Le mie ricette per la real estate communitySecondo un nuovo rapporto stilato da Colliers (NASDAQ: CIGI; TSX: CIGI), leader globale nei servizi commerciali di real estate e nella gestione degli investimenti, l’ampliamento della forbice tra la domanda elevata e l’offerta limitata di abitazioni a livello europeo sta trainando l’imponente crescita degli investimenti nel settore residenziale e continuerà a generare opportunità anche in un contesto caratterizzato da incertezze geopolitiche ed economiche. In Italia gli investimenti residenziali si stanno concentrando nelle principali città in cui si trovano studenti universitari e giovani professionisti .
L’ultimo rapporto “EMEA: European Living Snapshot” di Colliers rivela che i volumi degli investimenti residenziali sono cresciuti dell’89% nel corso del 2021, superando per la prima volta la soglia del 30% degli investimenti immobiliari totali in Europa. Alla base di questa crescita si osserva un fattore che il rapporto descrive come “livelli strategici di offerta insufficiente a sostenere la creazione e lo sviluppo di famiglie urbane”.
Luke Dawson, Managing Director Cross Border Capital Markets, ha sottolineato: “A fronte dell’attuale instabilità economica questo squilibrio pluriennale rende appetibile il settore Living per gli investitori che puntano a investimenti con approccio difensivo e controciclico e con diversi accessi al mercato. Stanno crescendo ad esempio gli investimenti nel Build-to-Rent (BtR) per via della limitata disponibilità dello stock esistente, accanto agli investimenti nell’edilizia sociale e nelle abitazioni a prezzi accessibili”.
Un altro segmento di rilievo in quasi tutta Europa è rappresentato dalle residenze per gli studenti o PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), in particolare vicino alle università di fama internazionale in grado di attrarre studenti da ogni dove.
Il trend è visibile anche in Italia, che sta registrando sempre maggiori investimenti residenziali nelle città con università rinomate, nonché lì dove si registra un’ampia popolazione di giovani professionisti istruiti e un elevato tasso di occupazione. I tre elementi si combinano perfettamente a Milano, ma si osserva dell’interesse anche in altre città. Gli investitori si stanno affacciando a un mercato tradizionalmente dominato da proprietari-occupanti e piccoli proprietari privati. Sviluppare uno stock di abitazioni qualitativamente superiori offre un’opportunità, ma i costi edilizi sono in forte crescita.
Simone Roberti, Head of Research di Colliers Italia, ha precisato: “Diversamente da altri Paesi europei molto più maturi, il mercato italiano si presenta ancora caratterizzato con molti operatori locali orientati verso un build to sell (BtS). Il mercato degli affitti, inoltre, è dominato da piccoli proprietari privati, con pochi operatori istituzionali. Tuttavia, questo può rappresentare un’opportunità che alcune Società stanno cercando di cogliere in modo da creare una nuova asset class, che possa offrire dei rendimenti più stabili sul lungo periodo”
A livello di trend risulta chiaro che l’interesse degli investitori si stia spingendo ben oltre le aree urbane europee più estese e rinomate, con le città minori — le cosiddette “lower-tier” — che nel 2021 hanno registrato un significativo incremento delle attività. Per quanto riguarda questa dinamica il mercato europeo inizia a rispecchiare l’andamento degli Stati Uniti, dove gli investimenti residenziali sono sempre più rivolti a città di minori dimensioni come Charleston, Tucson e San Antonio.
“Nei mercati europei più maturi risulta sempre più evidente una migrazione verso le città ‘Tier 2’ e ‘Tier 3’” ha sottolineato Paddy Allen, National Capital Markets, UK di Colliers. “L’attenzione verso centri quali Göteborg e Manchester sta crescendo perché gli investitori ampliano la loro ricerca di rendimento”.
Highlight del rapporto
A livello globale gli investimenti residenziali evidenziano una significativa differenziazione in termini di range, portata e strategia. In Europa i mercati più in crescita sono stati quelli che hanno anche beneficiato di una significativa quota di investimenti residenziali, come ad esempio le città nordiche di Stoccolma, Malmö, Göteborg e Copenaghen. E se Berlino è protagonista indiscussa, Barcellona è un mercato a rapida evoluzione, con livelli di investimento in espansione grazie alla crescita del settore residenziale, così come anche Madrid, Helsinki, Manchester e Dublino.
Grazie a un mega-deal la Germania conquista la pole position
L’acquisizione di Deutsche Wohnen da parte di Vonovia a fine 2021 ha generato un gigante dell’immobiliare residenziale con un portafoglio di circa 568.000 appartamenti. La transazione ha consolidato la posizione di Berlino come mercato residenziale europeo a più rapida crescita, già sostenuto dall’insolito elevato tasso di affittuari rispetto a proprietari-occupanti che si registra in Germania e che ora potrebbe potenzialmente beneficiare dell’arrivo di nuove persone provenienti dall’Ucraina in cerca di un’abitazione. Tra le sfide del futuro si segnalano l’inasprimento della normativa sull’efficienza energetica e l’aumento dei costi edilizi.
In Francia l’offerta molto contenuta contrasta il forte appetito degli investitori
Nel 2021 la Francia ha registrato €7,4 miliardi di transazioni nel settore residenziale, in crescita del 7% rispetto all’anno precedente e il doppio del totale riportato nel 2019. Nonostante il forte interesse degli investitori, il tasso di rotazione molto basso degli asset sta limitando l’attività. Degno di nota è l’ingresso sul mercato degli ex operatori di edilizia sociale che acquisiscono considerevoli quote nei nuovi portafogli residenziali in fase di sviluppo.
L’Irlanda fa i conti con un’enorme carenza di abitazioni
È una crisi abitativa quella che l’Irlanda sta affrontando, con un’offerta di abitazioni sia in vendita che in affitto ai minimi storici e un 2021 caratterizzato da una crescente inflazione dei prezzi delle abitazioni. Tutto questo ha portato a una ricca pipeline di edifici BtR, sostenuta da strumenti di “forward funding” o dalla vendita a termine delle unità a investitori nazionali o internazionali. I nuovi complessi BtR sono esenti dall’imposta di bollo incrementata al 10% applicata alla vendita di 10 o più unità residenziali, a conferma dell’importanza di questi investimenti nel risolvere la crisi abitativa.
Il BtR si rafforza nel Regno Unito
Nel 2021 oltre 14.500 unità BtR sono state completate nel Regno Unito, il 24% in più rispetto all’anno precedente, mentre gli investimenti sono balzati del 33% raggiungendo la quota record di €5,6 miliardi. Questa crescita ha generato timori circa la possibilità di un eccesso di offerta. I dati di Manchester, il mercato BtR inglese più maturo, suggeriscono tuttavia il contrario, con tassi di inflazione sugli affitti tra i più alti del paese. Ad oggi nel Regno Unito il BtR rappresenta solamente il 9% dei volumi di investimenti totali rivolti al settore real estate diretto, rispetto al 35% degli Stati Uniti, rendendo alquanto improbabile la saturazione degli investimenti nel breve periodo.
Fonte : Company