Le mie ricette per la real estate communityUn nuovo studio condotto da Nuveen Real Estate, una delle principali società attive nella gestione di investimenti immobiliari a livello globale, analizza l’evoluzione del real estate nelle città europee nella prima metà del 2019 e traccia un possibile scenario per i prossimi mesi.
La resilienza delle economie nazionali dei paesi europei, in particolar modo la resilienza del mercato del lavoro, continua a supportare prospettive positive per le locazioni nella maggior parte dei centri urbani. Le tensioni esterne, in prima battuta di natura politica, potrebbero naturalmente avere un impatto in futuro, tuttavia al momento il trend sottostante l’occupazione degli spazi è decisamente superiore alla media decennale e ha registrato un +20% nella maggior parte dei mercati degli uffici, fino ad arrivare a un +45% e +60% per Milano e Roma rispettivamente. La tecnologia e i settori creativi guidano la richiesta di spazi per uffici e di uffici già arredati e pronti all’uso.
Le prospettive di crescita nel breve termine appaiono molto positive. A Londra, l’equilibro tra disponibilità e assorbimento della richiesta è stabile nella maggior parte dei segmenti. Certamente gli affitti nominali sono già piuttosto elevati in molte città, in particolare Stoccolma, Berlino e Amsterdam – le star dell’attuale ciclo – ma anche in altre città tedesche. I mercati della penisola iberica, invece, stanno recuperando terreno. In un contesto in cui l’offerta è relativamente stabile in tutto il continente, è probabile che il ciclo economico sarà il principale elemento di disturbo in un clima per il resto positivo. Anche in questo caso, è poco probabile che l’inflazione possa indurre l’aumento dei tassi di interesse nel breve periodo. Potrebbe quindi essere una crisi imprevedibile, specifica di settore o afferente al mercato finanziario in generale, ad annunciare il prossimo ciclo discendente. Fino ad allora, si protrarrà una situazione positiva.
I consumi rimangono il punto luminoso dell’economia dell’Unione Europea, grazie ai tassi di disoccupazione in calo e ai salari in aumento nella media dell’area. Questa situazione contribuisce in generale a mantenere stabile la domanda di locazioni, ma non nel Regno Unito dove l’aumento dei costi e il calo delle vendite nei negozi a favore degli acquisti online stanno provocando una condizione di sofferenza per il retail non-food. Gli altri mercati non registrano ancora la stessa crescita delle transazioni online, mentre in generale, il retail legato al food si sta mostrando estremamente resiliente e i formati con forti ancore food e caratteristiche innovative dell’offerta continuano a registrare performance molto positive.
La domanda di attività retail nel Regno Unito si è di conseguenza quasi completamente esaurita, mentre i rendimenti stanno aumentando nella maggior parte degli altri mercati. I rendimenti degli shopping centre prime sono in aumento ad esempio in Francia, Spagna, Italia e Germania, mentre i rendimenti dei magazzini retail sono ancor più solidi e registrano un’ulteriore crescita in Germania, dove la vendita di prodotti a prezzi contenuti continua a guadagnare consenso.
Il segmento logistico ha registrato un incremento di valore annuo del 2,75% in media per sette trimestri consecutivi, spinto principalmente dalla compressione degli yield, ma anche da un vivace mercato degli affitti. La crescita strutturale e ciclica della domanda ha spinto il settore delle costruzioni a nuovi livelli, fino a raggiungere i massimi storici in molti mercati: Germania, Paesi Bassi e Spagna guidano la classifica, mentre i paesi scandinavi, Francia e Italia seguono a stretto giro. Nei mercati più ambiti, lo sviluppo speculativo ha portato il tasso di consegne da un meno 10% a più 20%. L’offerta e la domanda sono attualmente in una situazione di equilibrio, ciò significa che la pressione al rialzo sugli affitti è più modesta di quanto suggeriscano le notizie di mercato.
Considerando che ci troviamo nella fase finale del ciclo di mercato, non sorprende che i settori influenzati da trend strutturali siano al momento i favoriti dagli investitori. L’esposizione sul settore residenziale europeo, che comprende anche residenze per studenti, hotel e strutture sanitarie, è ricercata dagli investitori che puntano a un settore resiliente e percepito come capace di solide performance future. A livello europeo le opportunità nel residenziale sono limitate, viste le dinamiche che si stanno sviluppando al di fuori dei mercati consolidati di Germania e Olanda, mentre la maggiore disponibilità di immobili progettati espressamente come residenze per studenti nel Regno Unito, che non dispone di un’offerta adeguata in questo senso, può generare rendimenti interessanti rispetto ad altri settori più tradizionali. Il settore degli uffici è stato completamente trasformato da un’offerta flessibile, sempre più focalizzata sull’esperienza degli utenti finali. Allo stesso modo, anche il settore residenziale dovrà riuscire a fornire soluzioni adeguate ai bisogni della forza lavoro di domani, ovvero accessibilità economica, desiderio di comunità e praticità.
È qui che si trovano opportunità di investimento attente e consapevoli; ed è qui che il lavoro in partnership con operatori e sviluppatori di primo livello potrà garantire la possibilità di accrescere il valore di ogni progetto con valutazioni a prova di futuro.
La liquidità e la sofisticazione dei settori dovrebbero migliorare nel lungo periodo e il settore residenziale andrà a costituire una porzione molto più ampia nei portafogli multisettoriali. La nostra strategia nel residenziale punta a offrire portafogli diversificati e rendimenti con valore incrementale; obiettivi che possono essere raggiunti attraverso progetti e finanziamenti anticipati o una filosofia “build-to-core” applicata alla giusta location.
Con l’esaurirsi dei fattori ciclici trasversali, quali crescita degli affitti e compressione dei rendimenti, gli investitori sono tornati a concentrarsi sulle specificità dei singoli settori.
Il settore logistico beneficia ancora della sottoesposizione degli investitori, che stanno incrementando in maniera considerevole le allocazioni. Considerando il ruolo di primo piano che sta assumendo l’e-commerce, la logistica è ben posizionata per un’ulteriore crescita. Rispetto al ciclo precedente, nel segmento logistico prevediamo una crescita significativa degli affitti, anche se recenti accordi sembrano indicare aspettative di crescita aggressive che difficilmente il mercato riuscirà a realizzare.
Il residenziale si sta notevolmente espandendo a livello internazionale attraverso segmenti di nicchia, quali micro-appartamenti, co-living, residenze per anziani e alloggi per studenti. Analogamente al settore logistico, gli investimenti nel residenziale sono sostenuti da fattori secolari favorevoli; gran parte degli investitori è sotto-allocata e il settore è supportato da cambiamenti demografici che stanno determinando uno spostamento della domanda. Gli investitori si trovano ad affrontare dilemmi simili a quelli posti dal settore logistico.
Il retail d’altro canto è sempre meno amato perché la concorrenza dell’e-commerce si sta facendo sentire. Su base paneuropea, negli ultimi sei mesi abbiamo assistito a una tendenza al ribasso delle valutazioni. Le perdite finora hanno interessato solo asset secondari, i cui rendimenti si sono ridotti. La situazione è rimasta sostanzialmente immutata solo in Germania e Francia. La prima è caratterizzata da solidi investimenti e da consumi supportati da un’economia forte. Per quest’anno prevediamo un progressivo affievolirsi dei valori perché nessun mercato potrà sfuggire a degli aggiustamenti.
Lisbona è recentemente emersa come uno degli astri nascenti, secondo il nostro modello di valutazione delle città, grazie ai solidi progressi fatti dalla città (e dal Portogallo) negli ultimi cinque anni. I dati in crescita dovrebbero spingere gli investitori a prestare più attenzione alla parte più occidentale della penisola iberica, solitamente trascurata.
Il fatto che il Portogallo sia riuscito a superare la crisi dell’Eurozona meglio del previsto – cosa che ha portato a un miglioramento delle previsioni di crescita di lungo termine – ha rappresentato il cambiamento maggiore per Lisbona.
Indicazioni su base qualitativa suggeriscono che Lisbona possa essere considerata la nuova Berlino, grazie alla combinazione di un clima invitante, una buona qualità di vita e costi molto bassi per avviare un’attività o viverci.
Tutti questi elementi dovrebbero andare a beneficio di settori di nicchia, quali le residenze per studenti. Lisbona sta vivendo una costante crescita del numero di studenti, ma l’offerta di residenze realizzate per accoglierli è molto bassa. Il crescente numero di studenti internazionali, la concorrenza tra università europee e le aspettative degli studenti portoghesi aprono nuove opportunità di sviluppo destinate ai nuovi arrivati.
Fonte : Company