Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
Ammonta a circa 3,6 miliardi di euro il volume d’affari complessivo del mercato degli Smart Building in Italia, almeno secondo quanto stimato dall’Energy & Strategy Group del Politecnico di Milano che, forte delle analisi condotte insieme a circa 130 aziende del settore, ha presentato lo scorso 6 febbraio la prima edizione del nuovissimo “Smart Building Report”.
Il volume d’affari potrebbe tuttavia raddoppiare facilmente raggiungendo i 7,5 miliardi di euro modificando la classificazione utilizzata dal Politecnico per stabilire se un investimento è stato fatto davvero in ottica “smart” oppure no.
I comparti che concorrono al volume d’affari complessivo sono tre: piattaforme di controllo e gestione (1 Mld€ investiti nel 2018), automation technologies, (1,1 Mld€) e building devices and solutions (5,4 Mld€). Quest’ultimo comprende soluzioni per l’illuminazione intelligente, impianti fotovoltaici, caldaie a condensazione, pompe di calore, sistemi di videosorveglianza, sistemi antincendio, chiusure vetrate e molto altro ancora. Tutti questi impianti, in uno Smart Building, devono essere gestiti in maniera integrata e automatizzata attraverso l’adozione di una infrastruttura di controllo, al fine di massimizzare il risparmio energetico, il comfort e la sicurezza.
Partendo dalla considerazione che l’edilizia in Italia vale circa 140 miliardi di euro di fatturato (dato Cresme che include sia le nuove costruzioni che le ristrutturazioni, ndr) gli analisti del Politecnico di Milano sono arrivati a stimare che la percentuale di investimenti “smart” rispetto al totale risulta all’incirca del 5%. Un impatto ancora abbastanza marginale: nonostante il valore assoluto degli investimenti risulti significativo, la strada verso un futuro intelligente sembra dunque ancora complessa.
Del resto, come ha giustamente ricordato Federico Frattini dell’Energy & Strategy Group «oggi in Europa solo una quota compresa tra lo 0,4% e l’1,2% degli edifici ogni anno viene rinnovata in ottica smart a livello europeo, e l’Italia non rappresenta certo un’eccezione». Il lavoro di rinnovamento del patrimonio edilizio italiano sarà dunque assai lungo. Molte delle aziende interpellate sono tuttavia concordi: gli Smart Building sono il futuro del Real Estate. Anche perchè le stime indicano un aumento di valore fino al 17%, e un aumento dei canoni di locazione fino al 35% per gli immobili già rinnovati in chiave “smart”. Ci si attende dunque che nei prossimi anni il tasso di rinnovamento degli edifici aumenterà.
In campo sono schierate società di Facility Management, Utilities, ESCo (Energy Savings Companies, ndr), Technology providers, Software providers, e TelCo. Molte di queste stanno sviluppando business units dedicate agli Smart Buildings e si registra una forte tendenza ad attivare partnership tra loro.
Le società che hanno risposto al sondaggio del Politecnico dichiarano di aspettarsi una crescita del proprio fatturato derivante dal mercato degli Smart Buildings compresa tra il 15% e il 33%.
«Nel comparto residenziale esiste uno sconfinato lavoro da fare» ha affermato Giorgia Farella, Building Efficiency Solutions Manager di Alperia Bartucci «e la “cessione del credito” rappresenta oggi un’enorme leva che abbiamo a disposizione per il rinnovamento degli edifici. La riduzione delle emissioni di CO2 è per noi un dovere morale».
Senza contare che «entro il 2021 l’Italia dovrà recepire la normativa europea sulle Comunità Energetiche» ha ricordato Nicola Palestra, Energy Efficiency Development Manager di SNAM. Questo aprirà nuovi orizzonti per i condomini, che potranno incominciare a offrire servizi energetici di bilanciamento alla rete elettrica, con conseguente remunerazione.
Attenzione però alle controindicazioni: «oggi viene dato molto spazio alla tecnologia, ma c’è ancora poca attenzione alla formazione di chi deve poi gestire questa tecnologia nel lungo periodo» ha ammonito Giuliano Dall’O’, Presidente del Green Building Council Italia. Troppo spesso infatti i tecnici che si occupano della manutenzione degli edifici smart non sono affatto preparati a intervenire sulle nuove piattaforme tecnologiche, e così dopo pochi anni può capitare che anche l’edificio intelligente ritorni ad essere “sciocco”.
Altre problematiche riguardano l’enorme quantità di dati prodotti dalla sensoristica che viene installata a bordo: chi controlla questi dati? Chi governa la complessità?
«Un edificio intelligente permette di raccogliere una quantità enorme di dati, ma il nostro compito non è misurare tutto, non bisogna avere un approccio bulimico al dato» ha spiegato Raffaella Galiano, Head of Data Driven Solutions di Engie Servizi. «Solo con un approccio analitico è possibile creare davvero valore per l’edificio e per chi lo abita».
Se dunque ci sono ancora alcune perplessità sull’uso della tecnologia, di certo non possono esserci più dubbi sul fatto che il futuro del Real Estate guarderà con sempre maggiore interesse alla sostenibilità energetica, al comfort e alla sicurezza.
Hanno partecipato alla presentazione dello Smart Building Report anche LendLease, Edison, Engie, Eni, Siram Veolia, Energy Wave, Energisme, Elmet, Evolvere, Softeco, Teon, Alperia Bartucci, CO2 Save, CNA Impianti, e Tree Solution.
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista.