPIM, si occupa di individuare luoghi inutilizzati per eventi feste e convegni. Nata in Costa Azzurra nel 2018 dall’ intuizione di una professionista nell’high tech, è oggi composta da due dirigenti (marketing e coding) e da altri otto dipendenti che si prevede saliranno a 15/20 entro la fine dell’anno. Native Spaces ha compiuto un primo round di raccolta per 200.000 Euro (oltre a 250 mila Euro di prestito), e una seconda raccolta di 1,5 milioni di Euro.
Il 50% dei propri clienti è privato: sono utenti che ricercano luoghi originali con la sicurezza di una fatturazione trasparente e dell’assicurazione per l’uso degli spazi. Tanya lavora spesso con società locali di eventi , collegando in modo digitale domanda e offerta di spazi per l’utilizzo da dieci fino a 300 persone. Il motto della società è quella di individuare “spazi unici per eventi unici”. La missione è quella di utilizzare, nel caso di catering o altri servizi, solo società locali (cit.: “perchè far venire da Londra i fiori per la festa a Antibes?”).
Il volume d’affari del 2022 è stato milione di euro con 150.000 di margine e si attende un moltiplicatore di 5x, nel 2023.
La CEO mi spiega come, usciti dall’emergenza covid, si è notato come la gente voglia tornare a riunirsi dopo essere stata chiusa in casa.
E’ quello che in una conferanza ho appena sentito definire “revenge travel”, per rivalersi sulle costrizioni e i blocchi del 2020 / 2021.
Native Spaces cerca soprattutto ville o ambienti importanti, ma anche spazi per eventi moderni o coworking, ma che siano al massimo a un’ora di viaggio dai principali aeroporti. Il focus è quello di puntare a est, superando la frontiera , ovvero atterrare nella riviera ligure, in Piemonte, in Toscana e in Lombardia : dove Tanya Bencheva-Vigier conta di aprire una nuova sede nel 2023.
( a cura di Uberto Visconti di Massino )
foto di: Uberto Visconti di Massino