Le mie ricette per la real estate communityMentre i prezzi di acquisto delle case scendono ancora, i canoni di locazione proseguono, per il quarto anno consecutivo, la risalita (+3,1%) verso i livelli pre-crisi di dieci anni fa, con prezzi medi mensili inferiori del 5,8% rispetto ai valori del 2009 (641 euro). È quanto emerge dal Rapporto sulle locazioni 2018 di Solo Affitti, rete immobiliare specializzata nella locazione con circa 300 agenzie, elaborato con il supporto scientifico di Nomisma.
“Nel giro di un paio d’anni – afferma Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti – i canoni d’affitto potrebbero anche superare i livelli del 2009 quando è cominciata la crisi. L’incremento della domanda è favorito da una società sempre ‘più liquida’. Aumentano le giovani coppie conviventi, così come divorzi e separazioni. La mobilità lavorativa contraddistingue sempre di più il nostro Paese, con trasferte di medio-lungo periodo verso le principali città. Gli stranieri cercano soprattutto soluzioni in affitto, rinviando al futuro l’eventuale acquisto dell’immobile. Parallelamente – prosegue Spronelli – la ripresa delle compravendite e lo spostamento di parte dell’offerta di abitazioni sul mercato dell’affitto breve stanno determinando una riduzione della disponibilità di immobili destinati alla locazione residenziale, spingendo verso l’alto i canoni di affitto”.
L’anno ‘nero’, fanno notare da Solo Affitti, è stato il 2014, quando i prezzi medi mensili hanno toccato il minimo di 545 euro, il 15% in meno rispetto al 2009. Da qui è iniziata una lenta ripresa che ha subito un’accelerazione nel 2017 (586 euro, +4,1% rispetto all’anno precedente) e appunto anche quest’anno (604 euro, +3,1%).
Bologna e Milano crescono a doppia cifra. Solo Affitti ha rilevato gli incrementi maggiori dei canoni a Bologna (+10,9%) e Milano (+10,2%), ma anche le altre grandi città registrano tassi di crescita superiori alla media: Roma (+7,7%), Venezia (+6,1%), Firenze (+5,1%) e Torino (+4%). In queste città il mercato delle locazioni è più vivace grazie alla domanda dei lavoratori in trasferta e degli studenti universitari. I canoni medi sono aumentati anche a Potenza (+8,2%), Ancona (+4,8%), Campobasso (+4,3%), Palermo (+4,1%), Catanzaro (+4,0%), Trento (+3,2%) e Aosta (+2,8%). Dopo gli incrementi a doppia cifra dello scorso anno, quest’anno arretrano Genova (-8,4%) Bari (-6,9%), e Cagliari (-3,8%). Nel 2018 i prezzi dell’affitto sono diminuiti anche a Trieste (-5,4%), mentre sono in linea con i valori dell’anno scorso Napoli (-0,3%) e Perugia. La crescente richiesta di immobili in affitto soprattutto da parte di giovani coppie e di trasfertisti ha determinato un aumento dei prezzi in particolare per i monolocali (+4,8%) e i bilocali (+4,6%), specialmente richiesti in centro città. In linea con la media generale sono cresciuti i canoni dei trilocali (+3,2%), mentre gli incrementi sono stati più limitati per gli appartamenti di grandi dimensioni, come i quadrilocali (+1,1%), richiesti maggiormente nelle zone periferiche della città.
I prezzi della locazione. Milano, con una media di 1.161 euro al mese per le case arredate, è il capoluogo più caro d’Italia per andare in affitto, con prezzi superiori di oltre il 25% rispetto a Roma (925 euro) e di quasi il 58% rispetto a Firenze (736 euro). I canoni di locazione sono elevati anche a Venezia (726 euro), Bologna (722 euro) e Trento (701 euro), ma diventano più accessibili a Napoli (651 euro) e Cagliari (606 euro). I capoluoghi più a buon mercato restano anche quest’anno Catanzaro (379 euro), Perugia (417 euro) e Potenza (426 euro). Il Rapporto sulle locazioni di Solo Affitti evidenzia che la presenza dei mobili nelle case in affitto contribuisce ad incrementare mediamente del 12,7% il valore del canone mensile (604 euro media nazionale) rispetto agli immobili vuoti (536 euro). Non è un caso che i prezzi di locazione per gli immobili arredati (+3,1%) siano cresciuti il doppio rispetto alle soluzioni non ammobiliate (+1,5%).
Giovani coppie, lavoratori muovono le locazioni. Secondo il Rapporto sulle locazioni di Solo Affitti sono sempre di più le giovani coppie senza figli a muovere il mercato: rappresentano il 41,4% dei locatari, in buona crescita rispetto al 2017 (36,6%). In aumento anche le persone che vivono da sole 22,3% (21,3 nel 2017), mentre rallenta il fenomeno della condivisione (14,3% rispetto al precedente 16,3%) e diminuiscono le coppie con figli, dal 25,8% dello scorso anno al 22,0% di quest’anno.
“Le famiglie con uno o più figli – spiega Silvia Spronelli – ritornano a poter aspirare all’acquisto di un immobile. È, quindi, fisiologico che l’aumento dei mutui e delle compravendite faccia tornare su valori “normali” questa tipologia di inquilini”.
Aumenta dal 30,3% del 2017 al 33% di quest’anno il numero di contratti di affitto sottoscritti dai lavoratori in trasferta, rimane invece stabile la quota di inquilini studenti (19,5%). Solo Affitti ha rilevato un lieve calo delle locazioni dovute a motivazioni residenziali classiche (45,8% rispetto al 47,8% dello scorso anno).
“Questo – aggiunge Spronelli – avviene proprio perché un maggiore numero di famiglie riesce ad acquistare casa in questo periodo”.
Tempi di affitto più rapidi. Il dinamismo del mercato della locazione e l’abbondanza di domanda contribuiscono a ridurre ulteriormente i tempi medi per affittare un appartamento: dai 2,1 mesi del 2017 agli 1,9 mesi di quest’anno, con tempi più brevi in centro (1,6) rispetto alla periferia (2,4). Secondo quanto rilevato da Solo Affitti, in alcuni capoluoghi per arrivare alla firma del contratto bastano meno di 30 giorni, come a Cagliari (24 giorni), Milano e Bologna (27 giorni ciascuna). Tempi più lunghi sono mediamente richiesti a Napoli (3,8 mesi), Bari (3,5) e Perugia (3,3).
Canone concordato “il più gettonato”. L’ufficio studi Solo Affitti evidenzia che la tipologia contrattuale più utilizzata nelle città capoluogo di regione è quella a canone concordato che, in crescita rispetto allo scorso anno, ha raggiunto una diffusione vicina al 70% (68,2%). Al risultato hanno contribuito i contratti 3+2 (35,8%), quelli per studenti universitari fuori sede (13,9%) e quelli transitori (18,5%). A favorire il successo del contratto a canone concordato è la possibilità per i proprietari di accedere alla cedolare secca al 10% (anziché al 21%) e allo sconto del 25% sull’IMU. Questo tipo di contratto è meno utilizzato in capoluoghi come Campobasso (10%) e Potenza (20%) e Milano (22,5%) probabilmente perché i prezzi di affitto calmierati (“concordati” tra associazioni dei proprietari e degli inquilini) sono troppo lontani dai canoni di mercato. A Bologna (48,5%), città in cui storicamente il canone concordato è sempre stato molto utilizzato, si rileva un calo: alla luce del forte aumento dei canoni degli ultimi anni, i valori dell’accordo territoriale per il canone concordato potrebbero iniziare ad essere distanti da quelli di mercato.
Secondo le rilevazioni di Solo Affitti il successo del contratto transitorio, il cui utilizzo è passato dal 14,3% del 2017 al 18,5% di quest’anno, è stato favorito anche dai recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate circa la possibilità di applicare ad esso la cedolare secca al 10%. In calo l’utilizzo del contratto libero (di durata 4+4 anni), che scende al 27,2% del totale dei contratti stipulati (rispetto al precedente 32,9%).
Da rilevare infine che si conferma, in nove casi su dieci (87,2% dei nuovi contratti stipulati), la preferenza fiscale per la cedolare secca, vista la convenienza fiscale per i proprietari.
Fonte : Company