Le mie ricette per la real estate communityI primi nove mesi del 2020 si chiudono in Italia con una riduzione del 20% circa degli investimenti in immobili commerciali rispetto allo stesso periodo del 2019 (circa 5,8 miliardi di euro rispetto ai circa 7,2 miliardi del 2019). Grazie al risultato del terzo trimestre (il secondo miglior Q3 degli ultimi 10 anni) si riduce quindi il gap registrato nei primi sei mesi 2020 rispetto al 2019 quando il declino dei volumi era pari al 25% circa.
Da evidenziare, inoltre, che il dato dei primi nove mesi del 2020 è superiore ai rispettivi dati di tutti gli anni precedenti con l’unica eccezione dell’anno 2017 e dell’anno 2019 (anno record).
Più nel dettaglio il Q3 2020, con investimenti per poco più di 2 miliardi di euro, mostra un risultato superiore rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 (+5% circa) e 10 anni (+40% circa), quasi allineato al valore del Q2 2020 ma inferiore del 7% circa rispetto al dato del Q3 2019. Da evidenziare rispetto al Q3 2019 anche il calo nel numero di transazioni chiuse: 42 rispetto a 50.
Da un’analisi per asset class emerge come la citata riduzione riscontrata nei primi nove mesi dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2019 (-20% circa) sia da attribuirsi al calo degli investimenti nel settore Alberghiero (-70% circa) e nel settore Retail (-45% circa). Al contrario, l’allocazione al prodotto Uffici è risultata superiore del 13% circa rispetto ai primi nove mesi del 2019 e quella al prodotto Logistico superiore del 55% circa.
Più nel dettaglio, il prodotto Uffici ha trainato il risultato dei primi nove mesi del 2020 con circa 2,6 miliardi di euro investiti (di cui 2,1 miliardi concentrati a Milano) che rappresentano il 45% circa del totale e il secondo miglior risultato in assoluto per gli Uffici nel periodo di riferimento dopo quello del 2017 (che era pari a circa 2,7 miliardi di euro). Analizzando il dato del Q3 2020 risulta che nel prodotto Uffici sono stati investiti circa 870 milioni di euro (per il 75% del totale concentrati a Milano) relativi alla chiusura di poco più di 15 operazioni. Si tratta del miglior Q3 di sempre per il prodotto Uffici in Italia. Più nel dettaglio, il dato risulta superiore del 30% circa rispetto a quello del Q3 2019, del 25% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 anni e del 65% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 10 anni.
Come menzionato sopra, gli investimenti in Logistica sono cresciuti del 55% circa rispetto ai primi nove mesi del 2019 e hanno rappresentato circa il 13% del totale del periodo. Più nel dettaglio, per la Logistica finora nel 2020 sono stati registrati poco meno di 800 milioni di euro di investimenti: il secondo miglior risultato di sempre nel periodo di riferimento dopo quello del 2017 (pari a circa 900 milioni di euro). Da segnalare che nel Q3 2020 sono stati registrati investimenti nel prodotto logistico per poco meno di 500 milioni di euro (il secondo miglior Q3 di sempre per il settore dopo quello del 2017): un risultato superiore del 70% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 anni e del 200% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 10 anni. Le operazioni chiuse nel trimestre sono state una decina (incluse due relative a portafogli) quasi completamente concentrate nel Nord Italia.
Riprendendo invece quanto detto sopra sulle asset class in declino nei primi nove mesi del 2020 rispetto al 2019, il settore Alberghiero (-70% circa) segnala finora nel 2020 investimenti pari a circa 670 milioni di euro (il 12% circa del totale) dato allineato a quello del 2018 e a quello della relativa media degli ultimi 10 anni ma inferiore del 30% circa al dato della relativa media degli ultimi 5 anni. Nel Q3 2020 in questo settore è stata chiusa un’unica operazione di portafoglio, che ha coinvolto varie location, del valore totale di poco più di 250 milioni di euro.
L’altro settore in decrescita rispetto al 2019 è quello del Retail che finora nel 2020 ha registrato circa 950 milioni di euro di investimenti (inclusi 435 milioni di euro relativi al deal Unicredit S.p.A./Esselunga S.p.A.) contro i circa 1,7 miliardi di euro dello stesso periodo del 2019. Il risultato è inferiore anche alle relative medie degli ultimi 10 e 5 anni (rispettivamente -25% e -35% circa). Nel Q3 2020 gli investimenti nel Retail sono stati pari a circa 150 milioni di euro, il peggior Q3 degli ultimi 5 anni e un dato inferiore del 70% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 10 anni.
Infine il settore degli investimenti Alternativi conferma la performance positiva già registrata nel primo semestre 2020. In particolare nei primi nove mesi del 2020 i volumi investiti sono stati pari a poco meno di 600 milioni di euro rispetto ai 145 milioni dello stesso periodo del 2019. Da segnalare che una parte rilevante di questi volumi 2020 è attribuibile alla finalizzazione di operazioni di sviluppo residenziale. Nel dettaglio, il Q3 2020 ha visto la chiusura di una decina di operazioni relative ai prodotti alternativi per un totale di circa 140 milioni di euro (crescita a tre cifre rispetto al 2019) allocati prevalentemente nel Nord Italia.
Per quanto riguarda la provenienza dei capitali investiti finora nel 2020, il 60% circa del totale è attribuibile a investitori internazionali e, in particolare, a investitori europei (per circa 2,4 miliardi di euro investiti in totale) e statunitensi (per circa 600 milioni di euro). I capitali domestici sono stati pari a circa 2,4 miliardi di euro, il secondo valore più alto registrato per il periodo di riferimento negli ultimi 10 anni (dopo quello del 2011).
La città di Milano ha migliorato il risultato del 2020 in termini di volumi investiti: se i primi sei mesi dell’anno erano allineati al 2019 (con circa 1,8 miliardi di euro), il dato YTD 2020 presenta invece una crescita del 35% circa rispetto ai primi nove mesi del 2019 con investimenti pari a circa 3,1 miliardi contro i circa 2,3 miliardi dello scorso anno. A questo si aggiunga anche che, i citati 3,1 miliardi investiti in città nei primi nove mesi del 2020, rappresentano il miglior risultato in assoluto per il mercato immobiliare commerciale di Milano nel periodo di riferimento (oltre a superare l’intero dato annuale per il periodo dal 2011 al 2014 e ad essere in allineamento con il dato degli interi anni 2016 e 2018). Il Q3 è stato determinante nel raggiungimento di questa performance: con circa 1,3 miliardi di euro investiti il trimestre appena chiuso risulta essere infatti il miglior Q3 di sempre a Milano sia nel complesso che per le asset class specifiche inclusi gli Uffici (con circa 650 milioni di euro investiti) e la Logistica (con circa 420 milioni di euro). Si aggiunga che a Milano il terzo trimestre del 2020 ha mostrato una crescita dei volumi a tre cifre rispetto al Q3 2019.
Analizzando le diverse asset class d’investimento in città, nel 2020 si conferma una netta prevalenza dell’interesse per il prodotto Uffici che, con circa 2,1 miliardi di euro nei primi nove mesi, segnala una crescita dei volumi del 33% circa rispetto al 2019 e il miglior dato di sempre per questo settore nel periodo considerato. In particolare si segnala l’elevata dinamicità del mercato Uffici in città nel Q3 2020 testimoniata anche dal numero di operazioni chiuse che è raddoppiato rispetto al Q3 2019 (12 rispetto a 6).
A Roma, invece, si conferma il sottodimensionamento generale rispetto allo stesso periodo del 2019. Il dato del Q3 2020, pari a circa 220 milioni di euro, (quasi interamente allocati al settore Uffici) non è riuscito a colmare il gap con il 2019: -60% i volumi YTD 2020 rispetto allo scorso anno. Da segnalare che il declino degli investimenti in città emerge anche nel confronto con le relative medie degli ultimi 5 e 10 anni (rispettivamente -50% e -35%). Sul risultato del 2020 ha pesato, in particolare, il sottodimensionamento dell’allocazione nel settore Alberghiero che, al contrario, negli ultimi due anni era stata rilevante per il mercato romano. Il dato per gli Uffici nei primi nove mesi (pari a circa 370 milioni di euro) è in diminuzione sia rispetto al 2019 (-40% circa) che rispetto alle relative medie degli ultimi 5 e 10 anni (-30% e -10% circa).
L’analisi dei rendimenti netti prime al Q3 2020 rispetto al Q2 2020 evidenzia quanto segue:
· Uffici stabilità: Milano 3,30% – Roma 4%.
· Retail decompressione: Centri Commerciali 6% dal 5,75%; High Street Milano 3,40% dal 3,25% e High Street Roma 3,70% dal 3,50%.
· Logistica compressione di 25 punti base sia a Milano che a Roma dopo oltre un anno di stabilità: Milano 5% e Roma 5,25%.
Fonte : Company