Le mie ricette per la real estate communityLe dimensioni del mercato degli studentati in Italia indicano un’industria potenziale di 50 mila posti letto con spazio per un raddoppio dell’offerta attuale. La realizzazione di questi obiettivi metterebbe in gioco investimenti pari a circa 3 miliardi di euro che innescherebbero un ritmo di crescita dell’offerta a una velocità tripla rispetto a quella osservata negli ultimi dieci anni. Questi sono alcuni dei dati illustrati oggi a Milano nel corso della presentazione del Primo Osservatorio sulle nuove forme di residenza per studenti, giovani e lavoratori, in occasione del seminario “New ways to live, share study & work in Italy”, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Camplus, principale provider di housing per studenti universitari in Italia.
Attualmente, come emerge dallo Studio, l’offerta strutturata di posti letto in studentato (offerti dagli enti convenzionati con gli uffici regionali per il diritto allo studio, dall’insieme delle strutture aderenti alla conferenza dei collegi di merito e dall’associazione italiana per i collegi e le residenze universitarie) copre l’8,6 per cento della domanda di fuorisede pari a circa 52 mila posti letto. Gli studenti che si rivolgono al mercato privato della locazione sono 620 mila (compresi gli studenti universitari non iscritti presso gli atenei italiani che frequentano programmi di mobilità internazionale nel nostro Paese). In una prospettiva di lungo periodo è possibile immaginare che il patrimonio si allineai a quanto espresso in mercati immobiliari paragonabili a quello italiano, non tanto per dimensione di fuori sede ma per le caratteristiche del mondo accademico, arrivando a offrire una quantità di posti letto pari a circa il 15 per cento della domanda complessiva.
Il mercato delle residenze gestite professionalmente, destinate a una locazione transitoria, può contare su una domanda potenziale da parte di young professional, giovani che cambiano domicilio per lavori transitori e tutti quegli studenti che non si rivolgono al mercato degli studentati, per un totale di circa 800 mila persone.
Appare evidente che l’offerta di residenza in locazione gestita in Italia, per studenti, neolaureati, giovani professionisti, lavoratori stagionali, etc., è ancora limitata. Il mercato a livello Paese è molto parcellizzato e numerosi piccoli proprietari stanno realizzando azioni in tal senso. Ciò rende ancora più difficile quantificare il numero di appartamenti e posti alloggio afferenti al comparto: attualmente si stimano circa 20 mila sistemazioni su tutto il territorio italiano.
“Il tema della residenzialità per studenti e young professional – ha affermato Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari – può costituire una forte leva per lo sviluppo del settore immobiliare residenziale e, in senso più ampio, per la sfera universitaria nazionale. Attualmente, in Italia, tale comparto sta vivendo una importante fase di espansione ed evoluzione, anche in considerazione delle caratteristiche e propensioni della domanda esaminata. Non dimentichiamoci che nel nostro Paese abbiamo assistito, negli scorsi anni, al mancato sviluppo dell’industria del residenziale gestito, con una conseguente parcellizzazione delle proprietà e lo sviluppo di un’edilizia finalizzata alla realizzazione di alloggi rivolti direttamente alle famiglie per il settore delle compravendite”.
“La scarsità di patrimonio adeguato alle esigenze di una gestione imprenditoriale della locazione – ha aggiunto Maurizio Carvelli, Fondatore e CEO di Camplus, che oggi gestisce circa 7 mila posti letto in tutto il Paese e in Spagna – contribuisce attualmente a ostacolare l’adeguamento dell’offerta residenziale alle esigenze emerse negli ultimi anni. Nonostante la difficoltà di reperire un prodotto adeguato alla locazione per usi transitori, la condizione di scarsità strutturale dell’offerta in questo settore offre buone opportunità per le iniziative in grado di inserirsi in questo mercato. La gestione strutturata di immobili a uso locativo, come residenze universitarie e appartamenti per lavoratori, può costituire un importante segmento di mercato, la cui chiave di successo risiede in un’offerta a 360°, che comprende un immobile in buono stato e servizi complementari quali ad esempio lavanderia, pagamento utenze, oltre a spazi ricreativi e di socializzazione”.
Negli ultimi anni si è osservato un crescente interessamento da parte di investitori istituzionali, sia di natura nazionale che internazionale. Questi ultimi grazie ad esperienze consolidate all’estero stanno introducendo nuovi formati di studentato ampliando l’offerta nazionale di posti letto. Sul fronte dell’offerta strutturata di tipo residenziale destinata a studenti e giovani lavoratori, il mercato appare ancora dominato da un numero ristretto di operatori, senza investimenti significativi per prodotti destinati al libero mercato.
Le difficoltà per studenti e giovani lavoratori
Il mercato della locazione in molte città si è avvicinato a livelli di insostenibilità sia per gli studenti universitari fuorisede, che per i lavoratori neolaureati. Complessivamente il mercato della locazione per gli young professional nelle grandi città italiane costituisce un bacino di utenza potenziale di circa 60mila persone ogni anno, cifra a cui si aggiungono altri 120mila giovani sotto i 35 anni con rapporti lavorativi temporanei che nell’ultimo anno sono stati interessati da cambi di domicilio.
Nelle città italiane la spesa media per l’abitazione di una famiglia in affitto si attesta attorno al 30 per cento del reddito complessivo (1.200 euro al mese), questa cifra raggiunge il 33 per cento medio nelle città metropolitane e il 45 per cento a Milano e Roma, con punte più elevate per gli immobili di piccole dimensioni, in particolare per le locazioni di natura transitoria. Con questa incidenza sui redditi e relativamente ai canoni di mercato delle abitazioni, la disponibilità di spesa di un giovane professionista consente normalmente di accedere a mono-bilocale in gran parte del territorio. Tuttavia, nei capoluoghi delle due maggiori città metropolitane (Milano e Roma), lo stesso reddito impedirebbe la locazione di un’intera unità immobiliare, dirigendo quindi la domanda verso la locazione di una stanza, possibilmente singola, che rientrerebbe invece all’interno della capacità di spesa disponibile.
Un’offerta strutturata e specializzata per una tipologia di utenza come quella degli studenti universitari e di young professional consentirebbe di integrare la domanda di un alloggio con amenities e servizi capaci di rendere più appetibile il prodotto, anche a costi superiori a quelli del mercato residenziale. Servizi in grado di migliorare la socialità per un nuovo arrivato in città, uniti alla certezza di standard elevati del trattamento dell’utente e ad un accesso integrato ad altri servizi di tipo ricreativo (palestre e corsi di vario genere) o di tipo professionale (accompagnamento alla carriera) o alla residenzialità (pulizia dell’alloggio, lavanderia, corredi) possono rappresentare pertanto un ulteriore incentivo alla scelta di una soluzione “a pacchetto” rispetto alla semplice offerta di una abitazione.
Già oggi l’offerta più qualificata di studentati copre gran parte di queste esigenze a prezzi comparativamente interessanti rispetto alla spesa da sostenere per l’alloggio in locazione, a cui si aggiungono i costi degli alti servizi a cui spesso si accompagna la vita di un individuo, e che talvolta possono rappresentare un ulteriore impegno da parte dell’occupante dell’alloggio per il provvedere alla ricerca dei servizi stessi. Inoltre, la scelta di soluzioni apposite per studenti o giovani lavoratori consente il pagamento per il solo periodo di effettiva occupazione dell’alloggio senza incorrere nelle difficoltà derivanti da un proprietario che dà il proprio alloggio in affitto solo per periodi prestabiliti.
L’attrattività di Milano per lo sviluppo di università, studentati e mercato immobiliare
La città di Milano negli ultimi anni è stata scenario di un profondo rinnovamento che ha interessato a più livelli l’intero ecosistema urbano. La popolazione residente è tornata a crescere a ritmi sostenuti dopo quasi vent’anni di declino accompagnata da un’intensificazione dell’arrivo di un costante flusso di abitanti temporanei (studenti, giovani lavoratori e professionisti) e di turisti internazionali (+72,5 per cento tra il 2008 e il 2017).
Il sistema universitario milanese ha contribuito in modo importante all’accrescimento dell’attrattività della città anche grazie al percorso di internazionalizzazione intrapreso dagli atenei locali. Milano è la prima città in Italia per numero di studenti universitari con residenza estera (il 3,8 per cento del totale degli iscritti) e si conferma come una delle principali destinazioni italiane dei programmi di scambio internazionali. Gli studenti fuorisede a sono attualmente circa 81mila, distribuiti in otto sedi universitarie.
L’attrattività di Milano legata alle buone performance dell’economia locale e alla qualità del sistema universitario cittadino ha portato a un incremento di domanda di alloggi in locazione destinati a un utilizzo transitorio, generando una condizione di scarsità dell’offerta.
Il panorama si rivela quindi interessante per lo sviluppo di strutture indirizzate verso specifici target di utenze temporanee, anche a fronte del rapido innalzamento dei canoni sul mercato della locazione più tradizionale che contribuiscono a rendere competitive soluzioni con prezzi sostenuti. La capacità attrattiva di Milano inoltre consente di rivolgersi verso un’utenza in fasce di reddito alte e medio-alte, come già dimostrato dal progressivo innalzamento dei canoni generato dall’intensificazione della domanda di locazione.
Fonte : Scenari Immobiliari