Le mie ricette per la real estate communityRisultati al 31 dicembre 2021: Bilancio d’esercizio – Il risultato operativo netto è negativo di 2,8 milioni di euro rispetto a 3,5 milioni di euro al 31 dicembre 2020. – Il risultato complessivo della capogruppo è negativo di 0,7 milioni di euro rispetto a 10,7 milioni di euro dell’esercizio precedente. – La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è pari a 31,5 milioni di euro rispetto a 20,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020. – Il patrimonio netto al 31 dicembre 2021 è pari a 111,5 milioni di euro rispetto a 112,2 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Bilancio consolidato – Il margine operativo lordo consolidato è negativo di 2,1 milioni di euro rispetto a 1,2 milioni di euro dell’esercizio precedente. – Il risultato complessivo consolidato è negativo di 7,7 milioni di euro rispetto a 10,9 milioni di euro dell’esercizio precedente. – La posizione finanziaria netta consolidata è pari a 221,3 milioni di euro rispetto a 177,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020. – Il patrimonio netto consolidato è pari a 73,7 milioni di euro rispetto a 82,9 milioni di euro al 31 dicembre 2020.
Anche nel corso dell’esercizio 2021 la pandemia di Covid-19 ha avuto rilevanti ripercussioni sul Gruppo nei diversi settori di attività in cui opera. Il progressivo allentamento delle restrizioni e delle limitazioni al normale svolgimento delle attività economiche, che ha registrato una decisa accelerazione a valle della stagione estiva anche grazie al positivo progredire della campagna vaccinale, ha permesso un graduale ritorno a condizioni di relativa normalità fino al quarto trimestre dell’esercizio quando il rischio di eventuali recrudescenze del virus si è palesato in maniera decisa con l’avvento della variante Omicron. Con riferimento al settore immobiliare, anche nel corso del 2021 le limitazioni imposte agli orari di apertura e/o alle modalità di funzionamento di alcune attività commerciali e di somministrazione di alimenti e bevande, nonché i provvedimenti di interruzione e/o limitazione delle attività ricreative e di intrattenimento (tra cui centri fitness e cinema), hanno dunque creato situazioni di difficoltà per una parte significativa delle aziende che svolgono queste attività in immobili di proprietà del Gruppo.
Anche nell’esercizio in esame il Gruppo ha pertanto ricevuto comunicazioni da parte di numerosi conduttori che hanno richiesto, tra l’altro, la sospensione e/o la riduzione dei canoni di locazione. Dall’inizio della pandemia e sino alla data odierna sono stati sottoscritti accordi che prevedono sconti e/o riduzioni di canoni, per complessivi 4,6 milioni di euro (di cui 3,3 milioni di euro sottoscritti nel corso del 2021), senza considerare per i periodi futuri eventuali quote variabili. Sulla base degli elementi di valutazione ad oggi disponibili, in ragione del progressivo ritorno ad una situazione relativa di normalità conseguente il termine dello stato di emergenza sanitaria avvenuto il 31 marzo 2022, non sono attese ulteriori concessioni di entità significativa. Per contrastare, almeno sotto il profilo finanziario, la situazione appena descritta, il Gruppo ha ottenuto l’estensione sino al 30 giugno 2021 delle moratorie relative al finanziamento strutturato ed al contratto di lease back della piazza commerciale di Milanofiori Nord della controllata Milanofiori 2000 (i finanziamenti hanno ripreso la normale operatività nel corso del terzo trimestre) nonché la sospensione delle rate in conto capitale in scadenza il 31 dicembre 2020 e il 31 dicembre 2021 delle linee chirografarie della Capogruppo. Inoltre, sempre in ottica di presidio finanziario, nel corso del periodo in esame la Capogruppo ha perfezionato il rifinanziamento, tramite un’operazione di vendita e retro-locazione, di una porzione dell’immobile di proprietà a Latina per complessivi 4,9 milioni di euro e ottenuto un finanziamento di liquidità per complessivi 5 milioni di euro, garantito da ipoteche su immobili di proprietà nonché da una fidejussione dell’azionista di controllo Bastogi. Le cessioni di immobili minori hanno anch’esse contribuito positivamente alla copertura del fabbisogno finanziario. Nel mese di luglio 2021 la prevista cessione di un’area di proprietà a Castel Maggiore (Bologna), effettuata tramite la cessione della partecipazione in Camabo Bologna, ha generato un flusso di cassa positivo di 2,7 milioni di euro. Per quanto attiene alle attività di sviluppo immobiliare, nonostante la pandemia e la dinamica dei prezzi delle materie prime, è stata completata l’edificazione degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori Nord con consegne ai conduttori perfezionatesi, sostanzialmente in linea con i tempi previsti, tra il mese di dicembre 2021 e il mese di febbraio 2022. Sono attualmente in stato avanzato trattative in esclusiva con un importante operatore internazionale per la cessione dei menzionati immobili, il cui perfezionamento è verosimilmente atteso entro la fine del mese di giugno 2022.
Le misure di contenimento della crisi sanitaria hanno dispiegato riflessi diretti anche sulla domanda di servizi di ospitalità. Le limitazioni e i vincoli di movimento e circolazione delle persone, sia a livello nazionale che internazionale, nonché il ricorso a modalità di lavoro a distanza hanno infatti significativamente influenzato l’attività operativa alberghiera che risulta fortemente dipendente dal lavoro degli uffici del comparto di Milanofiori Nord. La struttura, a parte una breve parentesi nei mesi di settembre e ottobre del 2020, è rimasta chiusa sino alla riapertura avvenuta alla fine del mese di agosto 2021; nel frattempo sono stati effettuati dei lavori di ammodernamento degli spazi comuni (hall e ristorante) e di alcuni impianti tecnologici. Il ritorno a volumi di attività ante pandemia che la struttura alberghiera stava progressivamente consuntivando tra il terzo ed il quarto trimestre 2021, interrottosi con il sopravvenire della c.d. variante Omicron, è ora atteso nel corso del 2022 anche grazie al contributo che i nuovi edifici ad uso uffici “U1” e “U3” potranno apportare in termini di nuova clientela. Per quanto riguarda gli effetti economici conseguenti al diffondersi della pandemia di Covid-19, l’attività alberghiera, dall’inizio dell’emergenza sanitaria fino al 31 dicembre 2021, ha consuntivato minori ricavi rispetto alla situazione ante pandemia (assumendo il 2019 come comparativo) per complessivi 7,2 milioni di euro (di cui 3,8 milioni di euro di competenza del 2021), con conseguente riduzione del margine operativo lordo di complessivi 4,3 milioni di euro, già al netto di sussidi e contributi di competenza (di cui 2,2 milioni di euro di competenza del 2021). Nell’ambito del comparto immobiliare, come già sopra richiamato, dall’inizio dell’emergenza sanitaria fino al 31 dicembre 2021 sono stati perfezionati accordi con alcuni conduttori che hanno previsto concessioni, nella forma di sconti e/o riduzioni di canone, per complessivi 4,6 milioni di euro, i cui effetti economici, già rilevati nel conto economico dall’inizio della pandemia sino al 31 dicembre 2021, ammontano a 1,4 milioni di euro (di cui 0,5 milioni di euro di competenza 2021). A livello complessivo, i ricavi consolidati si riducono di circa 1,1 milioni di euro passando da 14,1 milioni di euro al 31 dicembre 2020 a 13 milioni di euro al 31 dicembre 2021. La riduzione dei ricavi derivanti dalle cessioni di immobili merce (1,8 milioni di euro) è stata solo parzialmente compensata dall’incremento dei ricavi del settore Energia (0,8 milioni di euro). Il margine operativo lordo consolidato al 31 dicembre 2021 è negativo di 2,1 milioni di euro rispetto a 1,2 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La variazione riflette il margine negativo derivante dalla cessione dell’area di proprietà a Castel Maggiore (Bologna) pari a 1 milione di euro. Gli ammortamenti e svalutazioni ammontano a 4,4 milioni di euro rispetto a 5,5 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La riduzione è riconducibile a minori svalutazioni di beni immobiliari per 1 milione di euro e, per la parte residua, al completamento del processo di ammortamento di alcuni beni del comparto alberghiero. La gestione finanziaria registra un passivo pari a 5,1 milioni di euro sostanzialmente in linea con il 31 dicembre 2020, anche in ragione delle sospensioni ottenute dal sistema creditizio sui rimborsi delle quote in linea capitale dei principali. Le imposte sul reddito sono positive di 2,1 milioni di euro (positive di 0,1 milioni di euro al 31 dicembre 2020) principalmente per effetto della tassazione anticipata e differita. Il risultato complessivo di pertinenza del Gruppo, negativo di 7,7 milioni di euro, riflette componenti positive registrate direttamente nel patrimonio pari a 2,1 milioni di euro relative alla valutazione degli strumenti derivati di copertura. Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto consolidato al 31 dicembre 2021 ammonta a 73,7 milioni di euro (di cui 73,6 milioni di euro di pertinenza del Gruppo) rispetto a 82,9 milioni di euro al 31 dicembre 2020 (di cui 81,3 milioni di euro di pertinenza del Gruppo). La riduzione del patrimonio netto di pertinenza del Gruppo è attribuibile al risultato complessivo dell’esercizio mentre il patrimonio netto consolidato riflette il deconsolidamento degli interessi di minoranza della controllata Camabo Bologna, oggetto di cessione a terzi nel mese di luglio 2021. La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è pari a 221,3 milioni di euro rispetto a 177,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020. L’incremento è principalmente riconducibile al finanziamento dei costi di edificazione degli immobili “U1” e “U3” a Milanofiori Nord (43,2 milioni di euro). La posizione finanziaria netta a breve termine è invece pari a 6,4 milioni di euro rispetto a 26,7 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento riflette (i) la formalizzazione della sospensione degli obblighi di pagamento relativi alle linee chirografarie della Capogruppo (complessivi 21,3 milioni di euro al 31 dicembre 2021), classificate come esigibili entro l’esercizio successivo al 31 dicembre 2020 e ora riportate nel medio lungo termine per 14,7 milioni di euro, (ii) il rifinanziamento, tramite una operazione di vendita e retrolocazione, di una porzione dell’immobile di Latina per complessivi 4,9 milioni di euro, nonché (iii) il finanziamento ipotecario di liquidità per complessivi 5 milioni di euro ottenuto dalla Capogruppo nel mese di luglio 2021, anch’esso riflesso nelle disponibilità liquide con corrispondente miglioramento della posizione finanziaria netta a breve termine. Anche sulla base delle valutazioni dei periti indipendenti Colliers, Yard e Kroll, il valore di mercato del patrimonio immobiliare, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci, ammonta a 385 milioni di euro, rispetto ad un valore di 318 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento rispetto all’esercizio 4 precedente è principalmente attribuibile alle attività di valorizzazione delle aree di sviluppo svolte nel corso dell’anno. Il bilancio d’esercizio della Società chiude con un risultato operativo netto negativo di 2,8 milioni di euro rispetto a 3,5 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento è principalmente attribuibile a minori accantonamenti di competenza dell’esercizio nonché a minori svalutazioni di beni immobiliari. La gestione delle partecipazioni registra un risultato netto positivo di 0,8 milioni di euro rispetto ad un valore negativo di 6,4 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento è principalmente riconducibile alle minori svalutazioni di alcune società partecipate di natura immobiliare in ragione dell’andamento dei rispettivi NAV (Net Asset Value) che al 31 dicembre 2020 riflettevano sia gli andamenti economici negativi di alcune società che la contrazione dei valori di mercato degli immobili di proprietà, anche a seguito della fase più critica dell’emergenza sanitaria da covid-19. Il valore positivo dell’esercizio in esame (0,8 milioni di euro) è costituto da rivalutazioni di partecipazioni per 1,8 milioni di euro, riconducibili principalmente alla controllata Milanofiori 2000 in ragione del positivo andamento del NAV della società nel corso del 2021, al netto degli oneri derivanti dalla cessione della partecipazione in Camabo Bologna pari a 1 milione di euro. La gestione finanziaria registra un passivo di 1 milione di euro rispetto a 0,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La variazione è principalmente attribuibile al maggiore indebitamento nei confronti del sistema creditizio. Le imposte sul reddito sono positive di 2,4 milioni di euro (positive di 0,4 milioni di euro al 31 dicembre 2020) principalmente per effetto della tassazione anticipata e differita. Il risultato complessivo dell’esercizio è dunque negativo di 0,7 milioni di euro, in netto miglioramento rispetto a 10,7 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Da un punto di vista patrimoniale, il patrimonio netto al 31 dicembre 2021 è pari a 111,5 milioni di euro, rispetto a 112,2 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La riduzione è attribuibile al risultato complessivo dell’esercizio. La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2021 è pari a 31,5 milioni di euro rispetto a 20,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020. La variazione è principalmente attribuibile ai flussi di cassa negativi connessi alla gestione operativa della Società nonché al supporto finanziario prestato alle società controllate nel corso dell’esercizio. La posizione finanziaria netta a breve termine è invece pari a 3,9 milioni di euro rispetto a 20,2 milioni di euro al 31 dicembre 2020. Il miglioramento riflette principalmente la formalizzazione della sospensione degli obblighi di pagamento relativi alle linee chirografarie della Società (complessivi 21,3 milioni di euro al 31 dicembre 2021), classificate come esigibili entro l’esercizio successivo al 31 dicembre 2020 e ora riportate nel medio lungo termine per 14,7 milioni di euro. Il consiglio di amministrazione ha inoltre deliberato di convocare l’assemblea degli azionisti il giorno 19 maggio 2022 in prima convocazione alle ore 10.30, presso gli uffici di Milano, piazza della Conciliazione 1 ed occorrendo, in seconda convocazione il 20 maggio 2022, stessi luogo ed ora. In considerazione delle previsioni normative emanate per il contenimento del contagio da COVID-19, l’intervento dei soci avrà luogo esclusivamente tramite il rappresentante designato.
Fonte : Company