Le mie ricette per la real estate communityIl mercato del real estate tricolore è pronto per investimenti nel segmento del residenziale “evoluto”. Lo confermano i trend emersi nel corso dell’incontro “Le nuove forme dell’abitare: il residenziale “evoluto” nuova frontiera degli investimenti immobiliari” che si è tenuto il 10 aprile presso la sede di Milano di DLA Piper, il principale studio legale internazionale italiano, dopo aver fatto tappa presso la sede di Roma dello studio, presso la quale l’incontro si era tenuto lo scorso 7 marzo.
Per residenziale “evoluto” si intende un nuovo modello di concepire la casa, mediante un’ibridazione tra i modelli abitativi e quelli dell’ospitalità alberghiera, capace di dare una risposta ai cambiamenti di una società in continua evoluzione. I territori d’elezione del modello dei cosiddetti serviced apartments, oltre al mondo del turismo extralberghiero, sono quelli del senior housing e dello student housing, in cui il classico contratto di locazione residenziale si associa con un menu di servizi accessori a valore aggiunto, pensati per rispondere ai bisogni di una collettività omogenea e, talvolta, per supplire alla costante decrescita del welfare familiare.
Nel corso dell’incontro è emerso come la rapida ascesa dell’appetibilità di operazioni di questo tipo sia solo parzialmente frenata dalle possibili incertezze di inquadramento all’interno della normativa italiana, ovvero dalle rigidità ed inefficienze in materia fiscale e processuale, alle quali è possibile ovviare, in buona parte, con appropriate soluzioni negoziali.
Solo per dare qualche dato, in uno degli ambiti di elezione per investimenti di questo genere, ossia quello del senior housing, la risposta immobiliare appare al momento largamente inadeguata: il 35,6% delle strutture attuali dedicate alla terza età è rivolto a utenti non autosufficienti, il 38,2% a utenti con grado di autosufficienza mista, solo il 6,4% per anziani autosufficienti (fonte Ipso Korian per Osservatorio Senior).
In termini di investimenti (dati Nomisma), in Europa il volume transato nel senior housing si è attestato al terzo trimestre 2017 a 4,1 miliardi di euro, con punte importanti in Germania, Regno Unito e Francia, mente in Italia gli investimenti nel settore hanno raggiunto solo l’1,8% del totale investito, 129 milioni di euro. Il tutto a fronte di stime sull’invecchiamento della popolazione che parlano di +40 milioni di over 75 entro il 2050, percentuale che cresce ad un +83% in Italia, che dà la misura di quante siano le opportunità per i player che volessero entrare nel settore. Misura che è data anche da un semplice raffronto tra il mercato italiano con quello francese, in cui vi è un track record almeno ventennale di industrializzazione del settore: basti pensare che, in Francia, l’unica città con oltre un milione di abitanti è Parigi (che conta circa 2.125.000 residenti), quando in Italia Roma e Milano contano, rispettivamente, circa 2.860.000 ed 1.340.000 residenti.
Ai lavori – aperti dai saluti di Francesco De Blasio (Partner, Head of Real Estate Sector Italy, DLA Piper) – hanno partecipato: Giuseppe Amitrano (CEO, GVA Redilco) con una “Overview degli investimenti nel settore residenziale in Italia”; Francesco Calabria (Lead lawyer, dipartimento Real Estate, DLA Piper) con un intervento sul tema “Il quadro normativo in tema di locazioni ad uso abitativo: opportunità e criticità”; Carlotta Benigni (Tax Director, dipartimento Tax, DLA Piper) su “La fiscalità degli investimenti nel residential real estate”; Carmen Chierchia (Lead lawyer, dipartimento Real Estate, DLA Piper) affrontando il tema de “Le nuove forme dell’abitare: social housing e student housing” e Alessandro Lanzi (Partner, DLA Piper, dipartimento Litigation & Regulatory) approfondendo “La gestione della crisi nel rapporto locativo residenziale: strumenti e procedure”. Sia la data di Roma che quella odierna hanno visto una robusta partecipazione di pubblico, a testimonianza dell’interesse del mercato verso questa tipologia di operazioni.
“A legislazione e tassazione vigente – dichiara Francesco Calabria, Lead lawyer DLA Piper – è senz’altro configurabile l’investimento nel segmento che potremmo definire “serviced-resi-to-let”, ossia su quel tipo di operazioni immobiliari in cui la casa è concettualmente vista come servizio anziché solo come bene. A condizione che i player che si affacciano al mercato italiano riescano ad avere risposte adeguate, in termini di consulenza legale e fiscale, alle esigenze di tipo industriale che connotano il mercato dei serviced apartments, anche in un’ottica di di separazione tra proprietà e gestione. Il modello della separazione, infatti, offre vantaggi in tema di valorizzazione di specifiche capacità imprenditoriali, semplificazione dell’investimento immobiliare e appetibilità per gli investitori istituzionali, attratti dal basso profilo di rischio. A tendere, non appare azzardato affermare che questo tipo di operazioni incontrerà crescente successo, con una parabola paragonabile a quella delle residenze sanitarie assistenziali (RSA).”
Fonte : DLA Piper