Le mie ricette per la real estate communityIl mondo sta cambiando. I rischi ambientali e sociali si moltiplicano, così come le iniziative per affrontarli. A La Française il nostro obiettivo è quello di fornire soluzioni. Stiamo dando il nostro contributo alla comunità di quegli stakeholder pionieristici che lavorano per migliorare la resilienza delle città e creare le migliori condizioni possibili per “vivere insieme”. Stiamo adattando il nostro patrimonio immobiliare in linea con le transizioni necessarie per affrontare il cambiamento climatico e le sfide sociali, in modo da garantire che i nostri asset nel terziario e nel residenziale siano in grado di rispondere ai trend del futuro.
A La Française siamo orgogliosi delle nostre ferme convinzioni e delle azioni concrete intraprese
Le nostre convinzioni ESG (Environmental, Social and Governance) sono forti e consolidate da tempo. Sono condivise da tutte le entità del Gruppo La Française sia a livello di Consiglio di amministrazione che di management in generale. Le modalità di attuazione variano a seconda delle diverse asset class, e sono supportate da centri di ricerca e di expertise che discutono sulle best practice per ogni specifica asset class. Gli immobili giocano un ruolo particolare. Attraverso la gestione attiva di questi asset reali, la società di gestione è in grado di esercitare un impatto tangibile e quantificabile sulla loro sostenibilità. Nel 2019 le diverse misure adottate hanno consentito a La Française Real Estate Managers di ridurre del 2,5% le emissioni di gas serra del portafoglio[1], sulla scia di una riduzione del 4,8% conseguita nel 2018.
Il tempo sta per scadere. Gli impatti del cambiamento climatico stanno intensificandosi – assistiamo a un aumento degli incendi boschivi, delle ondate di calore, della siccità e delle inondazioni, oltre che ad un aggravarsi degli effetti negativi sulla salute e sull’erosione della biodiversità. Anche se solo pochi anni fa per molti stakeholder questi problemi potevano sembrare preoccupazioni (molto) a lungo termine, ora possono essere affrontati nello stesso arco temporale dell’orizzonte di investimento per i proprietari di asset immobiliari. La resilienza del patrimonio immobiliare deve essere a prova di futuro. La filosofia d’investimento di La Française è quella di sostenere la transizione dei suoi assets in gestione al fine di migliorarne costantemente il posizionamento sostenibile a lungo termine. Questa politica ha certamente un costo, ma se le azioni necessarie vengono implementate in modo graduale e al momento opportuno per ciascun asset, tale costo rimane molto marginale rispetto alle svalutazioni subite dagli asset che vengono gestiti senza tenere conto dei criteri ESG. Il progressivo inasprimento delle normative nazionali ed europee non solo favorisce l’emergere di un valore aggiunto green, ma si tradurrà quasi inevitabilmente in una svalutazione dei beni non sostenibili, che saranno classificati dalla maggior parte dei player del mercato (affittuari e investitori) come non più idonei al loro attuale utilizzo.
I cambiamenti necessari nel settore immobiliare
Nel settore immobiliare si ha una deplorevole mancanza di dati – in particolare per il settore terziario – rispetto all’abbondanza di dati disponibili sugli asset finanziari. La Française Real Estate Managers, consapevole della sua posizione di protagonista per l’entità del patrimonio gestito, sta collaborando con diverse organizzazioni francesi ed europee per raggiungere tre obiettivi: (i) evidenziare le caratteristiche specifiche degli asset immobiliari rispetto ai titoli mobiliari (ii) armonizzare i vari approcci normativi nazionali ed europei in modo che la gestione ESG non sia solo sinonimo di data reporting, e (iii) stabilire parametri comuni per facilitare il confronto tra i diversi approcci delle varie società di gestione. Pertanto, dopo tre anni di intensa riflessione all’interno del gruppo di lavoro dell’ASPIM (Associazione francese delle società di investimento immobiliare), accogliamo con favore l’estensione del marchio SRI anche ai fondi immobiliari.
Nel concreto, La Française Real Estate Managers svolge dal 2009, oltre agli audit tecnici, anche audit di sostenibilità. La società di gestione si affida internamente a un team che lavora nel dipartimento Real Estate Research & SRI in stretta collaborazione conil Dipartimento Investimenti, che tiene conto dei criteri ESG fin dalla valutazione preliminare degli immobili. La fase finale di valutazione ESG viene analizzata e convalidata dal Dipartimento Real Estate Research & SRI.
Questa fase della valutazione ESG è affidata a consulenti specializzati che vengono formati all’uso di uno strumento sviluppato internamente dal dipartimento IT. Questo strumento, unico nel suo genere, permette di valutare le caratteristiche di sostenibilità di un asset e la sua capacità di soddisfare i requisiti futuri. Le società di consulenza definiscono le aree di miglioramento nell’ambito dell’attuale policy di gestione ESG e, se possibile, per l’ottenimento di un marchio SRI. I team di gestione, al momento dell’acquisizione, sono responsabili del miglioramento dei tassi di occupazione degli immobili, ma anche dell’implementazione dei miglioramenti identificati per ciascun asset durante la fase di acquisizione. Le valutazioni ESG e i piani di miglioramento sono accessibili a tutti i dipendenti tramite la piattaforma informatica interna di La Française.
La “Sostenibilità” riguarda tutti
La Française Real Estate Managers presta molta attenzione al suo ruolo nel riunire tutti gli stakeholder (sia esterni che interni) attorno al proprio approccio ESG. Stiamo compiendo sforzi significativi per “educare” tutti coloro che sono coinvolti nella gestione dei nostri asset per poter aumentare gli effetti benefici del nostro approccio. Poiché l’utilizzo (occupazione) degli immobili può incidere fino al 30% del consumo energetico/emissioni di gas serra, è fondamentale coinvolgere gli inquilini per raggiungere i nostri obiettivi. A tal fine, La Française Real Estate Managers ha sviluppato uno strumento per la raccolta e la comunicazione dei dati sui consumi energetici che andrà a beneficio non solo nostroi come proprietari, ma anche degli inquilini, consentendo loro di soddisfare i requisiti del piano per l’eco-energia del settore terziario. Per fare un altro esempio, dopo aver modificato i contratti di fornitura di energia elettrica per garantire energia rinnovabile al 100% per il consumo nelle aree comuni degli immobili di uno dei fondi immobiliari aperti del Gruppo, La Française Real Estate Managers offrirà ai suoi affittuari la possibilità di estendere l’uso delle energie rinnovabili alle aree occupate da privati. Particolare attenzione è rivolta agli immobili residenziali, che rappresentano una sfida più impegnativa a causa della molteplicità di inquilini e della destinazione d’uso non professionale.
Per garantire che i nostri fornitori sostengano il nostro approccio e per incoraggiarli ad adottare anch’essi un approccio sostenibile, stiamo implementando criteri ESG che serviranno come base per la selezione dei nostri fornitori di servizi. Abbiamo illustrato il nostro approccio alla sostenibilità, articolato intorno a tre punti chiave – riduzione delle emissioni di gas serra, reintroduzione della natura in città e impegno attivo per un ambiente urbano più inclusivo – a tutti i nostri Property Manager in modo che possano adattare di conseguenza la gestione quotidiana dei nostri asset e lavorare con noi per raggiungere questi obiettivi.
Internamente, l’idea di estendere la formazione a un ampio numero di dipendenti sarà concretizzata in un piano di formazione senza precedenti, la cui durata prevista è di un anno e che coinvolgerà più di 200 dipendenti di 18 diversi dipartimenti (dall’Asset Management alle Risorse Umane e IT). Questo piano sarà personalizzato in base alle esigenze individuali dei partecipanti. Un’altra innovazione è che questa formazione sarà fornita sulla base delle competenze sviluppate internamente.
(A cura di Virginie Wallut, direttore della ricerca Real Estate & SRI e di Marc-Olivier Penin, Managing Director, La Française Real Estate Managers)