Le mie ricette per la real estate communityI primi 3 trimestri del 2021 hanno registrato 144 operazioni di investimento per un totale di circa 5,4 miliardi di euro, in aumento del 2% a/a.
Il mercato si mantiene dinamico, principalmente grazie al settore degli uffici, che si conferma il principale target degli investitori, e alla logistica, che sta guadagnando una quota crescente del mercato toccando un nuovo massimo storico. I settori del living, dell’alternative e dell’healthcare rimangono asset class di riferimento nelle strategie di investimento.
Office
In questo nuovo contesto ibrido, l’ufficio rimane un punto di riferimento fondamentale della vita lavorativa delle persone, come spazio di incontro che facilita crescita, collaborazione e innovazione. Coerentemente, nei primi 9 mesi dell’anno il settore degli uffici si è dimostrato quello più dinamico, registrando 46 transazioni e rappresentando il 35% degli investimenti totali, equivalente a circa 2 miliardi di euro (14% a/a). Anche se i volumi sono leggermente in calo rispetto a un anno fa, il numero di operazioni è aumentato (+16 YoY), a testimonianza della solida attrattività di questo settore.
Milano ha continuato a guidare i volumi di investimento, rappresentando l’80% del totale con 31 transazioni relative ad asset situati sia in aree centrali che periferiche della città.
Roma ha registrato 9 operazioni dall’inizio dell’anno, per un totale di €270 mln concentrati principalmente nei sottomercati CBD e E.U.R. Quasi la metà dei volumi sono da attribuirsi a investitori internazionali (53%), mentre gli investitori nazionali sono stati coinvolti in 19 operazioni, per circa 910 mln di euro.
I rendimenti netti prime sono diminuiti a Milano (3,10%), mentre a Roma (ora al 3,70%) si prevede un decremento nel prossimo trimestre, a conferma della liquidità e della forte concorrenza per gli asset prime.
Logistica
Il mercato della logistica si è mostrato particolarmente dinamico, registrando un boom di contratti di leasing e un nuovo record in termini di volume di investimenti. Per le maggiori società immobiliari europee e mondiali, l’Italia ha rappresentato un mercato ad alto potenziale. Alla fine del terzo trimestre, infatti, il take-up in Italia è stato di circa 1,6 milioni di mq, un dato leggermente superiore (+3%) rispetto allo stesso periodo di un anno fa e superiore dell’83% rispetto alla media decennale YTDQ3.
Nel settore della logistica sono stati conclusi 123 deal, un numero superiore a quello dell’intero 2020, di cui la maggior parte (58%) ha riguardato asset con una superficie inferiore ai 10.000 mq, confermando l’elevato interesse per le soluzioni di logistica urbana.
A livello di grandi superfici, da inizio anno sono stati registrati 4 grandi deal (> 50.000 mq) distribuiti nelle diverse aree del Paese. La domanda è stata guidata da edifici di grado A (93%) e da operatori 3PLs, le cui attività hanno rappresentato più della metà della domanda. Inoltre, i player dell’e-commerce hanno continuato ad aumentare la loro presenza sul mercato, assorbendo il 26% dello spazio complessivo nei primi tre trimestri del 2021; la più grande transazione dell’anno è stata relativa ad una società di e-commerce che si è assicurata quasi 200.000 mq in Abruzzo.
Retail
Nei primi nove mesi del 2021, si sono verificate tre operazioni di ampliamento di centri commerciali esistenti nelle regioni Piemonte, Toscana e Sicilia, per un totale di circa 7.000 mq. Si prevede che nei prossimi quattro anni saranno completati 25 progetti (19 dei quali situati nel Nord del Paese), per un totale di oltre più di 1 milione di mq.
Gli affitti prime dei centri commerciali sono rimasti stabili nel 3° trimestre 2021, sia per Milano che per Roma, mentre i valori delle high street si dimostrano ancora in calo, ma con un ritmo meno sostenuto. A fine settembre 2021, circa 290 milioni di euro sono stati investiti nel settore retail, una cifra inferiore del 74% rispetto ai primi 3 trimestri del 2020; il numero crescente di operazioni è stato comunque un buon risultato per il settore (+2 YoY).
Per quanto riguarda gli investimenti, il 67% dei capitali è di origine nazionale, mentre il restante proviene dall’Europa, in particolare da Austria, Francia e Regno Unito. I rendimenti netti Prime sono rimasti stabili nel 3° trimestre 2021 rispetto al trimestre precedente per tutti i prodotti e si prevede rimangano stabili fino alla fine dell’anno.
La ripresa economica dovrebbe riflettersi positivamente sui consumi al dettaglio e, sebbene le prospettive di breve termine siano ancora incerte e differiscano da mercato a mercato, le principali città si dimostrano resilienti e in progressiva risalita.
Fonte : JLL