Le mie ricette per la real estate communityBagno di sole e di folla quest’anno per la 27a edizione del Forum di Scenari Immobiliari che si è svolta come da tradizione nella sempre splendida e impeccabile cornice dell’Hotel Miramare a Santa Margherita Ligure.
Appuntamento che riunisce il “gotha” del Real Estate italico -a Santa Margherita chi conta non può mancare, anche se chi conta troppo può eventualmente decidere di far notare la propria assenza- il Forum è un evento non solo denso di partecipanti ma anche densissimo di informazioni. Difficile poter riassumere tutto quello che è stato detto in un susseguirsi tambureggiante di tavole rotonde, panel, annunci, premiazioni e conferenze stampa che in due giorni di lavori hanno permesso ai molti protagonisti del settore di fare il punto sul presente e sul futuro dell’industria del Real Estate.
Il messaggio principale tuttavia è arrivato forte e chiaro: in un momento congiunturale di grande positività , per i leader del settore è arrivato il tempo di spingere sull’acceleratore delle strategie aziendali per mettere in cascina tutto il fieno possibile. Sarà proprio il fieno messo in cascina oggi che servirà per affrontare i nuovi cicli del mercato di domani. Avviso dunque a tutti i naviganti: avanti tutta per i prossimi tre/cinque anni prima che cambi il vento e che occorra ammainare le vele. Il segnale è arrivato e la parola d’ordine è: residenziale, residenziale, residenziale. Questo, in sintesi, il sentiment degli interventi che i protagonisti del settore – chi più chi meno- hanno lanciato dal palco del Forum di Scenari.
Prima però, largo alle…Signore
Certo, perchè quest’anno il Forum è stato dedicato alle donne ed è stato incentrato sul rapporto che le donne hanno con la città. «Il 75% della popolazione europea vive oggi nelle città e le donne rappresentano il 52% di questa popolazione» ha spiegato il gentil dominus dell’evento, ovviamente Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari e garbato padrone di casa.
Assolutamente legittimo chiedersi se le città italiane siano oggi a misura di donna e delle fasce più fragili della popolazione, comprendendo dunque anche anziani e bambini. «Cosa rende una città a misura di donna? Come si fa a creare una città più giusta e con meno discriminazioni? Come si stanno muovendo le città italiane che sono guidate da sindaci donne?», questi gli affascinanti interrogativi lanciati da Breglia alla platea del Forum sin dal primo pomeriggio di venerdì 13 settembre.
Molte risposte sono contenute nella ricerca “W City: le donne, la loro città, la loro casa”, realizzata da Scenari Immobiliari in collaborazione con Gabetti Property Solutions e illustrata appunto nel corso del Forum. Sui risultati della ricerca hanno ampiamente discusso ben tre tavole rotonde completamente “in rosa vestite” a cui hanno partecipato: Paola Profeta (Università Bocconi), Purnima Kapur (Columbia University), Anna Herrhausen (Herrhausen Foundation), Patrizia Gabellini (Politecnico di Milano), Vanessa Boato (K&L Gates), Anna Carbonelli (Intesa San Paolo), Marina Concilio (AGIRE Gruppo IPI), Paola Delmonte (CDP Investimenti Sgr), Emanuela Recchi (Recchi Engineering), Paola Ricciardi (Duff & Phelps REAG), Ilaria Caprioglio (Sindaco di Savona), Silvia Viviani (Comune di Livorno) e Francesca Zirnstein (AREL – Associazione Real Estate Ladies).
«Le donne hanno uno sguardo molto aperto sulla complessità e sanno ben individuare tutti quei degradi che richiamano insicurezza» ha osservato Silvia Viviani. «Mantenere vivi e vitali gli spazi pubblici è il modo migliore affinchè questi siano rispettati e mantenuti puliti. Le donne chiedono città più vivibili e quindi città sane, con presenza di verde e di spazi che possano favorire i rapporti tra le persone».
«Come vorrebbero le donne la città ideale? Beh, se in una città si vive bene allora sicuramente ci vivono bene anche le donne» ha osservato Patrizia Gabellini. «Una città che pone attenzione ai servizi, all’ambiente, al comfort, agli spazi pubblici, agli usi misti e all’accessibilità è sicuramente una città vivibile da tutti e dove le donne sono felici di avere il proprio spazio».
«A Savona abbiamo attivato partnership tra pubblico e privato per riqualificare alcune periferie» ha spiegato il Sindaco Ilaria Caprioglio. «Abbiamo creato nuovi spazi pubblici per mamme e bambini, nuove panchine confortevoli per gli anziani, pedonalizzato il centro e creato una cintura di parcheggi attorno, aumentato la capacità di accoglienza negli asili nido e sostenuto le associazioni sportive locali, perchè se i figli fanno sport i genitori sono più tranquilli. Insomma, una serie di tante e piccole attenzioni per migliorare la qualità della vita delle famiglie».
Molti dunque gli spunti di interesse, ma forse anche una trattazione un po’ troppo lunga e articolata del tema “Women & the City”, tanto che dopo alcune ore di interventi anche i più ostinati tra i giornalisti presenti in Sala Stampa hanno lasciato la penna preferendo abdicare a favore di una pausa caffè anticipata. Una discussione al femminile è una discussione che in genere dura assai, questa è cosa nota. Ma la sintesi a volte è da preferire.
L’ importanza degli Awards
Sicuramente più brevi ed efficaci invece i momenti di premiazione: ben tre premi quest’anno (anche se il Presidente di Scenari ne avrebbe voluti assegnare una decina…) che hanno acceso le luci su tre aziende particolarmente meritevoli.
Il premio all’ “Impresa d’eccellenza nel Real Estate” (dedicato alle aziende italiane che si sono distinte maggiormente per i risultati raggiunti) è stato aggiudicato da Gabetti Property Solutions. «Non perchè vendono bene le case» ha sottolineato Breglia «ma perchè Gabetti è la prima realtà immobiliare italiana ad aver strutturato un progetto di filiera che guarda alla sostenibilità».
«Mi mancano le treccine di Greta Thunberg» ha osservato Roberto Busso, AD di Gabetti al momento di ritirare il premio «ma vorrei dire che abbiamo iniziato cinque anni fa con un’azienda che era un po’ “conciata” e abbiamo fatto tanti passi in avanti, siamo usciti dalla black list e abbiamo oggi una nuova squadra di lavoro a cui formulo i migliori complimenti per le sfide future».
Il premio al “Progetto d’eccellenza nel Real Estate” (dedicato alle aziende che attraverso progetti innovativi valorizzano le città italiane) è stato assegnato a Gruppo Unipol per aver riconsegnato alla città di Milano “Torre GalFa” e l’immobile in via De Castillia 23, noto come “Rasoio”. «Entrambi gli interventi hanno interessato edifici a lungo abbandonati e la loro riqualificazione può essere considerata esemplare e innovativa. GalFa è un edificio storico che diventa contemporaneo mentre il Rasoio, mai terminato, diventa oggi un esempio di realizzazione attenta anche agli aspetti di sostenibilità» ha osservato Mario Breglia consegnando il premio nelle mani di Giuseppe Lobalsamo, Responsabile Direzione Immobiliare Gruppo Unipol.
La Torre, che risale alla fine degli anni ’50, è stata il primo building in Italia completamente vetrato. Un progetto che a suo tempo fu innovativo e che ritorna a esserlo oggi sia nella proposta funzionale (ricettivo, ristorazione e residenze, ndr), che in chiave energetica: grazie a un mix di geotermico, fotovoltaico ed eolico il nuovo edificio sarà infatti in classe A+ con consumi ridottissimi.
Il premio “Deal Value Added” (dedicato alle società che hanno realizzato iniziative di valorizzazione) è stato assegnato a Fabrica Immobiliare SGR per la valorizzazione dell’immobile “Galleria del Corso” in Corso Vittorio Emanuele a Milano, una trasformazione che modificherà il “footfall” di una zona a straordinaria vocazione commerciale come è quella compresa tra Corso Vittorio Emanuele, Piazzetta Liberty e Piazza Beccaria.
«Siamo orgogliosi per il premio a questa operazione su Milano che, come altre che abbiamo in corso a Roma, è il frutto del lavoro di un team giovane, sotto i 40 anni in media, e con il 58% di donne per restare sul tema di quest’anno del Forum. Una squadra giovane che si guadagna ogni giorno, asset by asset, mattone su mattone, la fiducia degli investitori per crescere».
Un sondaggio sul futuro
E di mattoncini per la crescita sicuramente nei prossimi anni se ne metteranno parecchi. Grandi aspettative sono state registrate dal sondaggio per il futuro che Scenari Immobiliari ha sottoposto ai partecipanti del Forum: in particolare il 2020 si preannuncia essere un anno caldo. Ben il 50% degli intervistati si aspetta che il nuovo anno migliorerà rispetto al 2019, con un’esplosione di consensi sul fronte del comparto residenziale: il 55% del campione si aspetta un incremento moderato delle compravendite, mentre un altro 7,5% del campione si aspetta un incremento sostenuto. Il 90% del campione è concorde nel fatto che il 2020 vedrà un aumento/stabilità dei prezzi nel residenziale. Meno accordo sugli altri settori del Real Estate : un incremento dei volumi transati nel settore ricettivo è atteso dal 53% del campione, mentre nella logistica la crescita è indicata solamente dal 43% del campione, cosa comunque positiva. Per il settore commerciale il 50% degli intervistati si aspetta invece ancora una contrazione delle compravendite nel 2020.
I sondaggi sono utili per avere un’idea del sentiment degli operatori, ma sicuramente più utile è andare a scoprire ciò che è stato detto dai Relatori del Forum: ecco dunque il sintetico resoconto dei più apprezzati fra gli interventi.
Andiamo con ordine…cronologico, e con gli “ appelli” al nuovo Governo
MARIO ABBADESSA – HINES ITALY RE
La volatilità dei mercati finanziari e l’incertezza politica è positiva per il nostro business che si indirizza su asset class stabili. In particolare il settore residenziale in locazione (su cui stiamo puntando con focus su Milano, dove abbiamo circa 1.500 posti letto in zona Bocconi ) dimostra di essere anti-ciclico. Proprio a Milano abbiamo previsione di investire nei prossimi anni circa 3 miliardi di euro. Abbiamo però bisogno di stabilità e il nuovo Governo non dovrebbe “cambiare le carte in tavola”. Utile sarebbe avere un Ministero per la casa, con particolare attenzione alle dinamiche della locazione. Ci stiamo concentrando sugli affitti per gli studenti a Milano per una questione di domanda-offerta: Milano ha già un CBD importante, il potenziale del settore uffici va a esaurirsi, meglio quindi puntare su varie tipologie di affitto nel residenziale dove si possono trovare rendimenti attorno al 6%. Certamente oggi occorre proporre un prodotto diverso con più servizi di vario tipo, come baby-sitting o palestre a servizio dello stabile. Si tratta di nuovi format vincenti in altri Paesi che intendiamo riproporre anche in Italia.
ALEXEI DAL PASTRO – COVIVIO
Viviamo oggi in un contesto economico eccezionale e dobbiamo dirlo chiaramente: tassi di interessi bassissimi e abbondanza di capitali finanziari ci permettono di avere fiducia per il futuro del mercato. Vediamo che molti stanno accelerando e mettendo sul tavolo maggiore potenza di fuoco. Il Governo dovrebbe velocizzare le autorizzazioni per rendere più efficaci gli investimenti: questo darebbe maggiore fluidità e ci aiuterebbe ad aumentare la nostra capacità di intervento. Siamo infatti determinati ad accelerare nello sviluppo della nostra strategia. Il fatto che la Germania stia rallentando è una opportunità per crescere di più qui in Italia, molti investitori e anche noi stiamo distraendo capitali dalla Germania portandoli all’Italia. Siamo sempre concentrati sugli uffici di grado “A”. Bisogna ovviamente stare attenti a cosa chiede la domanda per soddisfarla sia con interventi di riqualificazione del patrimonio esistente che di nuovo prodotto. Puntiamo molto su iniziative di coworking e tra pochi mesi apriremo a Milano in via Dante (dopo Parigi e Marsiglia, ndr) una nuova sede di Wellio, il nostro nuovo marchio di spazi di coworking da affittare.
GIOVANNI DI CORATO – AMUNDI REAL ESTATE ITALIA SGR
Non riscontriamo ancora in Italia buone condizioni di mercato ad eccezione dei centri storici delle città più importanti. Per queste piazze esiste una prospettiva positiva, ma rimane poco spazio di crescita nelle città minori. Spero che il nuovo Governo riesca a far cambiare le regole europee in modo da far tornare l’Italia alla crescita interna: solo la crescita può permettere al Paese di trasformare il mercato in maniera radicale con un “Green New Deal” per il rilancio di nuovi investimenti. Non lasciamoci dunque prendere da fin troppo facili ottimismi. Detto questo, il gruppo Amundi investe oggi in Italia circa il 4,4% delle sue risorse complessive, percentuale che potrebbe raddoppiare nei prossimi anni arrivando all’8-9%.
FRANCESCO GIACCIO – JOHNSON CONTROLS
I bassi tassi di interesse della Banca Centrale Europea sono di stimolo ma non bastano: ci vuole un rinnovato aumento dei consumi. Il nuovo Governo dovrebbe prestare particolare attenzione alle politiche sul cuneo fiscale e allo sblocca-cantieri, contenendo il più possibile l’aumento del debito pubblico. Il Paese ha urgente bisogno di svecchiare un patrimonio immobiliare obsoleto e Johnson Controls è in grado di offrire importanti innovazioni tecnologiche in questo campo. Building automation ed efficienza energetica sono fondamentali per offrire nuovi servizi immobiliari. Su questi temi l’industria italiana è ancora al medioevo mentre all’estero sono già su un altro pianeta. Serve dal Governo centrale una reale politica di cablaggio delle nostre città per connettere tra loro edifici, persone e oggetti, non solo qui a Milano ma in tutto il Paese. Senza un programma per creare una nuova infrastruttura digitale in Italia le “Smart Cities” rimarranno solo sulle presentazioni in PowerPoint.
SANDRO INNOCENTI – PROLOGIS ITALIA
Il settore della logistica vive il quarto anno consecutivo di ottimi risultati grazie allo sviluppo di immobili realizzati built-to-suit, cioè su misura per i clienti. In Italia Prologis ha un milione di metri quadrati a disposizione di cui solamente 4.500 metri quadrati vuoti. È dunque un ottimo momento per il mercato che è trainato dall’e-commerce: è proprio grazie all’ e-commerce se oggi possiamo parlare di logistica anche all’interno del Forum in cui ci troviamo. In questi anni ci sono stati tanti progetti di sviluppo, e i canoni sono in aumento. Ci aspettiamo che questo trend andrà avanti perché l’e-commerce continuerà a crescere e perché gli immobili per la logistica in Italia sono mediamente ancora molto obsoleti. Oggi gli immobili per la logistica assomigliano sempre di più a immobili commerciali, con magazzini sempre più più “smart” e in grado di fornire nuovi servizi, sempre più predisposti per lo scambio di merci anziché per il solo stoccaggio.
LUCA MALIGHETTI – VÄRDE PARTNERS ITALY
Vediamo molto spazio di crescita per il futuro e in particolare per il settore residenziale su cui c’è una forte positività dovuta ai bassi tassi di accesso al credito per le famiglie. Il nuovo Governo ha fatto ridurre sensibilmente lo spread e questo è sicuramente positivo e ci aiuta ad attirare nuovi investitori in Italia. Crediamo molto nel residenziale a Milano dove operiamo con il nostro partner Borio-Mangiarotti e dove pensiamo ci sia domanda per circa 15.000 nuovi appartamenti. Abbiamo in essere una nuova iniziativa a Bisceglie dove stiamo sviluppando 800 appartamenti più uffici e spazi commerciali immersi in un nuovo grande parco urbano delle dimensioni del Parco Sempione. Il parco sarà aperto a tutta la città per dare più qualità di vita alla zona, con aree per lo sport e per i bambini. Milano rimane per noi fondamentale ma siamo attivi anche su Roma dove insieme al nostro partner Gruppo Impreme abbiamo intenzione di realizzare mille nuovi appartamenti nei prossimi quattro anni.
ANDREA RUCKSTUHL – LENDLEASE
Lendlease è molto impegnata all’estero in progetti di rigenerazione urbana e posso dire che nel mondo sta avvenendo una vera rivoluzione digitale rispetto alla quale l’industria del Real Estate in Italia è ancora al medioevo. Esiste dunque un enorme opportunità di crescita in questo campo tecnologico per l’Italia. Il nuovo Governo potrebbe lavorare insieme al privato rafforzando gli strumenti di partnership pubblico-privata per costruire oggi le città del futuro. All’estero Lendlease lavora già moltissimo sul fronte della sostenibilità ambientale per preparare le nostre città a fronteggiare i cambiamenti climatici che stanno già avvenendo e che sono sotto gli occhi di tutti.
ROBERTO BUSSO – GABETTI PROPERTY SOLUTIONS
Nonostante tassi di interesse molto bassi, i numeri del mercato residenziale non sono ancora brillanti perché l’offerta non incontra ancora le esigenze della domanda. Riteniamo molto positiva l’esperienza della “cessione del credito” introdotta dal Governo e sulla quale abbiamo creato il progetto di ristrutturazione della casa, anche insieme a un partner importante come Enel-X. Molte famiglie italiane oggi non vogliono comprare una casa nuova, ma vogliono ristrutturare la propria casa. In Italia si stima infatti che ogni anno ci siano 800 mila ristrutturazioni di singoli alloggi e se andiamo avanti di questo passo in dieci anni sarà ristrutturato tutto il patrimonio immobiliare italiano. L’idea del progetto è dunque che Gabetti non vende più la casa, te la ristruttura!
CAROLA GIUSEPPETTI – SIDIEF
Rileviamo che cresce il settore residenziale e cresce il settore ricettivo, ossia due comparti che oggi sono abbastanza simili perché il nuovo residenziale ha sempre più servizi, proprio come un albergo. Oggi SIDIEF gestisce a Roma 2.200 appartamenti, siamo presenti in 25 Comuni in Italia e ogni anno ci occupiamo di ristrutturare circa 250 appartamenti. Il nostro focus rimane incentrato su palazzi residenziali da mettere in affitto per proporre un’idea dell’abitare in locazione di nuova concezione, elevata qualità e servizi innovativi.
DAVIDE ALBERTINI PETRONI – RISANAMENTO
Risanamento è oggi concentrata su Milano dove riponiamo sempre grande ottimismo e dove andiamo a giocare la sfida per un prodotto residenziale diverso. Abbiamo 1,2 miliardi di euro di investimenti da fare e andiamo incontro al completamento di Santa Giulia. C’è ancora molto lavoro per l’innovazione del prodotto residenziale con nuove tecnologie e nuovi materiali, ma Milano è senz’altro una città dinamica sulla quale possiamo proporre novità che potranno in futuro essere estese anche ad altre città.
RICCARDO SERRINI –PRELIOS
Prelios oggi è una piattaforma integrata che guarda a tutto il ciclo immobiliare: siamo presenti in tutte le fasi di questo ciclo a partire dai Fondi, passando al credito, ai servizi e al development. Oggi la priorità per noi è investire nei crediti UTP (Unlikely To Pay, ndr) che rappresentano ancora circa 80 miliardi di euro in seno agli Istituti di Credito.
GABRIELE BONFIGLIOLI – COIMA SGR
Abbiamo una visione positiva per il futuro e crediamo che a fine 2019 si supereranno i 9 miliardi di euro di investimenti che erano stati registrati l’anno scorso. Nei prossimi due anni i tassi di interesse rimarranno bassi e questo favorirà il mercato residenziale dove le transazioni stanno aumentando. Oggi solo il 5% del mercato residenziale è in mano a operatori istituzionali e dunque vediamo qui una grande opportunità di crescita: è venuto il tempo di mettere fieno in cascina con strategie di lungo termine che guardino a un prodotto di nuova generazione in grado di rispondere alle esigenze della domanda futura.
GIOVANNA DELLA POSTA – INVIMIT SGR
Nei mesi scorsi siamo partiti con la nostra offerta retail sul mercato per un valore di circa 220 milioni di euro in maniera assolutamente trasparente, offrendo alle famiglie e ai piccoli investitori la possibilità di comprare una casa, un box o un negozio direttamente dal gestore del patrimonio pubblico. È questa una grande innovazione di cui siamo orgogliosi: siamo entrati sul mercato per ampliarlo con una serie di immobili in pieno centro nelle maggiori città italiane, a disposizione sia dei grandi investitori istituzionali che oggi anche del pubblico retail che può consultare gli immobili dal nostro sito Internet o App. Questo nuovo tipo di offerta retail andrà avanti anche nei prossimi mesi con ulteriori immissioni.
LUCA ANDREOLI – DIFESA SERVIZI
Anche Difesa Servizi si occupa di immobiliare, non facciamo dismissioni come Invimit ma proponiamo uno strumento diverso: la concessione a lungo termine degli immobili su cui il mercato può decidere la nuova destinazione d’uso, anche se viene mantenuta la proprietà da parte delle Forze Armate. È questa una modalità che abbiamo ritenuto valida per abbattere i costi di mantenimento dei beni, e che applichiamo a un patrimonio di circa 100 immobili che potranno sicuramente essere destinati per fini logistici, uffici, ricettivo e residenziale.
NICHOLAS GARATTINI – GENERALI REAL ESTATE SGR
Le città sono sempre più protagoniste del mercato non sono in Italia ma in Europa, dove noi guardiamo per il nostro futuro e dove abbiamo attualmente 30 miliardi di euro di AUM.”. Ci aspettiamo che l’attuale fase positiva del mercato italiano possa durare per altri cinque anni e in questo orizzonte siamo concentrati a mantenere un’ottica europea, favorendo attività di cross-selling tra le diverse realtà all’interno del Gruppo Generali.
EMANUELE CANIGGIA – DEA CAPITAL REAL ESTATE SGR
Nella nostra industria si continua a ricercare il nuovo senza tuttavia risolvere il vecchio, con una stratificazione di idee innovative mentre i vecchi problemi irrisolti rimangono lì e nessuno li chiude. Mi lascia perplesso l’approccio tra pubblico e privato -due soggetti che sono ancora molto distanti- e spesso non è affatto una partnership, ma anzi è una concorrenza. Con queste premesse è logico per alcuni incominciare a guardare all’estero e DEA Capital lo sta facendo già da qualche tempo: abbiamo aperto uffici in Francia, Spagna e Polonia dove abbiamo in essere già alcune operazioni (due in Francia, due in Spagna e una in Polonia).
MASSIMILIANO MORRONE – GRUPPO UNIPOL
Bisogna, nel Real Estate, ritrovare la “ gloria” . E, per poter continuare il “ momento di gloria” in cui ci troviamo, occorre detassare gli investimenti. Oltre a Milano, stiamo tenendo sotto la lente le città degli assi alta velocità. Ci interessa in primis la riqualificazione delle nostre proprietà, ma “ non disdegnamo” anche altre opportunità .
MARCO SANGIORGIO – CDP INVESTIMENTI SGR
Oggi si parla molto di residenziale in affitto, studentati in affitto e ricettivo. Sono tutti settori dove CDP è già presente da tempo con Fondi di investimento che hanno messo in campo circa 3 miliardi di euro di investimenti. Abbiamo mosso i primi passi in questo percorso già tre anni fa investendo in studentati e alberghi. Siamo contenti di essere stati tra i precursori , e di riscontrare che oggi questi settori sono diventati di interesse anche per numerosi altri operatori.
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista