Le mie ricette per la real estate communityComplessivamente, nel corso del primo semestre Beni Stabili ha stipulato 14 nuovi contratti per 11.372 mq e 7,5 milioni di Euro di affitti annualizzati, 12 rinnovi per 12.227 mq e €2,3 milioni di affitti annualizzati e 5 accordi preliminari per 22.235 mq e €4,7 milioni di canoni annualizzati.
Il tasso di occupazione su base group share e del 96,5% sul portafoglio totale e del 95,5% sugli uffici non-TI (+0,2 punti rispetto al 31/12/2017), e la durata media residua dei contratti di locazione alla prima breakoption e pari a 6,6 anni su base group share. In particolare:
_ Galleria del Corso 4: nuovo contratto di locazione con il Gruppo Percassi
Il 2 luglio Beni Stabili ha firmato con successo un nuovo contratto di locazione10 per circa 5.000 mq (che rappresentano il 98% dell’edificio) con Hexagon, che sostituirà il locatario principale COIN Excelsior. Hexagon è interamente posseduta dal Gruppo Percassi ed è il veicolo dedicato allo sviluppo della rete in franchising degli store Victoria’s Secret. La struttura ospiterà il piu grande flagship store di Victoria’s Secret in Italia. Il contratto di locazione prevede un canone a regime di €5,85 milioni (1.200 Euro al mq), che porterà un aumento di circa il 35% rispetto al canone precedente, e una durata di 14 anni a partire dal 1 febbraio 2019. L’immobile sarà completamente ristrutturato con un investimento previsto di circa €16,5 milioni.
_ “Symbiosis”: una nuova fase nello sviluppo dell’area con la firma di un contratto preliminare di 9.400 mq a Ludum Srl
Nel luglio 2018, Beni Stabili ha firmato con successo un contratto di locazione preliminare per il secondo immobile di Symbiosis (97% dell’immobile per circa 9.400 mq di GLA) con un operatore scolastico privato, Ludum Srl (con il proprio marchio ICS International School), parte del gruppo NACE Schools, uno dei sei più grandi gruppi di scuole private internazionali nel mondo, controllato da Providence. Il contratto di locazione prevede un canone annualizzato di €1,6 milioni (225 Euro al mq) e una durata di 13 anni e 6 mesi (+6 anni di opzione di rinnovo a favore del conduttore). Considerando che le aree della scuola non sono rilevanti in termini di consumo di SLP del progetto, l’area locata a Ludum Srl, costituirà uno sviluppo extra che creerà valore aggiunto per l’intero progetto, generando rendimenti superiori ai target dell’intera Symbiosis nonostante il canone più basso rispetto alla componente uffici.
Il nuovo edificio approvato avrà un costo totale11 di €20,6 milioni e un obiettivo di rendimento di circa l’8,1%. Il progetto prevede anche la costruzione di impianti sportivi a servizio dell’intera area di Symbiosis.
Symbiosis ha gia un altro edificio (edificio A+B) approvato, per circa 20.500 mq, per un costo totale di €94 milioni e un rendimento obiettivo maggiore del 7%. L’immobile è già stato locato all’86% e il conduttore principale è Fastweb, il maggiore operatore di telefonia fissa alternativo in Italia, parte del Gruppo Swisscom, con una superficie di 16.000 mq di uffici (e 266 parcheggi coperti). I lavori per la costruzione di questo edificio sono iniziati nell’estate del 2016 e sono a buon punto, con il completamento previsto per luglio 2018 e consegna al conduttore per ottobre 2018.
Symbiosis è un progetto di sviluppo innovativo di un business district nell’area sud di Milano, per circa 125.000mq di superficie e circa €520 milioni di costo complessivo (comprensivo dell’edificio A+B e della scuola, che sono le uniche porzioni approvate ad oggi). Il progetto ambisce ai più alti livelli di efficienza energetica e di certificazioni green (Leed Platinum, Classe Energetica “A”).
_ “The Sign”: contratto preliminare di locazione con AON per il primo immobile del progetto
Nel corso del primo trimestre 2018, Beni Stabili ha firmato con AON un contratto di locazione preliminare per quasi l’intero edificio A di The Sign (96% per 9.500 mq), il principale fornitore globale di servizi di gestione del rischio, brokerage assicurativo e riassicurativo, soluzioni per le risorse umane e servizi di outsourcing, già conduttore di Covivio a Parigi. Il contratto di locazione prevede un canone annualizzato di 2,6 milioni di Euro (285 Euro al mq) con durata di 12 anni (+6 anni di opzione di rinnovo a favore del conduttore e la possibilità di disdetta anticipata al nono anno). Ad AON è stata inoltre concessa la possibilità di locare ulteriori 1.500 mq di altri immobili che saranno costruiti all’interno dello stesso progetto The Sign. L’edificio A avrà un costo totale di €38 milioni e un rendimento target di circa 7%.
Con gli edifici B e C (16.800 mq, costo totale di €67 milioni e un rendimento target di oltre il 7%), aggiunti alla pipeline di sviluppo nel primo semestre del 2018, The Sign è il nuovo riferimento dei progetti di sviluppo a Milano, in un’area di 17.000 mq strategicamente posizionata che consentirà lo sviluppo di circa 26.500 mq (GLA) di uffici innovativi distribuiti in tre edifici adiacenti ad una piazza green. La riqualificazione ambisce alla più alta certificazione green e soddisferà i fabbisogni energetici utilizzando sia energia autoprodotta che fonti esterne, certificate green al 100%. I lavori di costruzione, insieme ai lavori di urbanizzazione nelle aree limitrofe, sono già iniziati.
Insieme a Symbiosis e The Sign a Milano, a giugno 2018 i progetti di ristrutturazione/
_ Milano, Via Principe Amedeo: questo edificio storico di 7.000 mq, la cui acquisizione è stata finalizzata nel corso del primo trimestre 2017, è attualmente in fase di ristrutturazione, i lavori sono a buon punto e la consegna è prevista entro marzo 2019. Il progetto prevede la completa ristrutturazione degli spazi interni ed esterni, nonché la costruzione di un ulteriore piano attico. Nel dicembre 2017, Beni Stabili ha sottoscritto un accordo preliminare vincolante con un primario studio legale portando il tasso di occupazione dell’immobile al 57%.
_ Torino, Corso Ferrucci: questo edificio di 45.600 mq è in fase di completa ristrutturazione. I lavori sono in corso e in fase avanzata. A giugno 2018 Beni Stabili ha sottoscritto contratti preliminari di locazione per circa il 44% della superficie immobiliare (3.293 mq per €440.000 nel primo semestre 2018). La consegna della prima parte di aree ristrutturate (100% già locate), più tutte le aree comuni, è stata effettuata nel corso degli ultimi dodici mesi (circa 10.650 mq). Le restanti parti dell’immobile con contratti preliminari di locazione (circa 7.140 mq) sono attualmente oggetto di riqualificazione; si prevede che i lavori degli altri locali ad uso uffici siano implementati in funzione della loro commercializzazione;
_ Inoltre, Beni Stabili avvierà la ristrutturazione della porzione ad uso uffici (4.800 mq) dell’immobile sito in Milano, via Dante. I lavori inizieranno nel terzo trimestre 2018 dopo il rilascio degli spazi da parte dell’attuale conduttore.
Inoltre, durante il primo semestre 2018, Beni Stabili ha consegnato con successo ai conduttori due progetti a Milano:
_ Milano, piazza Monte Titano per 5.800 mq e €22 milioni di costo totale, locato al 100% a Meininger con un rendimento del 5%;
_ Milano, via Vittoria Colonna per 3.800 mq e €18 milioni di costo totale, pre-locato al 100% con diversi conduttori e un rendimento del 5,1%.
Beni Stabili può contare ad oggi su una pipeline di sviluppo di circa €768 milioni12, di cui l’88% a Milano.
Quest’ammontare include €113 milioni13 di impegni di investimento futuri su progetti approvati per €368 milioni (contro €317 milioni al 31/12/2017), mentre circa €400 milioni sono relativi al costo totale dei progetti attualmente in lavorazione a Milano.
La pipeline di sviluppo approvata e per il 57% oggetto di contratti preliminari di locazione (pari a €14 milioni di canoni annualizzati), comprende 6 progetti principalmente a Milano e ambisce ad un rendimento del 6,5%.
Beni Stabili punta ad aumentare la pipeline dii progetti di sviluppo approvati fino a €400 milioni tra fine 2018 e inizio 2019.
Rotazione del portafoglio: rafforzamento del posizionamento strategico a Milano e miglioramento del profilo di rischio del portafoglio
_ Nuovo accordo sul portafoglio di Telecom Italia per la cessione di €158 milioni14 (€81m su base group share) di immobili con una riduzione dell’esposizione a tale conduttore al 20%. L’accordo,
firmato da Central Sicaf, riguarda 11 immobili strategici per la rete di telecomunicazioni TIM, situati in citta secondarie, con un rendimento lordo sul prezzo di vendita pari al 6,8%. Questo accordo ha
inoltre confermato l’impegno assunto nel 2015 in relazione al co-investimento da parte di Telecom Italia e Beni Stabili, modificando parzialmente gli immobili core identificati, al fine di modernizzare il portafoglio conformemente alla strategia di promozione delle opzioni di locazione “green lease” (lavori ancora da effettuare per €26,8 milioni rispetto ai €37,8 milioni originari). Al fine di migliorare la liquidità del portafoglio, il contratto prevede inoltre il rilascio anticipato di 8 immobili con scadenza nel 2021 (6,6% dei ricavi da locazione della SICAF e 2,9% sul Gruppo Beni Stabili-total share), dopo il pagamento dei canoni di 1,5 anni a titolo di indennizzo al locatore, nonché un contributo di €1,6 milioni a favore della SICAF per alcuni lavori da eseguire sugli stessi immobili. Il closing è previsto per il terzo trimestre 2018.
Nel febbraio 2018 Beni Stabili ha ceduto, oltre alla quota del 40% già ceduta nel 2017, un ulteriore 9% della Central SICAF per circa €140 milioni (~6,4% di rendimento).
_ Accordi di vendita di altri immobili non-core per circa €27 milioni con un rendimento lordo sul prezzo di vendita di circa il 2,9%, di cui €15 milioni gia completati nel primo semestre del 2018 (Group share)15.
_ Acquisizioni mirate per circa €106 milioni principalmente a Milano, ad un tasso di rendimento lordo potenziale del 6,2%. In particolare, a fine giugno Beni Stabili ha acquisito un immobile a Milano, in Viale Dell’Innovazione, per €78,6 milioni e una GLA complessiva di circa 20.000 mq più 261 posti auto. Il canone lordo potenziale è di circa €4,9 milioni (240€ al mq) e il tasso di rendimento lordo potenziale è del 6,3%. Il complesso ad uso uffici, con un tasso di occupazione del 94%, è situato nella zona direzionale di Bicocca, un business district che si estende nella parte nord della città di Milano, una delle zone più interessanti, attualmente in fase di importante espansione e ottimamente servita dai mezzi di trasporto.
L’attività di investimento svolta nel primo semestre del 2018, conformemente alle linee strategiche di Beni Stabili, è stata strumentale per migliorare la visibilità dei flussi di cassa e per rafforzare il profilo della Societa, confermando una strategia proattiva di rotazione del capitale.
Fonte : Company