Stabile il mercato degli immobili “di pregio” a Milano e Roma, secondo Santandrea Luxury Houses

di Francesco Tedesco

È stato presentato ieri a Milano il rapporto di Santandrea Luxury Houses realizzato con il supporto scientifico di Nomisma che fa il punto sul secondo semestre del 2017 per “Il Mercato degli Immobili di pregio a Milano e Roma – Settore residenziale”.
Ben settantaquattro pagine di grafici e analisi per confermare che anche il comparto di lusso è sostanzialmente allineato a ciò che è avvenuto e sta avvenendo nel resto del mercato residenziale “normale”, non di pregio.
«Il settore del lusso segue l’andamento generale del mercato residenziale, e anche qui assistiamo ad un aumento del numero delle compravendite e ad una stabilità dei prezzi» ha riassunto Fabio Guglielmi, Amministratore Delegato di Santandrea Luxury Houses durante un veloce Press Lunch organizzato vicino a Corso Indipendenza, una delle zone più ambite per gli immobili di pregio a Milano, insieme a Brera e Corso Magenta.
Altri miglioramenti delle condizioni del mercato si riflettono in una contrazione dei tempi medi di vendita (che a Milano che si riducono da 5,8 mesi a 5,5 mesi, mentre a Roma rimangono stabili a 6,3 mesi senza significative variazioni rispetto al primo semestre 2017) e diminuisce il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo (a Milano lo sconto medio sul prezzo di vendita si attesta attorno all’11% mentre la situazione a Roma appare invariata con un sconto medio pari al 13,8%). I prezzi sono sostanzialmente stabili sia a Milano che a Roma con variazioni pari, rispettivamente, allo 0,4% e allo 0,3%.
«In questa fase di miglioramento progressivo, Milano fa sempre da precursore per l’Italia» ha confermato Luca Dondi dall’Orologio, CEO di Nomisma. La difficoltà nella risalita dei prezzi sarebbe dovuta a due fattori: da una parte la domanda per le case di pregio è spesso una domanda di sostituzione, dunque intrinsecamente “debole”, dall’altra è cosa nota che la percezione dei valori degli immobili da parte dell’offerta è troppo spesso superiore ai valori che il mercato è disposto ad offrire. C’è quindi un mancato incontro tra domanda e offerta e i segnali di crescita rimangono appunto timidi, ha spiegato il CEO di Nomisma.
Claudio Casali, Head of Operations di Santandrea Luxury Houses ha ottimamente illustrato la situazione su Milano: «quello degli immobili di pregio rimane a Milano un comparto votato all’acquisto e poco alla locazione, meno del 10% dei clienti acquista infatti un immobile di pregio per poi metterlo in locazione, operazione che in genere ha rendimenti poco interessanti» ha spiegato Casali «diversamente da Roma, dove l’investimento per fini locativi è attorno al 25% supportato ovviamente da una fortissima domanda turistica per 365 giorni all’anno».
A Milano è il Quadrilatero ad aggiudicarsi lo status di zona con la richiesta di prezzi più elevata: per un’abitazione nuova o ristrutturata si va da un minimo di 11.000 €/mq ad un massimo di 13.000 €/mq, cifra che si attesta nel range tra i 9.000 €/mq e 11.000 €/mq se si opta per un’abitazione usata o da ristrutturare. La maggioranza della domanda continua ad essere interessata all’acquisto di abitazioni di pregio usate, che performano meglio rispetto alle residenze di pregio nuove. A Milano il settore degli immobili di pregio si potrebbe infatti dividere tra “pregio d’epoca” e “pregio innovativo” due tipologie che hanno parametri diversi e che si rivolgono a clientele con richieste molto diverse. I cantieri di nuova edilizia innovativa sono comunque in crescita: in particolare nel secondo semestre Samntandrea Luxury Houses ha censito 38 iniziative, 7 in più rispetto al primo semestre dell’anno. Quasi tutti gli immobili risultano in classe energetica elevata e le superfici ricercate oscillano tra i 180 e i 250 metri quadrati (in crescita rispetto ai 150-220 mq del primo semestre 2017).
I prezzi medi proposti nei listini dei nuovi progetti di sviluppo si sono comunque ridotti nel tempo. Al di là delle caratteristiche degli interventi e delle location, se fino al 2016 il prezzo medio si attestava tra i 9.200-8.000 €/mq, tra il 2017 e il 2018 i prezzi medi si sono ridotti a 7.700-7.500 €/mq.
Forse, quindi, il lusso può essere oggi un po’ più a buon mercato? Sembrerebbe di capire appunto questo dall’analisi di Santandrea Luxury Houses, la cui sede è in via Quaranta, vicino a Fondazione Prada nella zona sud di Milano.
«Il termine “lusso” si modifica nel tempo e non è più legato solamente alla location e al contesto in cui si inserisce l’immobile, ma anche ai servizi presenti in quella location» ha spiegato L’Amministratore Delegato di Santandrea Luxury Houses, Fabio Guglielmi. «Oggi i clienti sanno benissimo cosa vogliono e dimostrano di avere sempre maggiore attenzione e predilizione per prodotto con due caratteristiche fondamentali: ottime prestazioni energetiche che minimizzano i costi di utilizzo, e basse spese condominiali. Osserviamo infatti che, sempre più spesso sono proprio le spese elevate il maggior limite al buon fine delle trattative, anche se i tempi medi di vendita sono in calo».
Santandrea prevede per la prima parte del 2018 a Milano un aumento dell’attività transattiva, con prezzi invariati nella maggioranza delle location. Anche sul fronte della locazione si prevede una crescita del numero di contratti, mentre i canoni di locazione dovrebbero rimanere stabili.
Per Roma si prevede, sul fronte della compravendita, una crescita di interesse da parte della domanda di acquisto, mentre l’offerta si confermerà discreta. Tali andamenti dovrebbero favorire un aumento del numero di compravendite, mentre i prezzi tenderanno a rimanere stabili. Per quanto riguarda la locazione non si prevedono incrementi dell’attività contrattuale, mentre i canoni continueranno a ridursi rispetto ai livelli di fine 2017.

(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista