Le mie ricette per la real estate communityIl Global Commercial Property Monitor (GCPM), la survey trimestrale di RICS che misura il sentiment di investitori e occupier nel mondo nel settore del commercial real estate (retail, uffici, e industriale) conferma il momento positivo dei mercati immobiliari europei che continuano a brillare nonostante i rischi di peggioramento dello scenario macroeconomico.
Il sentiment globale
I rischi di instabilità politica, le crescenti tensioni dei mercati, la retorica protezionistica che si è tradotta in un aperta applicazione di dazi doganali, un’inversione dei flussi di capitale verso i mercati emergenti sono aspetti che minacciano di contribuire a un rallentamento del mercato real estate. Contestualmente, diversi governi hanno iniziato a riconsiderare le loro politiche monetarie ancora molto accomodanti in gran parte del mondo. Nonostante questa congiuntura incerta, il feedback generale fornito dal Q3 RICS Global Commercial Property Monitor(GCPM) suggerisce che il sentiment sul mercato immobiliare rimane sostanzialmente solido.
I mercati dell’UE si dimostrano ancora i più forti
I mercati immobiliari europei si confermano tra i più performanti, aiutati dalla politica monetaria della BCE che continua a mantenere il tasso di interesse allo zero per cento mentre il programma di quantitative easing dovrebbe durare solo fino a dicembre. Sulle città tedesche come Berlino, Francoforte e Monaco si continua a registrare un feedback ottimistico sia da parte degli occupier sia degli investitori, quadro che tuttavia diventa più incerto sulle prospettive a lungo termine. Lo stesso ottimismo si registra anche nei Paesi Bassi, in Portogallo e in alcuni mercati CEE (Central and Eastern Europe).
L’economista RICS Tarrant Parsons ha commentato le previsioni europee:
“Le valutazioni provenienti da molte parti d’Europa continuano a confermare la dinamica positiva del mercato del vecchio continente sebbene in alcuni casi si registri una crescita più modesta rispetto agli ultimi anni. In particolare il sentiment nei Paesi Bassi, in Portogallo e in diversi Paesi CEE rimane tra i più forti a livello globale: gli intervistati in ciascuno di questi mercati infatti hanno riportato una valutazione previsionale su prossimi 12 mesi decisamente positiva su capital value e canoni. Tuttavia, la costante crescita dell’e-commerce a svantaggio delle vendite nei negozi fisici sembra pesare sempre di più sulle previsioni sul settore retail in diverse parti d’Europa. Questo fenomeno, che è strutturale e non ciclico, sembra destinato a creare un elemento di pressione sul comparto nei prossimi anni.”
Le città europee continuano a mostrare dati positivi sugli indicatori correnti anche se il quadro sul lungo periodo appare più sfumato. Tuttavia vale la pena evidenziare che l’imminente conclusione del programma di quantitative easingda parte della BCE stia avvenendo in un momento in cui diversi importanti indicatori macroeconomici si sono indeboliti.
La Brexit continua a destare preoccupazione tra gli intervistati e la valutazione sulla piazza di Londra rimane piuttosto piatta, mentre continua a crescere la percentuale di intervistati che si aspetta di assistere al trasferimento di alcune imprese dal Regno Unito verso altri centri in Europa nei prossimi due anni, anche se su questo scenario permane l‘incertezza.
In Italia scenario piatto per gli investitori, occupier ottimisti sul settore prime ma sotto la media Europa. Si allarga il divario tra prime e secondary
In Italia il fronte investimenti, rispetto agli altri mercati europei, continua ad essere caratterizzato da prospettive piatte, mentre le previsioni degli occupier sono leggermente più ottimistiche. In entrambi i casi, rispetto al passato, vi è ora un maggiore divario tra settore prime e secondary, con aspettative al ribasso su quest’ultimo nel terzo trimestre. A fronte di una crescita economica debole nel primo semestre 2018 e che sembra destinata a rimanere sottotono anche nella seconda metà dell’anno, il sentiment sul settore commercial real estate italiano difficilmente potrà migliorare sensibilmente almeno nel breve periodo.
L’Occupier Sentiment Index (una misura composta degli indicatori del mercato degli occupier – TABELLA 1) registra un miglioramento di 12 punti (+6 rispetto al trimestre precedente). Nonostante il dato sia moderatamente positivo, è indice di un leggero irrigidimento nel mercato degli occupier.
Durante il terzo trimestre la domanda degli occupier è aumentata in ciascun settore del mercato non residenziale (uffici, industriale e retail), con un Net Balance* cresciuto di 24 punti. Cresce inoltre anche la disponibilità di spazi nei comparti uffici e retail, aspetto che che ha favorito l’aumento del valore dei pacchetti di incentivi offerti ai locatari. Il settore industriale resta invece stavile, sia per l’offerta di spazi sia per quanto riguarda gli incentivi.
In generale per i prossimi dodici mesi le previsioni di crescita dei canoni sono state riviste leggermente al ribasso rispetto ai risultati di tre mesi fa .Gli aumenti più considerevoli si prevede possano registrarsi nel comparto prime retail. Su tutti i mercati secondari le prospettive sono ora negative in particolare sull’industriale.
Le proiezioni a un anno sui canoni di Milano sono leggermente più ottimistiche rispetto alla media nazionale, soprattutto se si considerano i segmenti prime del mercato.
L’Investment Sentiment Index (un indicatore composito che incorpora una serie di variabili del mercato degli investimenti – TABELLA 1) è sceso a +3 rispetto al +5 del secondo trimestre. Questo risultato conferma il quadro generale degli investimenti sull’Italia sostanzialmente flat.
Le richieste di investimento sono aumentate moderatamente in tutti i settori, con un Net Balance* del + 12%, dato ancora in territorio positivo ma che rappresenta il risultato più debole dal 2014. Anche l’attività degli investitori internazionali cresce solo marginalmente.
Anche l’outlook sul capital value a 12 mesi è stato rivisto al ribasso rispetto al secondo trimestre. Se in precedenza le prospettive erano sostanzialmente piatte sui mercati secondari, gli intervistati ora prevedono una flessione. Al contrario, restano sostanzialmente invariati i trend nel settore prime degli uffici e del retail che registrano ancora aspettative di una crescita solida (TABELLA 3).
Milano si conferma la piazza più attraente per gli investitori con una proiezione di crescita del capital value più accentuata rispetto alla media italiana; tutti i comparti prime registrano le aspettative più interessanti, mentre per quelli secondari l’outlook è leggermente negativo.
A livello nazionale, il 74% degli intervistati continua a considerare congrui i valori del mercato commercial real estate (in calo rispetto al 78% dell’ultimo trimestre). La maggioranza degli intervistati continua a valutare il mercato italiano in una fase iniziale o intermedia del ciclo positivo (57% sia nel secondo trimestre sia nel terzo trimestre).
“I risultati del terzo trimestre 2018 confermano il buon momento dei mercati real estate a livello globale e in particolare di quelli europei. Sarà importante in chiave prospettica vedere quale potrà essere l’effetto della conclusione del programma di quantitative easing da parte della BCE. Sul fronte italiano è interessante notare come a fronte di un quadro politico e macroeconomico incerto investitori e occupier stiano concentrando sempre di più la loro attenzione sul settore prime a discapito di quello secondary. A guidare l’ottimismo sulla crescita di canoni e capital values nel nostro Paese sono ancora i segmenti prime office e retail, in particolare a Milano che si conferma nuovamente la piazza più interessante per gli investitori internazionali” ha commentato Daniele Levi Formiggini, MRICS e Presidente di RICS Italia.
Fonte : RICS