Le mie ricette per la real estate communityIn questo contesto, nel settore real estate italiano continuano a perdurare condizioni generali di incertezza; tuttavia, alcuni comparti come quello logistico, il residenziale/living e gli asset strategici ad uso ibrido (direzionale e retail), sonorisultati molto appetibili per gli investitori in ottica di diversificazione del rischio. Queste sono alcune delle principali evidenze emerse dall’analisi realizzata dal Centro Studi di Duff & Phelps REAG, Divisione di Kroll, principale provider a livello globale di servizi e prodotti digitali legati alla governance, alla gestione del rischio e alla trasparenza e tra i leader in ambito valuation advisory.
Lo studio ha infatti evidenziato che il mercato della logistica e delle relative infrastrutture tecnologiche (data center e centraline telefoniche) ha mostrato una grande capacità di consolidamento e ulteriore crescita, correlata al processo di digitalizzazione in atto, in linea con le strategie di impiego dei fondi europei. Nel primo semestre 2021, grazie alla conclusione di numerosi deal a livello nazionale, si è registrato un record in termini di volume transato pari al 29% degli investimenti totali. Questa asset class si è dimostrata solida, resiliente e particolarmente attiva, con una domanda superiore all’offerta, capace di attrarre l’attenzione degli investitori nazionali e internazionali. Le prospettive post crisi evidenziano che il settore logistico continuerà a svilupparsi sulla scia del trend in atto e degli investimenti previsti dal PNRR con la nascita di nuovi format urbani e la crescita della logistica di prossimità (last mile) a supporto dell’e-commerce.
Passando al comparto uffici, si rileva come questa asset class, con il 26% degli investimenti totali, risulti al momento meno impattata dalle conseguenze pandemiche. Durante l’ultimo periodo il settore ha visto un calo delle transazioni immobiliari, a causa di una maggiore cautela da parte degli investitori, ma pare aver conservato una certa dinamicità, specie nel segmento dei “trophy e core asset” posizionati nelle “prime” location, in primis Milano con circa il 65% degli investimenti nel primo semestre. Nonostante l’incremento del lavoro da remoto e il necessario riposizionamento richiesto a questa asset class, nei prossimi mesi gli uffici saranno ancora catalizzatori di investimenti, sia a livello di capitali nazionali che esteri nell’ambito di operazioni mirate e selettive.
Il segmento residenziale continua ad accrescere il suo appeal, registrando l’11% degli investimenti totali, in particolare per le operazioni multifamily (residenza a reddito) e il micro-living.
Comparto in forte ripresa, prevalentemente legato al settore residenziale, è anche quello degli sviluppi immobiliari. L’aspettativa è quella di una progressiva ripresa delle attività di sviluppo concentrate nelle aree geografiche più attrattive e favorite dagli investimenti negli ambiti infrastrutturali, sanitario, di rigenerazione urbana e di riqualificazione energetica e sismica del patrimonio residenziale privato.
Il focus sul segmento ricettivo alberghiero ha evidenziato invece una pesante perdita di redditività nel 2020, anche con picchi superiore all’80% rispetto alla condizione pre-pandemia. Stante la situazione attuale, sia nazionale che internazionale, e la conseguente forte riduzione dell’incoming estero, è probabile che gli strascichi negativi delle misure restrittive potrebbero arrivare anche oltre il 2022. Forte è inoltre la necessità di riorganizzare questo settore strategico per l’Italia, che attualmente fatica ad essere pienamente competitivo a livello globale. Occorre cogliere l’opportunità per aggregare gestori e creare modelli nazionali, sia property companies (PropCo) che operating company (OpCo); alcuni asset alberghieri, in prospettiva, potranno poi essere riconvertiti a residenza o a forme alternative del living, come ad esempio i serviced apartment.
Infine, il settore retail è stato e continua ad essere fortemente influenzato dalle misure restrittive legate alle ripetute ondate pandemiche e dalla continua crescita della quota di mercato dell’e-commerce, giunta all’8% nel 2020, +2% rispetto al 2019. In generale, i centri secondari mostrano in questo momento una migliore tenuta rispetto ai centri prime, grazie all’incidenza della grande distribuzione alimentare e alla migliore gestione dell’affollamento. I retail park e i format «open-air» evidenziano una maggiore resistenza alla crisi e, con le riaperture estive, ci si aspetta un forte incremento nei consumi, più elevato rispetto all’estate 2020. Ne conseguirà un consolidamento della domanda da parte dei tenant, un progressivo rientro delle attività di incentivazione e un graduale ritorno di interesse da parte degli investitori nel medio-lungo periodo.
“Nel 2020, in seguito alle misure restrittive per il contenimento dei contagi, i settori hospitality e retail hanno registrato un calo medio del fatturato rispettivamente del -55% e -30% rispetto al 2019. Per queste asset class, la pandemia ha rappresentato la “tempesta perfetta”, andando a impattare su questi due settori di grande rilevanza per l’economia reale, dato che il turismo rappresenta il 13% del PIL italiano, mentre i centri commerciali il 5%. Il 2021 ha però portato speranze di ripartenza in entrambi i comparti, grazie al successo della campagna di vaccinazione, all’introduzione del green pass turistico europeo, alla riapertura dei centri commerciali e della ristorazione anche al chiuso. Tutto questo ci fa essere cautamente ottimisti per una graduale e stabile ripresa di queste asset class, chiamate però a adattarsi velocemente alle nuove esigenze dei clienti nel post-pandemia, integrando offerta di servizi e funzioni accessorie in aggiunta a quelle più tradizionali,” commenta Savino Natalicchio, Managing Director Special Divisions & Feasibility, Duff & Phelps REAG, Divisione di Kroll.
“Oltre al consolidamento delle performance di logistica e residenziale e a una aspettativa di ripresa per hotel e studentati nella fase post pandemia, si segnala anche un crescente interesse per particolari tipologie di asset, di cui alcune riconducibili a categorie di nicchia, come le infrastrutture tecnologiche legate al processo di digitalizzazione (datacenter, edifici per telecomunicazioni, ecc.) e gli immobili collegati alla sfera sanitaria (cliniche specializzate, centri diagnostici, ecc.). Sicuramente permane nelle principali piazze un interesse per operazioni di sviluppo e di rigenerazione urbana con mix funzionali.
Per ciò che concerne le valutazioni, occorre monitorare l’evoluzione del contesto economico e normativo nel quale ricadono i singoli asset e considerare l’attrattività e la vocazione della location. Lato capitali si rileva un crescente interesse degli investitori istituzionali verso il residenziale, vista l’enorme possibilità di catturare una domanda non soddisfatta e le opportunità di remunerazione tornate ad essere interessanti in un contesto di bassi rendimenti. Al momento sembra che i mercati dei capitali (sia di equity sia di debito) apprezzino il real estate in un contesto macroeconomico sempre incerto a causa della pandemia e del conseguente impatto sull’economia reale. Investitori e finanziatori sono tuttavia molto prudenti e selettivi, scegliendo poche location e specifiche asset class. È fondamentale da parte degli operatori, in un contesto così mutevole, un continuo monitoraggio di tutti gli elementi che impattano i valori di mercato; gli investitori, ma anche le banche, devono dotarsi di strumenti utili ad una gestione attiva e dinamica dei propri asset. Sarà inoltre fondamentale che tutto il comparto immobiliare sappia sfruttare appieno le opportunità offerte dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR),” aggiunge Simone Spreafico, Managing Director Advisory & Valuation di Duff & Phelps REAG, Divisione di Kroll.
Nella foto, Simone Spreafico
Fonte : Company
