Le mie ricette per la real estate communityQui di seguito le maggiori evidenze della ricerca, realizzata da JLL Italia sul quarto trimestre del 2020, con focus sui settori Office, Logistica e Retail a Milano e Roma.
Settore Office
General outlook: La pandemia globale di Covid-19 ha dimostrato di essere un acceleratore di cambiamento e di trasformazione per l’intero settore immobiliare che durerà ben oltre la crisi sanitaria: sostenibilità, digitale e tecnologia, flessibilità d’uso e rigenerazione caratterizzeranno gli edifici del futuro.
A lungo termine è probabile che gli adattamenti degli uffici guidino la domanda di spazio: posti a sedere confortevoli, spazi collaborativi più o meno informali, spazi flessibili e amenità costituiranno la base per un nuovo uso e una nuova impronta dell’ufficio. Nel 2020 il settore degli uffici si è confermato dinamico, registrando nel 2020 52 transazioni e rappresentando il 43% dei volumi con circa 3,6 miliardi di euro.
Confronto Milano Roma:
Milano è stata ancora una volta il mercato leader, rappresentando il 63% del volume totale degli investimenti in uffici con 29 operazioni effettuate principalmente nel centro storico della città.
A Roma, il volume degli investimenti ha registrato un aumento per un totale di circa €710 m (+15%).
I rendimenti netti prime sono rimasti stabili a Roma (3,75%) mentre sono diminuiti a Milano (3,3%), a conferma della liquidità degli asset prime nei principali mercati e la forte concorrenza per gli asset core di alta qualità.
A Milano, il volume delle locazioni ha raggiunto i 280.000 mq, in calo del 40% a/a e del 25% rispetto alla media.
A Roma ha toccato i 120.000 mq, in calo rispetto alla media degli ultimi anni pari a 187.000 mq.
La domanda di spazi per uffici è stata dominata da deal sotto i 500 mq e da spazi per uffici di grado A (66%). La domanda ha riguardato soprattutto uffici situati nelle zone periferiche.
Dopo il record del 2019, l’assorbimento ha registrato un rallentamento sia a Milano che a Roma a causa della forte incertezza derivante dalla situazione pandemica.
Di seguito i canoni di affitto mensile registrati nelle due città:
Settore Logistica
General outlook: Nel 2020 il settore della logistica ha dimostrato solidità, ci si aspetta che continui ad essere resiliente in futuro. La logistica urbana è destinata a crescere e soluzioni innovative come l’e-commerce continueranno a guidare la domanda. Questo porterà ad un nuovo design degli edifici, tra cui soluzioni a più piani e a più livelli in alcune grandi città, mentre nei centri urbani saranno riproposti altri usi per sostenere le attività dell’ultimo miglio comprese le reti di distribuzione locali. Nel 2020 il settore della logistica ha registrato il più alto volume di sempre: circa 1,6 miliardi di euro, una cifra superiore del 7% rispetto al 2019 e in aumento del 42% rispetto alla media degli ultimi 5 anni.
Confronto Milano Roma: Geograficamente, Milano ha continuato ad essere la destinazione principale, attraendo il 60% dell’assorbimento.
Settore Retail
General outlook: L’impatto della pandemia è diventato evidente nel settore del commercio al dettaglio, creando un’occasione unica per un salto tecnologico e una profonda trasformazione. Il mercato delle high street è stato il più colpito dalla pandemia a causa dell’uso massiccio del lavoro a distanza, dei consumatori più cauti e dell’assenza di turisti nelle capitali europee.
L’ulteriore chiusura dei centri commerciali nei fine settimana ha avuto un effetto negativo sulle affluenze, raggiungendo il 50-60% a novembre 2019. Tuttavia le vendite del commercio stanno migliorando e le previsioni sono positive per il lungo periodo, anche se i consumi non dovrebbero tornare al livello pre-Covid prima del 2023.
Lo stock totale dei centri commerciali italiani è leggermente aumentato a circa 19.600.000 mq a fine dicembre 2020: a causa della chiusura temporanea dei cantieri nella prima metà dell’anno. Dopo il trend positivo del periodo agosto-ottobre, a novembre le vendite sono diminuite in termini di valore (-8,1% a/a). La situazione di blocco ha portato ad un forte aumento degli acquisti online di beni nel nostro Paese.
Confronto Milano e Roma: Nel 2020 sono stati acquisiti sei centri commerciali per circa 290 milioni di euro mentre il mercato high street ha registrato cinque operazioni (a Milano e Roma) per un totale di 360 milioni di euro (di cui il 90% parte di un asset a uso misto).
Fonte : Company