Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (**)
È stata presentata ieri mercoledì 13 giugno a Milano, nella sempre splendida e soleggiata sede dell’Hotel Four Seasons di via del Gesù, la 32esima edizione del rapporto di Scenari Immobiliari su “I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL’ESTERO”, lavoro realizzato in collaborazione con lo Studio Casadei e con alcune tra le più note Società italiane di Gestione del Risparmio (*), che forniscono anche una serie di interessanti indicazioni sul futuro del mercato immobiliare e dei Fondi nazionali.
«Come da tradizione il colore della copertina del Rapporto vuole indicare il sentiment del momento» ha ricordato in apertura dei lavori il Presidente di Scenari, Mario Breglia «e quest’anno la copertina è color oro: il 2017 è infatti stato un anno eccezionale per il mercato dei Fondi Immobiliari a livello internazionale, ed è stato l’anno migliore di sempre a livello europeo».
Molto buone anche le performances dell’Italia: nel 2017 sono infatti stati lanciati 17 nuovi Fondi e il numero sale oggi a ben 420 veicoli che, complessivamente, hanno un Net Asset Value di 53 miliardi di euro e gestiscono un patrimonio immobiliare pari a 58 miliardi di euro. Anche l’indebitamento complessivo è in diminuzione (24 miliardi di euro nel 2017, con un’incidenza del 41,3% sul patrimonio, in forte calo rispetto al 57% del 2010) a riprova quindi di un progressivo consolidamento del comparto.
«Quando siamo partiti con il primo Rapporto, ormai 15 anni fa nel 2002, c’erano solamente dieci SGR che gestivano 13 Fondi Immobiliari con un patrimonio di 2,7 miliardi di euro» ha ricordato un raggiante Breglia. «Da allora abbiamo fatto molta strada e ci sono oggi sessanta SGR che nel 2018 supereranno probabilmente un patrimonio di 60 miliardi di euro. Siamo, insomma, in piena corsa per centrare l’obiettivo di un patrimonio gestito di 100 miliardi di euro entro -mi auguro- la 50esima edizione del Rapporto», ossia tra nove-dieci anni.
«Unica cosa che lascia un po’ di amaro in bocca è che il settore dei Fondi ha ormai perso la sua iniziale vocazione di strumento di investimento per le famiglie» ha rimarcato il brizzolato Presidente. È chiaro infatti che il peso dei Fondi “retail” quotati, con appena il 3% sul totale, è diventato via via sempre più marginale rispetto ai Fondi “riservati” destinati agli investitori istituzionali». Sono questi ultimi che fanno oggi la parte del leone con una percentuale dell’85% sul totale. Stabili le SIIQ attorno all’11%.
Nel breve periodo le aspettative delle SGR appaiono dunque “indorate”, e molto positive: il 66% del campione intervistato da Scenari si attende che nei prossimi tre anni aumenterà il proprio patrimonio gestito, un restante 20% prevede stabilità, e solo il 7% prevede una diminuzione del patrimonio.
Già nel corso del 2018 Scenari prevede il lancio di 10 nuovi Fondi Immobiliari. I nuovi veicoli guardano con sempre maggiore attenzione a prodotti alternativi anziché i tradizionali uffici, centri commerciali e capannoni. Tra questi dovrebbe rientrare anche un nuovo Fondo dedicato alla Logistica che sarà avviato nel corso del 2018 da Generali Real Estate SGR (al momento sono ancora in essere le operazioni di predisposizione, ha spiegato a Internews Benedetto Giustiniani, Head of Fund Management di Generali Real Estate SGR). Fabrica Immobiliare SGR ha “in pancia” due nuovi Fondi per il 2018: mentre il primo sarà dedicato al “Senior housing” (con una dotazione di 60 milioni di euro da investire nella riqualificazione di due edifici a Roma e Udine), il secondo sarà un Fondo “residenziale” con una dotazione di 500 milioni di euro. Anche DeA Capital Real Estate SGR ha in previsione il lancio nel 2018 di cinque nuovi Fondi, con un probabile interesse nel residenziale.
La vera questione per sostenere la crescita futura dei Fondi è infatti la necessità di trovare nuove tipologie di prodotto su cui investire, tipologie alternative ai soliti assets nelle solite “prime locations”. Ecco dunque che molte SGR sono oggi sempre più impegnate a differenziare la propria “asset allocation” guardando a prodotti innovativi come ad esempio case per gli studenti, senior housing, campus tecnologici, alberghiero, e residenziale finalizzato alla vendita. Il nocciolo della questione sembra infatti essere proprio il residenziale: secondo alcuni dei Manager presenti in sala, tra cui lo stesso Paolo Berlanda, AD di Polis Fondi SGR, in mancanza di una riforma fiscale che permetta di aprire ai Fondi Immobiliari anche il mercato residenziale «oggi chiuso dal filo spinato dell’IVA», non sarà facile poter arrivare a traguardi di crescita ambiziosi nei prossimi dieci anni, come invece auspicato da Mario Breglia.
Se il lungo termine rimane dunque ancora un punto di domanda, il presente è invece sicuramente dorato, e Scenari può affermare orgogliosamente che sul fronte dei Fondi Immobiliari l’Italia è finalmente allineata agli altri paesi europei: è vero che il patrimonio di 53 miliardi detenuto dai Fondi italiani è pari a quello del piccolo Lussemburgo (in altri Paesi il patrimonio in gestione è ben maggiore: 75 miliardi di euro in Olanda, 77 miliardi di euro in Gran Bretagna, 128 miliardi di euro in Francia, e 166 miliardi di euro in Germania), tuttavia in Italia la presenza dei Fondi è ormai assolutamente rilevante e ben il 48% di tutte le compravendite avvenute sul mercato non-residenziale nel 2017 sono state effettuate da Fondi Immobiliari, il cui operato ha sicuramente permesso di introdurre nel mercato maggiore regolamentazione, compliance e trasparenza.
«C’è un prudente ottimismo per il cambiamento politico» ha riassunto un raggiante Breglia «che al momento non sembra aver modificato le strategie degli operatori che, come detto, sono ottimisti sul prossimo triennio e credono nella crescita del settore, con una maggiore diversificazione di prodotti».
Ancora distante rispetto all’Europa, appare invece il dato sul rendimento dei Fondi Immobiliari italiani che nel 2017 hanno fatto registrare un ROE medio di appena lo 0,4%, contro un ROE medio in Europa che viaggia attorno al 3,8%. Sul dato pesano ovviamente le performance assai negative di molti Fondi “retail” quotati, che tra l’altro nei prossimi anni andranno a termine.
A livello europeo i Fondi Immobiliari hanno raggiunto nel 2017 un NAV di 590 miliardi di euro (un ottimo +16% rispetto ai 507 miliardi di euro di fine 2016). Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, ha dichiarato «che i risultati positivi sono stati dovuti al consolidamento della crescita economica, alla consistente liquidità circolante e alla sostanziale stabilità dei tassi che hanno contribuito a confermare più appetibile l’investimento immobiliare rispetto a quello obbligazionario».
Il patrimonio dei Fondi europei è attualmente localizzato per il 63% in Europa occidentale, per il 12% in Europa orientale e per il 20% tra Stati Uniti e Canada, solo il 5% nel resto del mondo. «La tendenza per i Fondi europei» ha commentato Zirnstein «è sempre una maggiore attenzione all’Europa dell’Est, che al momento garantisce rendimenti più elevati e interessanti».
In questa 32esima edizione del Rapporto sono anche stati presentati, per la prima volta, i dati relativi alle SGR del sistema, il cui fatturato complessivo nel 2017 è stato di circa 320 milioni di euro, a fronte di transazioni per 12 miliardi di euro, considerando sia le nuove acquisizioni (7,6 miliardi) che le cessioni (4,4 miliardi). Complessivamente le SGR italiane impiegano oggi circa 1.200 addetti.
Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi di compravendita degli immobili, le SGR intervistate da Scenari si attendono una generale stabilità in tutti i comparti, ad eccezione dei capannoni per la logistica, per i quali il quaranta per cento delle SGR si aspetta una moderata contrazione dei valori. Attesi possibili incrementi per il comparto alberghiero per il quale alcune SGR indicano aspettative di incremento addirittura superiore al 7%.
A chiusura dei lavori il Rapporto di Scenari è stato commentato da Andrea Airò (Torre SGR), Paolo Berlanda (Polis Fondi SGR), Domenico Bilotta (InvestiRE SGR), Gabriele Bonfiglioli (Coima SGR), Andrea Cornetti (Prelios SGR), Manfredi De Marco (Fabrica Immobiliare SGR), Benedetto Giustiniani (Generali Real Estate SGR), Giampiero Schiavo (Castello SGR), Paolo Scordino (DeA Capital Real Estate SGR), e Mario Vitiello (BNP Paribas REIM SGR).
(*) Il Rapporto è stato realizzato con il contributo delle seguenti SGR: Amundi Real Estate Italia, AXA Real Estate Investment Managers, Bnp Paribas Reim Italy, Castello, CDP Investimenti, Coima, Fabrica Immobiliare, DeA Capital Real Estate, Generali Real Estate, Investire, Invimit, Polis Fondi Immobiliari, Prelios, Ream, Sorgente e Torre.
(**) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista