Le mie ricette per la real estate communityIl futuro di Milano, soprattutto in termini immobiliari, dopo l’emergenza Covid, il percorso verso le Olimpiadi del 2026 e le opportunità che ne potranno scaturire, ma anche la riqualificazione urbana, lo sviluppo sostenibile e le direttrici su cui bisognerà muoversi in futuro, anche per superare il gap centro-periferie. Sono tra i temi affrontati oggi durante il forum “Investire in Milano” organizzato da Il Sole 24 Ore il 19 novembre , al quale hanno partecipato alcune “voci forti” del panorama immobiliare.
Per Milano ci sono scadenze importanti dietro l’angolo, come le Olimpiadi del 2026, “un punto di snodo, soprattutto se riusciremo a viverle come Expo 2015, non come un punto di arrivo, ma di partenza per uno sviluppo successivo”, come ha detto Piefrancesco Maran, assessore all’urbanistica, verde e agricoltura del Comune di Milano. In questo contesto, ha detto l’assessore, se è vero è che l’emergenza sanitaria ha complicato la situazione e costretto persone e investitori a ricalibrare posizioni e strategie, è vero anche che “Milano sta subendo e ne siamo consapevoli, ma ci sono segnali positivi, per difenderci in attesa di momenti migliori. I progetti della città stanno andando avanti, questo è un segnale di fiducia: quando si ripartirà, Milano potrà ritrovare il ruolo che aveva prima dell’emergenza”.
Nel corso del suo intervento, Mario Abbadessa, senior managing director e country head di Hines Italy, ha detto: “Noi abbiamo identificato due trend molto forti a Milano, il primo è la rigenerazione urbana basata su riequilibrio delle diseguaglianze sociali” e il secondo “la logistica urbana e di prossimità, su cui stiamo scommettendo tantissimo”. Abbadessa ha quindi sottolineato che “offrire una serie di servizi ancillari, completi e innovativi, non è un tema di politically correct o bontà d’animo, ma un’opportunità di business”. Secondo Abbadessa, “lo sviluppatore non è un follower, deve anticipare la domanda. Bisogna avere fortuna, coraggio e decidere di investire quando gli altri non lo fanno anticipando un trend”. Milano potrà giocare un ruolo primario: “Sono fiducioso su Milano. Oggi ci sono investitori con un’ottica di lungo termine, il sistema è molto più forte e ci sono le basi più solide per attraversare momenti difficili come quello che stiamo vivendo”, ha detto, spiegando che le Olimpiadi del 2026 potranno essere un catalizzatore importante e l’occasione per immaginare e riflettere su quello che la città può diventare. “Quando inizieranno le Olimpiadi Milano sarà pronta e sarà di nuovo al massimo, Almeno due o tre anni prima sarà partito un sano rimbalzo. Sarà una città ancora più internazionale”, ha concluso.
Luigi Aiello, chief corporate & business development di Prelios, ha evidenziato che l’emergenza sanitaria ha avuto ricadute sull’economia e ha “portato cambiamenti anche sul mercato immobiliari, anche a livello strutturale”, cambiamenti con cui sarà necessario confrontarsi. In alcuni comparti, come in quello degli uffici, questo è particolarmente evidente e le aziende dovranno adattare le proprie strategie. Andando avanti, alcune asset class saranno particolarmente interessanti per gli investitori, per esempio uffici e living. Aiello ha sottolineato che “in futuro cambieranno le esigenze in termini di spazi, ma non saranno ridotti, se mai ripensati. La casa non è il luogo ideale per lavorare, il mondo degli uffici verrà ripensato e gli investitori avranno un interesse enorme su questa asset class”. L’interesse degli investitori si concentrerà anche sul living: “Altre asset class interessanti sono quelle del living, per esempio senior housing e student housing. Queste non sono legate al Pil e quindi decorrelate da crisi finanziarie”, ha detto Aiello, ricordando che i numeri, per esempio degli iscritti all’università o il numero di anziani, hanno andamenti sostanzialmente costanti nel tempo. “Per questo gli investitori avranno grande interesse in questi settori. Ora stanno arrivando molti fondi dall’Unione europea, ma vanno investiti, scommettendo sulla rigenerazione urbana”.
Nei primi nove mesi del 2020 i volumi di investimenti nell’immobiliare in Italia si sono attestati “a 6 miliardi di euro, contro i 7 miliardi dello stesso periodo dell’anno scorso, una riduzione poco inferiore al 20%” e un segno che, nonostante la crisi derivata dall’emergenza sanitaria, il mercato ha retto il colpo. Lo ha detto Giuseppe Amitrano, Ceo di Gva Redilco & Sigest, sottolineando che Milano va in controtendenza, perché “nei primi nove mesi si vede un segno più”. Per quanto riguarda le previsioni per l’intero anno, secondo Amitrano “nel quarto trimestre ci saranno volumi per 2-2,5 miliardi di euro, quindi a livello annuale arriviamo a 8-8,5 miliardi, livelli simili al 2018, mentre il 2019 era stato un anno record con oltre 12 miliardi, ma il punto vero è cosa succederà l’anno prossimo”. A comprare sono stati “investitori internazionali e domestici, che vedono questa asset class come resiliente e credono in un orizzonte oltre 5-7 anni”, ha detto Amitrano, spiegando che tra le destinazioni più premiate c’è appunto Milano, sulla quale “la fiducia resta alta”, anche per quanto riguarda i trophy asset.
Giuseppe Bonomi, amministratore delegato di Milanosesto, ha detto che quando si cominceranno a valutare appieno gli effetti della crisi in atto, verso la fine di quest’anno, “emergeranno nuove necessità e problematiche, specie quando alcune misure di sostegno verranno meno”, per esempio il blocco degli sfratti per morosità. L’amministratore delegato di Milanosesto ha sottolineato che “le misure varate a livello europeo, per esempio il Recovery Fund, sono destinate a produrre risultati nel medio lungo termine, ma il problema è arrivarci. Servono quindi misure coraggiose a livello di Governo centrale e regionale sulla rigenerazione urbana, non solo per cambiare il volto delle città, ma per sopravvivere a questa crisi, per consentire alle filiere produttive di generare effetti positivi”. Il tema, secondo Bonomi, va affrontato nella sua globalità: “Per attrarre investimenti, e Milano sta continuando a farlo, bisogna cambiare un retaggio culturale arretrato tramite scelte coraggiose. Gli investitori hanno bisogno di tempi certi, cosa che per ora l’amministrazione pubblica italiana non è in grado di offrire, anche per via delle lungaggini burocratiche”, ha detto. In quest’ottica, bisogna anticipare le tendenze e avere una visione ampia: “Gli sviluppatori hanno visto prima degli altri che era necessario invertire la tendenza del passato, immaginando un’offerta basata sui servizi, a cui accompagnare gli spazi. Questo cambiamento sta accelerando, con una maggiore attenzione al mercato delle locazioni”, ha detto. Secondo il numero uno di Milanosesto, Milano “è ancora in grado, nonostante lo shock che ha subito e sta subendo, di attrarre investimenti qualificati. Io vedo grandi cambiamenti in essere, fisici e di modello”.
Secondo Marco Grillo, Ceo di Abitare In, il Covid ha avuto “un effetto catalizzante su temi sociale già in essere” e si vedono ogni giorno “i cambiamenti e l’effetto acceleratore che l’emergenza sanitaria ha avuto in processi che stavano già avvenendo”. In questo contesto, Milano “è attrezzata meglio di altre a interpretare il nuovo modo di vivere i grandi centri urbani, si è sviluppata con vari centri, con grandi moti di rigenerazione urbana, attorno ai quali si è sviluppata una qualità del vivere rilevante”. Grillo ha sottolineato che l’emergenza sanitaria, più che spingere le persone a lasciare le grandi città, “accelererà il processo di sviluppo della città dentro la città, dove si possono fare cose senza dover prendere la macchina”. Secondo Grillo, “chi vive in città voglia rinunciare agli aspetti sociali”, ma è possibile che cambino le esigenze abitative, per esempio con la necessità di spazi per lavorare o spazi aperti. “Per questo gli investitori avranno interesse a rigenerare anche micro aree industriali. La casa è diventata un vero e proprio prodotto di consumo e assume un valore strategico fondamentale per la famiglia”.
Secondo Roberto Nicosia, Ceo di Colliers International, la pandemia ha accelerato processi in atto e, per quanto riguarda gli uffici, “la domanda non sarà ridimensionata”, mentre si ripenserà il modo di vivere e configurare gli spazi. Il Ceo di Colliers International ha sottolineato che “al di là dell’effetto novità dello smart working, gli uffici resteranno il luogo del lavoro”. Questo vale soprattutto a Milano che “è una città del lavoro, che produce e in questo senso è interessante vedere come cambieranno gli uffici”, ha detto Nicosia, spiegando che “siamo alla fine di un ciclo e andiamo verso un orizzonte nuovo, che riguarda soprattutto il modo come si vivranno gli uffici”. E’ plausibile che “il 2021, come il 2020, siano anni particolari, perché influenzati dalla pandemia, che condiziona il normale andamento delle attività, ma è un momento di stand-by, non un calo strutturale domanda”. Guardando avanti alcune aree di Milano avranno un effetto trainante: “Ci sarà un ulteriore consolidamento di Porta Nuova e ci saranno progetti che hanno una forte statura, come quelli di Porta Romana e Sesto. Tutti poggiano su fondamentali di grande rilievo”, ha detto Nicosia, facendo notare che “la situazione ci aiuta a fare un salto di qualità verso il futuro, quando saremo fuori dall’emergenza sanitaria, soprattutto per Milano. Siamo al giro di boa, nessuna zona sopravanzerà le altre, tutti i progetti hanno una loro identità”.
Visione e metodo sono due parole chiave per lo sviluppo sostenibile di una città, quindi anche di Milano. Secondo Silvia Rovere, presidente di Confindustria Assoimmobiliare: “Spesso manca soprattutto visione e questo crea incertezza e mancanza di fiducia, che allontana gli investitori. A Milano negli ultimi vent’anni abbiamo visto invece grandi progetti di rigenerazione urbana, frutto di visione. Anche il metodo di Milano è chiave del suo successo”. Rovere ha sottolineato che “sostenibilità significa anche occuparsi del life cycle degli edifici, pensando al loro futuro utilizzo. Per esempio con Expo 2015 non si pensò abbastanza all’uso futuro delle strutture e questo deve essere da insegnamento in vista delle Olimpiadi del 2026“, ha detto Rovere, spiegando che “lo sviluppo sostenibile della città non può non passare da affordable housing e servizi che devono arrivare a tutte le fasce della popolazione”. Un altro tema importante è quello delle infrastrutture della mobilità e trasporto. “Potersi muovere in modo efficiente è fondamentale, le persone anche nel post Covid non immaginano una vita solo nel loro quartiere”. Mentre emerge anche la necessità di città policentriche, senza una distinzione centro-periferia, “questo non significa essere bloccati nel proprio quartiere, motivo per cui per rilanciare lo sviluppo bisognerebbe partire proprio dalla mobilità“.
Fonte : IL Sole 24 Ore