Le mie ricette per la real estate communityLa pandemia di COVID-19 sta avendo un profondo impatto su ogni campo delle attività umane, costringendoci a ripensare schemi e modelli di vita e lavoro che sembravano consolidati. Per indagare le implicazioni in ambito valutativo, Duff & Phelps, Società di consulenza che opera a livello globale, offrendo servizi rivolti a valutare e ottimizzare il valore d’impresa e a gestire il rischio negli investimenti, ha organizzato il webcast “Impatto del COVID-19 sulla Valutazione Aziendale in Italia”, con il patrocinio di AIFI, American Chamber of Commerce in Italy e ANDAF.
L’incontro virtuale ha affrontato temi di stringente attualità, analizzando l’impatto della pandemia sulla valutazione del valore d’impresa, dei beni aziendali e sugli investimenti nel settore immobiliare nel nostro Paese.
In apertura, Gregorio De Felice, Chief Economist & Head of Research di Intesa Sanpaolo, ha offerto il suo punto di vista sull’attuale situazione macroeconomica: “La crisi che stiamo vivendo ha caratteristiche peculiari rispetto a quelle del passato: non è infatti derivante da bolle speculative, da problematiche del mercato immobiliare o dall’insolvibilità dei mutui subprime. La sua origine è legata alla necessaria chiusura improvvisa delle aziende da parte dei governi, che ha causato uno shock dell’offerta e l’interruzione delle catene del valore. Il secondo shock riguarda il lato della domanda, con redditi che diminuiscono più che proporzionalmente rispetto ai sussidi. I due shock congiunti possono determinare l’innesco di circoli viziosi e il raggiungimento da parte di molte aziende di soglie che conducono alla chiusura. Un terzo shock riguarda poi la tenuta dei conti pubblici, con l’Italia in una posizione di particolare vulnerabilità, a causa dell’aumento delle spese sanitarie e degli interventi diretti ed indiretti: sostegni a famiglie e imprese e rinvio e riduzione delle entrate tributarie. Infine, il quarto shock è di natura finanziaria, legato alla perdita di ricchezza delle famiglie provocata dal crollo dei mercati e dal rischio di un eccessivo assorbimento di capitale per i sistemi bancari.”
“Le possibili previsioni sugli impatti della crisi dipendono in larga parte dalla lunghezza temporale delle restrizioni e dall’entità delle misure di stimolo monetario e fiscale. Quello che pare inevitabile è una forte contrazione del PIL delle principali economie mondiali per il 2020, con una stima di diminuzione del PIL globale attorno al 3% e un aumento del debito pubblico e privato. Per l’Italia, oltre alle misure nazionali, sarà importante capire le mosse europee: una prima risposta è stata l’attivazione di un fondo di garanzia della BEI da 25 miliardi di euro, il lancio del programma SURE per contenere gli effetti negativi della disoccupazione e l’attivazione di una linea di credito del MES fino al 2% del PIL. A questo punto, diventa determinante il Consiglio Europeo del prossimo 23 aprile, in cui si discuterà di un recovery fund che potrebbe raggiungere anche i 1.000 miliardi di euro, temporaneo e mirato ai costi della crisi e ad una forte azione di rilancio delle economie europee” ha concluso De Felice.
Enrico Rovere, Managing Director Responsabile della Business Valuation di Duff & Phelps in Italia, ha poi analizzato le principali tematiche valutative alla luce della crisi da COVID-19: “Per quanto riguarda la variabile tasso di sconto al quale attualizzare le proiezioni, rappresentato dal costo del capitale dell’azienda target, occorre considerare le modifiche intervenute in tre variabili chiave: il premio per il rischio di mercato (Equity Risk Premium o ERP), che per l’Italia suggeriamo di tenere in un range di 5,5%-6,0%, rispetto al 5% di dicembre, per riflettere il maggior rischio di mercato; il rischio legato al paese (Country Risk Premium o CRP), che stimiamo di portare per l’Italia al 2,5% rispetto al 2,1% del 31 dicembre 2019 e il tasso d’interesse privo di rischio (Risk Free Rate), per il quale continuiamo a incoraggiare il suo utilizzo in termini normalizzati nel calcolo del costo del capitale, tanto più in periodi di volatilità come quello corrente in cui risulta necessario compensare gli effetti risultanti da rapide fluttuazioni del mercato.”
“Considerando invece gli impatti diretti nei bilanci delle Società, in particolare per le quotate, ma non solo, sarà importante verificare la tenuta del valore di beni tipicamente soggetti ad Impairment Test. E’ verosimile ipotizzare che gli Impairment Test su avviamenti e/o altri beni a vita utile indefinita effettuati al 31 dicembre 2019 dalle Società non recepiscano ancora gli effetti del COVID-19 in quanto a quella data non si era ancora manifestato. Adesso però, per effetto della pandemia, l’andamento economico a livello globale – con forte caduta dei valori di mercato -, l’effetto del lockdown sui risultati aziendali, l’instabilità e l’incertezza attuale, generano un cosiddetto “triggering event” che potrebbe implicare la necessità di condurre nuovi Impairment Test prima della fine dell’anno 2020. A fronte di questo nuovo scenario economico, occorre quindi chiedersi se i business plan già redatti dalle Società siano ancora validi, o se le aziende si siano già attivate per rivederli, in maniera più o meno marcata a seconda dei settori e dei Paesi di attività. In ogni caso occorre tener presente che l’effetto sui piani interesserà non solo gli aspetti economici, ma anche quelli patrimoniali, in quanto ci potranno essere dei ritardi negli investimenti previsti e si potrà assistere ad un’ulteriore dilazione dei pagamenti, con conseguenti effetti sul capitale circolante e sui cash flow e con possibili effetti anche sui covenant finanziari. Sarà quindi necessario da parte dei valutatori una revisione più attenta dei piani delle Società, capire l’andamento della volatilità e considerare diversi scenari di piano.”
“Uno sguardo alla valutazione degli investimenti detenuti dai fondi di Private Capital (Equity, Debito e Venture Capital) nell’ottica del momento attuale non può prescindere dalla definizione di tre linee guida: nessuna impresa è immune dal repricing dettato dal rischio; i private investments sono generalmente meno volatili degli actively traded investments; tutti i managers di private equity dovranno valutare il NAV al 31 marzo con informazioni incomplete, ad esempio senza l’ausilio dei forecast del 2020 delle Società in portafoglio,” ha dichiarato Ryan McNelley, Managing Director, Head of Portfolio Valuation EMEA di Duff & Phelps. “Nell’attuale contesto di incertezza, le previsioni non sono facilmente delineabili e il rischio si presenta perciò elevato. Nella valutazione degli investimenti occorre quindi basarsi su ciò che è possibile conoscere al 31 marzo, cioè stato dei mercati, restrizioni governative, problemi di liquidità delle imprese, stimoli monetari e fiscali e cercare di stimare ciò che invece non è ancora conosciuto, come disponibilità di vaccini, estensione delle restrizioni, andamento dei mercati azionari, impatto degli interventi di stimolo statali fiscali e monetari.”
Infine, Paola Ricciardi, Country Manager Duff & Phelps in Italia e Responsabile della Divisione Real Estate, ha fornito una panoramica sui possibili impatti della pandemia nel settore Real Estate in Italia, commentando: “La crisi agisce da catalizzatore nelle situazioni di stress e riporta gli investitori a essere ancora più selettivi rispetto al passato. Quindi per la componente immobiliare l’invito è quello di valutare una corretta gestione del patrimonio.”
“Scorrendo le diverse asset class, il residenziale, che rappresenta l’80% circa del mercato italiano, all’inizio dell’anno attraversava un buon momento di mercato con un crescente interesse da parte degli investitori istituzionali anche stranieri per operazioni value added e di sviluppo; ora ci si può attendere un’accelerazione della residenza in affitto per dare risposte ad un mondo sempre più incerto, ma non si esclude un ritorno alla residenza come bene rifugio. In ogni caso, credo che la quarantena abbia imposto a ciascuno di noi un ripensamento delle proprie abitazioni e una differente organizzazione degli spazi. Anche il segmento uffici, prima della crisi, era ben posizionato. Al momento, i principali deal sono sospesi, ma è innegabile che il COVID-19 ha portato a un’accelerazione delle pratiche di smart working e di coworking e quindi a ripensamenti degli Head Quarter concentrati in un’unica location, in un’ottica di diversificazione del rischio.”
“Passando al settore Retail, già prima della pandemia era in atto una forte tendenza a contrastare il rallentamento del settore dovuto allo sviluppo dell’e-commerce con un ripensamento dei format nei centri commerciali, incentrandoli maggiormente sulla componente leisure, di servizi alla persona e di food court. Lo scenario derivato dal COVID-19 impatterà su questa dinamica, ma potrebbe spingere la realizzazione di showroom fisici di player dell’e-commerce, portando a una maggiore integrazione con la logistica lastmile. Prevediamo inoltre che i negozi nelle highstreets andranno incontro a una crisi momentanea dovuta alla forte contrazione di turisti stranieri, ma, con la ripresa dei flussi turistici, ci aspettiamo un loro ritorno alla crescita. Infine, l’hospitality e l’hotellerie, che, fino all’esplosione del coronavirus, vivevano un momento molto positivo in Italia, sia in termini di occupancy sia di sentiment degli investitori, stanno ora attraversando un momento molto difficile. Vediamo quindi un’assoluta necessità di riorganizzare un settore strategico per l’Italia con l’opportunità anche di aggregare piccole strutture conduttorie, creando dei campioni nazionali sia di property company, sia di società di gestione.”
Nelle foto , Enrico Rovere e Paola Ricciardi.
Fonte : Company