Le mie ricette per la real estate communityNell’ultimo report di ricerca a cura di Melissa Reagen, Head of Research, Americas di TH Real Estate analizza il mercato real estate US e i trend di investimento per il 2019.
Nel 2018 negli Stati Uniti l’economia e il mercato del lavoro sono cresciuti in maniera sostenuta grazie ai tagli e alle agevolazioni fiscali deliberati alla fine dello scorso anno. Il tasso di disoccupazione nel mese di ottobre* è stato pari al 3,7%, ovvero il tasso più basso mai registrato negli ultimi 49 anni. La fiducia dei consumatori è ai massimi livelli se si considera l’arco temporale degli ultimi diciotto anni. Il tasso di crescita del PIL dovrebbe attestarsi in media intorno al 2,9% nel 2018 e al 2,6% nel 2019, ben al di sopra quindi del tasso di crescita medio dell’1,6%.
In seguito al perdurare degli effetti dei tagli fiscali e degli incentivi, la probabilità che si verifichi una recessione nel corso del 2019 appare modesta, essendo stimata al 25,7%. Il ciclo di crescita del mercato immobiliare statunitense proseguirà almeno per un anno, se non addirittura più a lungo, in linea con lo sviluppo economico.
I tassi di interesse sono in rialzo e la curva dei rendimenti USA si sta appiattendo. I prezzi degli immobili hanno continuato a crescere nonostante l’aumento dei tassi di interesse in seguito al forte aumento del net operating income (NOI) che, secondo TH Real Estate, contribuirà in maniera rilevante degli utili immobiliari nel 2019. L’indice NFI-ODCE ha registrato un rendimento al netto delle commissioni del 7,71% nell’esercizio conclusosi nel terzo trimestre 2018. La crescita del net operating income è stata del 3,6% tra il terzo trimestre 2017 e il medesimo periodo del 2018.
Per quanto riguarda il Canada, si prevede una crescita costante nel lungo periodo.
Secondo il Green Street Advisors’ Commercial Property Price Index, i valori immobiliari sono cresciuti del 2,0% tra il mese di ottobre 2017 e il medesimo periodo del 2018. Il rendimento decennale del Treasury statunitense è rimasto al di sopra del 3,0% a partire dal mese di settembre 2018, ma non ha ancora avuto un impatto sui tassi o i prezzi degli immobili commerciali. I volumi delle transazioni immobiliari nel 2018 dovrebbero superare quelli del 2017. Infatti, se si confrontano a quelli del medesimo periodo dell’anno scorso, risultano essere più elevati sia nel segmento retail, sia in quelli industriale ed alberghiero.
I fondamentali del mercato immobiliare statunitense dovrebbero rimanere costanti nel 2019, grazie all’equilibrio raggiunto tra domanda e offerta in tutte le tipologie di immobili. Nei prossimi due anni, la percentuale di immobili sfitti in tutte le tipologie dovrebbe essere pari o leggermente al di sotto della media storica, contribuendo così ad accrescere il net operating income.
Da una prospettiva di benchmark TH Real Estate prevede che nel 2019 i settori degli immobili ad uso industriale e degli appartamenti residenziali sovraperformino gli immobili destinati ad uso ufficio e gli spazi commerciali, per l’impatto dell’andamento demografico e della crescita dell’e-commerce.
Tipologie di asset
Light industrial
Secondo le previsioni di TH Real Estate, nel 2019 gli immobili del segmento light industrial sorpasseranno le altre tipologie di immobili destinati ad ospitare attività manifatturiere, per l’offerta limitata di edifici “leggeri” e la forte domanda. Lungo l’intero ciclo immobiliare, gli immobili light industrial hanno superato i magazzini per la distribuzione all’ingrosso di quasi 100 punti base.
Il desiderio dei consumatori di ricevere le merci nel giro di 1-2 giorni ha fatto sì che i fornitori esterni di servizi logistici (3PL, third-party logistics provider) e le aziende dell’e-commerce detenessero 56 dei 100 maggiori accordi di leasing immobiliare negli Stati Uniti nel primo semestre del 2018.
Vi sono almeno cinque magazzini multi-storey a New York, Seattle e San Francisco. Il primo magazzino multi-storey di New York è situato nel Bronx e, di recente, ha siglato un accordo di locazione esclusiva con Jet.com.
Uffici
Il settore degli immobili per uffici sta attualmente subendo una ristrutturazione sostanziale che continuerà nel corso dell’anno prossimo ed oltre. Durante questo ciclo, la crescita del net operating income per quanto concerne gli immobili per uffici è stata al di sotto della media storica, mentre restano elevati i tassi di sfitto. Gli uffici del Mondo di domani dovranno essere flessibili ed efficienti in termini di costo, e dovranno consentire di realizzare esternalizzazioni di impatto positivo attraverso forme di collaborazione e scambio di conoscenze. Inoltre entro il 2035 il 75% della forza lavoro sarà costituita dai millennial e dalla generazione Z e ciò, secondo TH Real Estate, influirà significativamente sul settore statunitense degli immobili per uffici.
Residenziale
Il tasso di proprietà di un immobile si è attestato intorno al 64,4 % nel terzo trimestre 2018, al di sotto quindi della media storica del 65,2% e ciò a seguito delle scarse disponibilità finanziarie per l’acquisto di una casa e dell’andamento demografico. L’attuale tasso di proprietà di un immobile è al di sotto della media storica in tutti i gruppi di età, anche se è più marcato nella fascia tra i 35 e i 44 anni. Secondo TH Real Estate, i nuclei familiari di medio reddito rappresenteranno una costante fonte di domanda di appartamenti nel lungo periodo.
Gli appartamenti di lusso e di classe A nelle aree urbane offrono opportunità di acquisto data la correzione dei prezzi che sta caratterizzando questo segmento. Essi infatti stanno scendendo a causa di un eccesso di offerta e alla tendenza dei millennial più anziani di lasciare le abitazioni in affitto nei centri urbani e spostarsi nelle aree suburbane.
Retail
Gli immobili commerciali, sia i grandi mall che i centri commerciali di dimensioni ridotte, stanno subendo una revisione dei prezzi. Secondo il Green Street Advisors’ Commercial Property Price Index, i valori immobiliari in questo segmento sono scesi dell’11% dal picco raggiunto nell’autunno del 2016. Inoltre, i REIT (i trust immobiliari) sono negoziati a sconto del 20% sul NAV (net asset value). La crescita delle vendite online spiega solo in parte l’evoluzione del segmento retail. Tra il 1970 e il 2014, solo l’1% dei nuclei familiari ha aumentato in maniera significativa il proprio reddito complessivo, mentre per il 50% delle famiglie il reddito è diminuito.
Si prevede che la maggiore crescita delle vendite online nel 2019 riguarderà il settore degli alimenti e delle bevande. I retailer “vincenti” saranno quelli che si affideranno alla tecnologia e promuoveranno le esperienze in-store dei propri clienti. Meno fortunati saranno gli spazi retail soggetti ad obsolescenza così come è avvenuto per gli spazi commerciali in generale nell’ultimo decennio.
Nell’opinione di TH Real Estate, l’inserimento del debito immobiliare in portafoglio può:
1. generare redditi stabili
2. accrescere i rendimenti attesi e ridurre la volatilità dei rendimenti nell’ambito di un portafoglio multi-asset
3. fornire portafogli di real estate equity con protezione dai rischi in caso di rallentamento dei mercati immobiliari.
Investire in settori alternativi selezionati può inoltre offrire agli investitori la possibilità di generare alfa e/o diversificare. Per esempio, il numero degli ultraottantenni raddoppierà tra il 2025 e il 2045 con conseguente aumento della domanda di alloggi per anziani.
I prefabbricati sono una tipologia immobiliare alternativa caratterizzata da una domanda pressoché illimitata e da un’offerta minima. Nel corso degli ultimi cinque anni questo settore ha generato rendimenti a doppia cifra e, in base alle dinamiche domanda/offerta, si prevede otterrà rendimenti elevati anche nel prossimo quinquennio.
In un ciclo immobiliare in continua evoluzione come quello statunitense, la selezione per segmento di mercato e per tipologia di immobile è un fattore cruciale. Nel 2019 gli investimenti di TH Real Estate saranno concentrati in particolare sulle cosiddette “Città di domani”, ovvero quelle che secondo le analisi offriranno i migliori rendimenti in considerazione dei rischi.
TH Real Estate, in particolare, continua a monitorare una serie di aspetti quali, ad esempio, il flusso in entrata e in uscita dalle “Città di domani” dei nuclei familiari e l’aumento dei costi di costruzione, che dovrebbero mitigare l’offerta.
Fonte : Company